不動産の土地・建物価格と火災保険料について

質問

投資用新築アパート1棟を7,200万円で購入予定です。
仲介業者から契約書（案）を見せてもらったら、物件価格7,200万円のうち、土地価格5,600万円、建物価格1,600万円に割り振ってありました。
都内ですが駅から９分かかるのと６戸という戸数から、土地価格4,000～5,000万円、建物価格2,000～2,500万円が妥当な価格だと思っていたのですが…
　支払う総額は7,200万円で変わりはないのですが、建物の減価償却費の関係と、【火災保険の補償】を心配しています。
火災保険の保険金額（契約金額）というのは、売買契約書の建物価格が影響しますか？それとも坪数等実態から計算して算定するのですか？
　仮に1,600万円のまま購入して2,500万円の保険に加入することは可能なのか、その時2,500万円の補償はしてくれるものなのか教えてください。
　契約日が近づいているので、よろしくお願いします。また、お薦めの火災保険プランがあったら教えてください。

回答No.3

bunbun8

中古での購入でしょうか？
であれば、＃２の大家様の回答の通り、再調達価格（今、一から同じ建物を建てた場合、いくらになるかの価格）で保険をかけることになります。売買契約書で記載されている金額は償却期間などを鑑みての建物価格だと思いますので、保険の額と差異があっても問題ありません。
なのでもし、新築で購入なら１６００万円でしょうけど。構造や延床面積から保険会社におおよその金額をはじいてもらってみて下さい。

お礼

回答ありがとうございます。
早速、保険会社の人に相談してみます。

回答No.2

m_inoue222

大家してます

＞妥当な価格だと思っていたのですが…

割り振りは出来れば自分の都合で割り振りたいですね

私も今月マンションを買いますが総額での契約にしました
割り振りは後日私が決めます

相手が個人の場合はどうにでもなります

相手が法人だと帳簿価格がありますので面倒．．．減価償却の金額によってかなり縛られます

＞火災保険の保険金額（契約金額）というのは、売買契約書の建物価格が影響しますか？

新築が建てられる金額の保証にされれば？

わたしは「新価実損払い」で契約しています

http://profile.allabout.co.jp/pf/yamamoto/column/detail/4110

私は火災による損失より地震による損害を重視しています

価値２５００万円のアパート．．．

そのまま火災保険＋地震保険．．．火災２５００万円＋地震１２５０万円
新価実損払い．．．火災５０００万円＋地震２５００万円

地震保険は火災保険の５０％まで＋最大５０００万円

地震での倒壊や火災の場合はほぼ物件の価値全額が補償されます

お礼

回答ありがとうございます。
・相手は法人なので、消費税の関係で建物価格を低く設定しているのだろうと思います。割り振り交渉を仲介業者にしましたが、無理そうなのであきらめました。減価償却費にどの程度影響があるのかは計算していないので、わかりませんが・・・
・保険については、契約書の金額は関係なさそうなので、保険会社に見積もってもらった金額を「新価実損払い」で掛けようと思います。

回答No.1

spa50

仮に1,600万円のまま購入して2,500万円の保険に加入することは可能なのか、その時2,500万円の補償はしてくれるものなのか教えてください。
認められません。超過保険といいます。（保険金額＞保険価額）　利得禁止の原則（保険による不当利益は認めない）に依り、保険価額を超過した部分は無効になります。
保険価額．．．保険事故が起きたとき被保険者が被る可能性のある損害額の最高見積額。
保険金額．．．保険の契約金額。保険事故が生じたとき支払われる最高限度額。

総額７２００万円ですか？不動産屋に支払う仲介手数料（取引額の３％＋６万円に消費税で２３３万円ほど、登記費用、ローンなら抵当権設定、など他にも諸々かかります。念のため

お礼

大家になろうという人間が勉強不足で恥ずかしいです。皆さんのご意見を参考にいろいろ検討していきたいと思います。
　ありがとうございました。

補足

回答ありがとうございます。

　保険会社は何を根拠に最高見積額を算出するのか教えてください。売買契約書の建物金額なのか、実際の坪数等から保険会社が独自に算出するのかです。仲介業者は実態優先だから売買契約書の内容は関係ないと言いますが心配です。

物件価格7,200円で諸費用は他に準備しています。