不動産売買契約について

質問

最近私が買った土地には私道が含まれており、幅が６メートルで隣と半分ずつで右半分の３メートルを売主より無償で頂きました。私道には他２件が接しておりますが他２件は公道にも接しています。契約前は家と隣が使うだけと聞いていたのですが、売買契約書には皆で仲良く使用する事と書かれておりました。しかし舗装する時は使用する４件で割り勘でするので安く済むし良いでしょう？と言われ深く考えず納得してしまいました。所が他２件の内の１件とたまたま地鎮祭が重なり話を聞いた所、たまに使うかもしれないが舗装代を払う気は無いしそんな話、売主からも仲介からも聞いて居ない！！と言われました。税金は家と隣が毎年払い、その上舗装までして使わせてあげる必要は有るのでしょうか？ちなみに私道は宅地になっております。無償で頂いたので我慢しなくてはいけないのでしょうか？宜しくお願い致します。

回答No.5

akak71 · ベストアンサー

法律的には、原則は登記なければ義務を承継する物ではありません。
当事者同士の契約は登記は不要でも　第三者には登記が必要。
そのための登記も用意されている。

例外　都市計画法の位置指定道路　、　公道に面していない土地の囲繞地通行権　など

補足

位置指定では有りませんし公道に面しております。
第三者に登記とは具体的にどういう事でしょうか？
決済、名義変更が済み自分の土地になった今も売主との売買契約書は有効なのでしょうか？
自分の土地なのに他２件と納得のいくルールを作れないのでしょうか？
ご回答よろしくお願い致します。

回答No.6

noname#82955

状況がよくわかりません。私道と言っても色々です。

位置指定ではないと書かれてますが、その私道は一体何なのでしょうか？

あなたの土地がその私道にしか接していない状況で、かつ建築可能だとすればその私道は、
・位置指定道路等の建築基準法上で道路と認められるもの
・私道というより敷地の一部で、そこを経由して公道に接道している
・43条但し書き許可のための路地状空地の扱い
くらいしか思い付きません。

そのへんを明確にすることと、相隣関係及び約定等を確認していかないと何とも言えません。きちんと公道に接している家が「たまに私道を使うかもしれない」という理由もよくわかりません。
まず、その私道の位置付けや権利関係等をよく整理して把握することだと思います。

お礼

これは北側の公道の事でした。私道部分は記載されていないようです。
質問するには私が把握しきれていない部分が多々有る為、回答して下さった方も回答しようがないと思いますので、記載内容をもう少し調べてまた質問させて頂きます。
ご回答ありがとうございました。

補足

建築基準法第４２条第１項第１号の道路と明記されております。

回答No.4

kybos

売買契約書に「皆で仲良く使用する事」と書いてあるということだけど、
売買契約ってのは売主と買主の合意だよね。
それに「皆と仲良く」なんて第三者との関係を書いてあったって、
第三者との間に拘束力はないんじゃないの？
だったら、「皆で仲良く使用する」必要はないってことになるけどね。

他の２軒がたまに使うかもしれないっていうなら、
後々揉めないように他の２件とも契約しておいたほうがいいと思うよ。
公道に面している土地の所有者が、他人の所有の私道を
勝手に「たまに使うかもしれない」ってのはNGだろうし。
まあ、そのあたりは契約内容とか地目とか現況がわからないと
何ともいえないけどね。

あとは契約内容は交渉だろうなあ。
舗装の費用は折半で、固定資産税は（当たり前だけど）所有者負担、
駐車など長時間の占有は禁止とか。

でもさ、ホントに契約書に「皆で仲良く使用すること」みたいな事が書いてあったの？

補足

私が交わした契約書には無償にて提供しますが、公衆用道路とそして隣接者の使用を認める事とすると明記されております。
隣の方も同じ事が書いてあるそうです。
決済も名義変更も済んだ今、私道は私とお隣の物なのに契約書を守らなければいけないのでしょうか？
他の２件の契約書はは分かりませんが、お話の出来た１件の方は仲介に自由に使って構わないと言われたそうです。
他２件とも契約書を交わした方が宜しいのでしょうか？
ご回答宜しくお願い致します。

回答No.3

toratanuki

私道の場合、登記地目が宅地でも、現況が公衆用道路なら、固定資産税は課税されていないこともある。
舗装するときは四件で、というのは仲介の勝手な言葉でしょう。

お礼

おっしゃる通り地目は宅地ですが、契約書には公衆用道路として隣接者の使用を認めることとすると明記されております。
固定資産税は発生するそうです。
舗装は仲介に一筆書いて貰えば良かったと後悔しております。
口約束は法的に効力無いですもんね。
ありがとうございました。

回答No.2

law_amateur

土地の所有者は，隣地に被害を及ぼさない限り，自分の土地を自由に使用することができます。私道の所有関係がどうなっているか分かりませんが，右半分の３ｍがあなたの単独所有の土地ならば，その部分は，自由に舗装することができます。左半分の所有者と共同で，全部を舗装することもできます。

　しかし，他人の名義が入っていれば，原則として，その人の了解を取る必要があります。

　接しているだけの２軒が，どのような権利を有しているか分からないので，簡単にいいきることはできないのですが，登記簿を見て，権利がないようであれば，一応了解を取った上で，あなたが，自分で費用を負担して，舗装することはできます。

お礼

舗装は私と隣で半分ずつの名義なので他２件の許可は要らず２件で可能です。
税金、舗装代を私と隣が負担するのも私道を家と隣だけが使うなら揉めなかったはずです。
他２件と契約交わせるか交渉してみます。
ありがとうございました。

回答No.1

datchi417

その人の宅地に他に公道へ接している部分があるなら、使わせてあげる必要はないです。
納得いかなければ、私道とその人の宅地との間にフェンス等をしてもいいですが、そこまでして近所と喧嘩してずっと暮らしていくのもどうかと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
これから私道に上下水を通すのですが、そちらも４件の意見が合わず揉めており正直胃に穴が開きそうな感じです。