繰上げ返済、1年ごとに100万ずつ（3年間)と1年目に300万

質問

住宅支援機構のフラット３５Sを利用しています。
2008年8月よりローン支払いを開始しており、繰上げ返済を予定しています。

返済の仕方として、タイトルにもあるように1年ごとに100万ずつを3年間返済するのと、
1年目で300万をいっきに返済するのではどちらがお得なのでしょうか？（期間・ローン残金の面において）

ちなみに、住宅支援機構のローン返済シュミレーションを利用したところ、
前者（3年間かける）の方が期間も短く、利息も少なくて済むという結果が出ました。
このシュミレーション正しい結果なのでしょうか。

そうだとした場合、その根拠もご存知の方がいらっしゃれば教えていただきたいです。
（素人考えでは1年目に300万返したほうが良いという印象を受けていたので・・・）

回答No.1

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 返済の仕方として、タイトルにもあるように1年ごとに100万ずつを3年間返済するのと、1年目で300万をいっきに返済するのではどちらがお得なのでしょうか？
> （期間・ローン残金の面において）
繰上返済が効果を発揮するのは、「利息」についてですから、期間やローン残金の面には関係ないですね。
住宅ローンの利息は、「債務残高」と「残りの返済期間」で計算されますから、原則、「一部繰上返済の仕方」が同じならば、「1年目に300万」の方がお得になるはずです。
（もう一方は、３年目にならないと繰上返済による残元金の減が300万円にならないから。）

> 住宅支援機構のローン返済シュミレーションを利用したところ、前者（3年間かける）の方が期間も短く、利息も少なくて済むという結果が出ました。
フラット３５はネット上で繰上返済のシミュレーションを掲示していませんから（「よくある質問」の「繰上返済シミュレーションはできますか。」という質問に対する回答も「お取扱いの金融機関で承っております。」となっています）、もしかして利用されたのは「機構融資」（旧・住宅金融公庫融資）の『返済方法変更シミュレーション』ではないでしょうか？
あれって、結構分かりづらい点があるので、どこかで条件を入れ間違えてシミュレートされた…ということはないでしょうか？
適当なデータを入れて、エクセルでシミュレートしてみましたが（繰上返済の方法は「期間短縮型」）、やはり「1年目で300万をいっきに返済する」方がお得（総返済利息額が少なくなるので）となりましたし…。

これが「1年ごとに100万ずつを3年間返済する」のと「３年目で300万をいっきに返済する」ならば、「1年ごとに100万ずつを3年間返済する」がお得になるんですけれどね。

回答No.2

oska

＞繰上げ返済、1年ごとに100万ずつ（3年間)と1年目に300万

住宅ローン契約内容が分からないので、元利金等契約と仮定すると・・・。
「１年目に３００万円返済」した方が、非常にお得です。
当然、返済当初は「元本よりも利息の割合」が非常に高いです。
当初返済額の８０％が利息で、２０％が元本でしようね。
最終年度の返済額は、２０％が利息で、８０％が元本です。

繰上返済は、早ければ早いほどお得です。