フラット３５の審査について

質問

住宅ローン購入を検討しているものです。
年収約９００万円、５０００万円の物件を頭金２０００万円で３０００万円のローンを組む予定です・・
ただ、現在妻に内緒で消費者金融３社に合計２００万円の借金があります・・過去の延滞はなしです。クレジットカードは一枚保有してますが、こちらも延滞は全くなしです。

通常の住宅ローンはおそらくＮＧだと思うので、フラット３５での借入を検討してます。フラット３５の場合、保証期間の審査が入らないので、基本的に申し込み金融機関も住宅金融支援機関（旧住公）も信用照会はＣＣＢと全銀連のみと聞きました・・。加盟会社を調べたところ、上記の消費者金融３社のうちの１社がＣＣＢに加盟していることが判明しました。

このような状況ですが、審査に通る可能性はありますでしょうか？
宜しくお願いします。

回答No.4

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
＆かつて『個人信用情報機関』の１つである『ＣＩＣ』の『個人情報取扱主任者』の認証を受けていました。

> 審査に通る可能性はありますでしょうか？
審査に通る可能性ならば、どんな人でも「ある」んですよ。
ですから、申し訳ないんですけれど、このご質問は無意味なんです。
それに、ここで全ての回答者から「通ります」「問題なし」「大丈夫」と言われたところで、「ご質問者さまが」実際に審査に通らなければ、それこそ「何の意味もない」でしょう？
ですが、ご質問者さまが、実際審査に通るか通らないかは「分かりません」。

そういった意味で、気休めでよろしければ、いくらでも「審査に通る可能性はありますよ」と申し上げます。

> フラット３５の場合、保証期間の審査が入らないので
正確には、「フラット３５は保証要件がないので」ですね。

> ５０００万円の物件を頭金２０００万円で３０００万円のローンを組む予定です・・
物件価格5,000万円なのですね。
フラット３５は保証要件がありませんから、保証料は不要です。
ですが、融資手数料等、いくばくかの「諸費用」は必要なんですが、そちらは別途ご用意されている…ということでよろしいでしょうか？
それとも5,000万円の中には、「フラット３５利用にかかる諸費用」も込みですか？

物件本体価格（税込）が5,000万円ならば、フラット３５のご利用で4,500万円が融資上限額となります。

年収が900万円ならば、総返済負担率の基準は３５％以下ですね。

> 現在妻に内緒で消費者金融３社に合計２００万円の借金があります・・過去の延滞はなしです。
妻に内緒…は審査には関係しませんが（笑）、この３社合計200万円について詳しく教えてください。
このお借り入れは「金銭消費貸借契約証書」などを取り交わした「証書貸付方式」ですか？それとも、専用のカードなどが発行されて利用限度額の範囲内ならば何度でも借りることができる「極度貸付方式」でしょうか？（消費者金融業者は、後者が多いです。）
そして、３社合計200万円というのは、「現在の借入残高」でしょうか？
「証書貸付方式」ならば「現在の残高」が審査基準になりますが、「極度貸付方式」ならば「設定された利用限度額」を審査基準とすることがありますので。
ご質問者さまがご利用になっているのが「極度貸付方式」で、３社合計200万円というのが「現在の借入残高」で、「設定された利用限度額」はもっと多額になる…ということでしたら、その額で総返済負担率を計算してみてください。

フラット３５に関しては、現在「取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは3.230％（返済期間21年以上の場合）」なので、この金利を当てはめてみます。
年齢が４３歳とのことですので、返済期間は１６年としたいところですが、３５年返済としましょう。
元利均等返済、ボーナス返済なしで、3,000万円のお借り入れとすれば、年間返済額は143万円程度になります。
消費者金融からの借り入れが「極度貸付方式」で、その利用限度額が200万円だとしますと、これを足して343万円。
年収900万円で割りますと、343万円÷900万円で38.1％。

あら、「総返済負担率の基準３５％以下」を超えてしまっていますね。

実際には、3.23％よりも低い金利で借りられる予定なのかもしれませんし、消費者金融業者からの「借り方」がどのようなものかは分かりませんが、消費者金融からのお借り入れ方法が「極度貸付方式」ですと、返済能力の点でＮＧとなる可能性が高いような気がします。
「証書貸付方式」ならば、「年間返済額」を用いて計算しますので、これより下がるんですけれど、ご質問者さまの消費者金融業者との「契約方法」はどのようになっていますでしょうか。

> 基本的に申し込み金融機関も住宅金融支援機関（旧住公）も信用照会はＣＣＢと全銀連のみと聞きました・・。
申込窓口となる金融機関、住宅金融支援『機構』とも、加盟している『個人信用情報機関』が『全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）』と『ＣＣＢ』…ということですね（「全銀連」という言い方は初めて聞きましたが（全国銀行協会を略した全銀協は聞いたことがありますが）、おそらく『ＫＳＣ』のことだと思います）。
住宅金融支援機構が加盟しているのは、『ＫＳＣ』と『ＣＣＢ』で間違いありません。

現在（３月３１日）においては、延滞に至っていない限り、『全国信用情報センター連合会（全情連）』の情報は、申込窓口金融機関、住宅金融支援機構では、把握することができません。
だからと言って、「ＣＣＢに加盟しているのは１社だけだから」と考えて、その１社分しか借入申込書に記入しないのは『不正申込』になりますからダメですよ。

それに、全情連はテラネットへ業務移管をするのですが（４月１日付で新会社になります）、ＣＣＢとテラネットは昨年８月に「戦略的業務提携」をしているんですよ。
ですから、全情連の情報がＣＣＢで本当に把握できないのかなぁ…と、少し心配（？）でもあるんですよね。

> 通常の住宅ローンはおそらくＮＧだと思うので
確かに、消費者金融の利用履歴については、厳しいところでは、「現在利用をしていなくても、利用の履歴があるだけでＮＧ」という基準にしているところもあるようですが、「どこもかしこも絶対ダメ」という訳ではないと思います。
それに、「総返済負担率」だけみれば、（ご質問者さまにとっては）フラット３５の方が厳しかったりするんですよ。
（金融機関によっては、年収700万円以上ならば、返済負担率は40％まで…というところもありますが、フラット３５は400万円以上は一律で35％までですから。）

お礼

大変ご丁寧なアドバイスありがとうございます。
順に回答させて頂きます。
お詫び申し上げないといけないのですが、当初記載しておりました借入予定の内容を訂正させてください。

(1)物件の価格は約6000万円で頭金が2000万円。諸費用は6000万円には含んでおりませんが、頭金とは別に手元資金で賄う予定です。ですので融資希望額は4500万円になります。大変失礼しました。

(2)消費者金融との契約内容ですが、金銭消費貸借証書を取り交わしたと思う（今手元にないのですみません）のですが、Ａ・Ｂ社につきましてはカードが発行されており、枠の範囲内で出し入れは出来るようになっております。（これですと、極度貸付方式に該当するような気もいたします）

内訳を申し上げますと、Ａ社（○富士）で２００万の枠で現在１２０万）、Ｂ社（デ○ック）が80万の枠で現在60万、Ｃ社（１００万の貸付で現在２０万）。といった感じです。Ｃ社については当初融資を受けた時から毎月の返済のみで追加で融資を受けた経験はございません。何分、契約書を今チェックできないのでなんともいえませんが、上記から計算すると極度は最大で380万で残高が現在200万です。
380万円で計算すると総返済負担率はとんでもない比率になってしまいます・・。

お話を伺う限りでは、返済負担率からみると限りなくＮＧに近いですね・・。もし差し支えなければ教えていただいたいのですが、個人情報の開示（ＣＩＣ等）とういのは借入先、極度まで全てわかるようになっているのでしょうか？

補足

何度も失礼しました。借入は４０００ではなく４５００です。
申し訳ありません。訂正させてください。

回答No.3

86tarou

No.2です。

信用情報のことには詳しくないので分かりません。
ただ、借金があっても（事故が無いことが条件）担保価値や支払いに余裕があれば借入に問題は無いと思います。現在の消費者金融の支払い額を含めて、年収の規定範囲に収まれば無理なローンではありませんし。そうでないなら、借金をなくさないと貸してはくれないでしょう（普通の銀行なら、年収の30％位まででしょう）。銀行で借りずに金利の高い消費者金融で借りる経済感覚の印象はあまり良くないでしょうが、事故がないですし普通に銀行で借りられる案件だと私（専門家でもなんでもありません ＾＾；）は思います。

回答No.2

86tarou

事故もないですし、年収900万円もあれば大丈夫なのでは？年齢が分からないので詳しくは計算出来ませんが、現在40歳としても定年までの20年ローンが組めます。年３％の固定金利で年収の25％（その年収ならもう少し多くても可）を支払いにあてれば、3380万円借りることが出来ます。200万円の借金は一括返済の条件が付く可能性があるので、この際返してしまいましょう。2000万円の頭金から返済しても、まだ余裕はありますし。ただ、2000万円の他にも万が一の時のために現金は残してありますか？生活費の半年～１年程度分は置いておいた方が良いですよ。
元々、預金金利より高い消費者金融の借金を残しておくことは相当の無駄です。奥さんに内緒だからということもあるのでしょうが、住宅の購入に関係無く返済してしまう方がお得です。

数値的には大丈夫だとは思いますが、預金があるのにわざわざ借金をすることに疑問があります（しかも銀行ではなく敢えて高金利の消費者金融）。金遣いが粗いとか問題があるなら、上記の計算は成り立たないかもしれません。頭金を2000万円用意出来てるようなので、大丈夫だとは思いますが…。

参考URL：

http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

お礼

ご丁寧なご回答、どうもありがとうございます。
失礼しました・・年齢は４３歳です。

一括返済の条件というのは、頭金から借金を返済したことを証明できれば融資ＯＫとう理解でよろしいのでしょうか？　

外れた質問になってしまいますが、ＣＣＢに加盟していない残りの２社の情報とうのは申し込み金融機関（銀行系を予定してます）と住宅金融支援機構にはわからないのでしょうか？

何度もすみません。

回答No.1

NNori

頭金があるなら消費者金融の借金を返すのが先。

お礼

おっしゃられる事は痛いほど理解しておりますが、いろいろと事情があって上記のような内容でお聞きした次第です・・。