住宅ローン。希望額より減額されました。

質問

某信託銀行に仮審査申込の結果、このような結果でした。
希望額より３００万の減額です。
どうがんばっても用意できない金額です。
もう住宅取得はあきらめるほかないでしょうか…？

・年収８００万（夫単独）
・勤続年数５年弱
・借り入れ希望額は３１００万で頭金はなし（３５年返済）。
・購入物件は完成済みの新築マンション。

不動産屋さんは別の銀行（地銀など）に再チャレンジしましょうと
言ってくれていますが、主人の年齢（４０歳／定年まで２０年）と
職業（不動産業／給料の一部に歩合給がある）が原因ではないかと
思っています。

回答No.7

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン経験者です。

> 借り入れ希望額は３１００万で頭金はなし
「頭金」というのは、マンション販売業者と買い主との「代金の支払い」に関することですから、住宅ローンには関係ありませんけれど…。
もしかしたら、「自己資金なし。諸費用も合わせて借り入れ」という意味でしょうか？
諸費用分の借り入れは、お申し込みになられた信託銀行の住宅ローンの「資金使途」に、「諸費用分」も含まれていれば、お申し込みになられても問題はありません。
新築マンションの場合は、100％ローンのお申し込みは特に珍しくもありません。
ですが、その100％は「物件価格」と「査定価格」が「同額」の場合です。
要するに「査定価格の100％ローン」ということです。
「査定価格」以上の額を借りるのならば、それは「オーバーローン」になります。
中には「オーバーローン」という方もいらっしゃいますが、経験談をお話しますと、「いい結果にならなかった方多数」です（はっきり書いてしまえば「返済に行き詰って、マンションを手放すことになったが、売却価格が住宅ローンの残債を『かなり』下回ったので、多額のローンが残ることになり、結果として自己破産以外の道がなかった」ということです）。

信託銀行は、自身が不動産を手掛けていることもあって、担保物件の査定は結構シビアとも聞きます。
今、マンションは「売却」が難しくなっているので、結構「値下げ」されているんですよ。
マンションの「物件価格」はいくらでしょうか？
マンションの場合、売却価格と査定価格では差があることは多いんですが、その信託銀行ではご購入予定のマンションの査定価格を2,700万円程度と見積もった可能性もあります（プラス諸費用分100万円で2,800万円）。
あと、
> 購入物件は完成済みの新築マンション
とのことですが、他の居住者の入居は既に始まっていますか？
ならば、車で言うところの「新古」として査定を出している可能性もあります。

ご質問者さまの場合、年齢は問題になりません。
お申し込みになられた信託銀行の住宅ローンのご利用条件で、「完済時年齢」が「76歳より上」になっていればご利用は可能です。
それに、「借入金額：3,100万円　返済期間：20年（定年まで）　金利：3.20％　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件でシミュレートしてみましたが、毎月の返済額は175,045円になりました。
年間返済額は175,045円×12か月＝2,100,540円です。
年間返済額を年収で割って「返済負担率」を算出し、それを住宅ローン審査の１つの基準としますが、「返済負担率」は、2,100,540円÷8,000,000円＝26.2％になります。
「返済負担率」26.2％ならば、充分に「返済能力」としては「問題なし」となります。

ですから、私は、ご質問文だけでは「見えない」ところにネックがある可能性があります。
2,800万円ならば融資可能…ということですから、『個人信用情報』にネガティブ情報が登録されている可能性はないでしょう。
ならば、まず考えられるのは「他に借り入れがあるのではないか。」ということです。
他にお借り入れはありませんか？
100万円程度のお借り入れがあれば、2,800万円への減額は「あり」です。
もしくは、クレジットカードのキャッシングやローン機能を利用されているということはありませんか？
あと、クレジットカードの利用の仕方はどうでしょう。
限度額に対する利用割合が高いクレジットカード、利用頻度が高いクレジットカードがあって、その「枠」の合計が100万円くらいならば、2,800万円への減額は「あり」です。

また、「給料の一部に歩合給がある」とのことですが、固定分のみで年収（税込）を計算するといくらになりますか？
固定分のみの年収（税込）が600万円未満ならば、2,800万円への減額は「あり」です。

あと、気になる点としては…。（各ご家庭いろいろな事情があるとは思うのですが…。お気に障られたらごめんなさい。でも、住宅ローン審査では「基本的に」気にするポイントなので。）
年収が800万円あるにも関わらず、「自己資金なし」という点です。
要するに…。
「40歳で、年収が800万円『も』あるのに、全然お金を貯められなかったのか？」と考えるんです。

住宅ローンの審査は、金融機関によって全く異なります。
住宅ローンの審査を複数の金融機関に申し込むことは珍しいことではありません。
他の金融機関では、ＯＫと出るかもしれませんので、チャレンジされるのはよろしいかと思いますよ。
できれば、同時に複数の金融機関に審査を依頼してみられるとよかったのですが（『個人信用情報機関』への「照会記録」に、タイムラグが生じていると、「前のところでＮＧになったからウチへ申し込んだのか？」ということも考えますので）…。
私が購入したマンションでは、同時に複数の金融機関へ事前審査を依頼していましたよ。

お礼

丁重な回答ありがとうございます。

確かに頭金なしが大きな原因かもしれませんね。
実際のところは、５００万ほどは貯めているのですが、外貨定期の１年物に３００万ありすぐに解約できず、残り２００万も諸費用と引越し代においておきたいのです。

他の借り入れの件ですが、クレジット枠と車のローンはありません。
ネガティブ情報というのはブラックリストのことでしょうか？
たぶんそれは今までありませんので大丈夫だと思います。

年収についてですが、Ｈ１８年が５９０万、Ｈ１９年が８００万。
今年は６５０万くらいの予定です。

それから、同時に他の銀行に当たった場合、信用情報とかが登録されるので、何行も出せないと言われますが、本当ですか？
また、その信用情報により、先申込の信託銀行の承認された金額などもわかってしまうのですか？
また、今後、将来申込するのに、いつ頃まで今回の登録は残っている物なのですか？
次々申し訳ありませんがご存知でしたら宜しくお願い致します。