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中古マンション購入について
中古マンション購入を考えています。 あえて中古にする理由は特にないのですが、たまたま気になる物件があったため近々見学に行く予定です。 現状は夫婦合わせて年収７００万円、頭金はほぼ０（出せて５０～１００万円程度）で、物件の販売価格は２８００万円です。 頭金のない今現在で無理に購入を考えている理由は、５年後には私が個人事業主になる予定があり、個人事業主に対しては１０００万円以上のローンは５年くらいの間は組ませてくれない、というような話を聞いたことがあるためです。私は今３０歳で、５年後には３５歳、落ち着いてローンを組み始める頃には４０歳。そこから３５年間と考えると無理をしてでも可能であるならば今、と考えているためです。 中古マンションはなれている方のほうがいい、とか聞いたことがあるのですが本当なのですか。素人が中古物件購入を考える場合は銀行からの借り入れ、仲介業者との話し合い、売主に聞いておくことなど色々あると思うのですが、どんな点に注意したらいいのでしょうか。どなたか詳しく知っている方がいましたら教えて下さい。 長文になってしまいすみません。よろしくお願いします。
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複数の中古物件を購入し、賃貸してます 新築物件と中古物件の基本的な違い．．． ・購入全額ローンが無理．．． 中古物件の場合は物件価格の７０－８０％までしか融資してくれない金融機関が多いですね ・返済期間の上限が低いのが普通 http://www.shinkin.co.jp/ksb/shouhin/main03/juutaku-sinkin.htm 一戸建・・・・35年以内 新築マンション・・・・35年以内 中古マンション・・・・（50年）－（築後年数）以内 こう書かれていますが実際にはかなり年数を削られます 築２０年のマンションだと上限２０年とか．．． （「以内」がくせ者です） 今月購入するマンションは築１９年．．．融資限度は１６年間での支払いです どうも「３５年－築年数」で縛っているようです ・それなりに設備は劣化しています マンション本体は大丈夫でも給湯設備や配管類は意外と早く傷みます 高額なメンテナンス費用は「新築から２０年間」と「それ以後の２０年間」では大きく異なります それを見込んでの購入でしょう ・貯蓄の問題 世帯年収が７００万円で貯蓄無し．．． まずは自分の家計の見直しが最優先でしょうね ・５年後には私が個人事業主になる予定があり ・個人事業主に対しては１０００万円以上のローンは５年くらいの間は組ませてくれない 基本的に先行き不安定な時期になぜ住宅取得を急ぐのか？．．．疑問です 逆にそう言った計画があるなら少しでも身軽になっているのが普通．．． 世の中甘く見ていませんか？．．． ＞今現在で無理に購入を考えている理由 不安要素が有るのに無理する．．．一度落ち着いて考えましょう 事業が軌道にさえ乗れば過去３年間の申告資料で融資してくれます 軌道に乗らなければ住宅取得そのものが無茶だったと言うこと その時に後悔します ＞４０歳。そこから３５年間と考えると無理をしてでも可能であるならば今、と考えているためです。 事業が順調なら２０年でも２５年でも返済は可能でしょう 個人事業主に定年はありませんし．．． 完済時８０才位までは融資してくれます ローン組むなら新築が絶対有利．．．実態はそうなっていますね ＞素人が中古物件購入を考える場合は銀行からの借り入れ しっかりした業者を選べば貸してくれる金融機関は見つけてくれます ＞売主に聞いておくことなど 表面に出てこないことも多いですね 最後は契約書と重説が全てでしょう
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御存知でしょうが、銀行の融資ですが 年収（合算で可）の5倍までは融資を受けることは可能です。 ですからローン審査は大丈夫という気がします。 問題は、物件担保評価です。 中古の場合、物件の担保価値が低く融資に制限がつくケースが あります。 その場合、自己資金を増やさないことにはどうにもなりません。 諸費用は (1)ローン保証料 (2)登記費用 (3)固定資産税（分担分） (4)ローン手数料 等のほか、 仲介手数料（物件価格の３％＋6万円に消費税） がかかりますが、これを含めて貸すのをオーバーローンといいます。 不動産価格が値上がり基調の時期なら金融機関もそういう 融資をしていましたが、最近は各行とも安易な融資は行わないのでは ないでしょうか。 いずれにしろ、融資付けは仲介の仕事のひとつですから 仲介会社さんにフルローン・オーバーローンだが買えるかどうか 聞いてみてください。 逆にいえば、銀行評価より安めの価格ならオーバーローンも可能という 話になります。 仮にその物件で2800万の融資が出るのなら、オーバーローンにするには 諸費用分、つまりあと300万ほど値切ればいいという話になりますね。
お礼
オーバーローン、知りませんでした。仲介に可能か聞いてみたいと思います。しかし、自己資金で諸費用はまかなえないと厳しそうです。 大変参考になりました。ありがとうございます！
- toteccorp
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そんなにお金が借りれるのでしたら一戸建てのほうが良いのではないですか。 ５年のあれば頭金もためることが出来ると思いますし、一戸建ては気楽ですよ。 地域にもよりますしわかりませんが５年後不動産価格は今より下がるのではと予想します。 同じ物件なら築年数が５年増えますのでマンションでももっと下がると思います。需要より供給のほうが増える地区が多いのではと思います。 マンションの共益費や駐車場代はバカになりません。 どんな商売をされるのかわかりませんが来客が来るのでしたら、玄関は広いほうが便利です。 あわてずにたくさんの地域たくさんの物件を見るのがいいでしょう。 私は何年も探していました。 自分がいやだった地域は探さなかったのですが、そこに一目ぼれした今の自宅がありました。 自営業になり３年目でしたが頭金はありませんでしたがローンは組めました。 いろんな金融機関を回るとたくさん借りれるところもあると思います。 １円も貸せないという金融機関はありませんでした。少なくて１５００万円（ＵＦＪ）。多いところで３２００万円。ここで借りました。 金融機関によって対応は全然違います。 担保の評価方法も全然違います。 購入価格の８割までしか貸せない（頭金が２割必要）というところもありました。 簡単に買いなおせないのでたくさん見て時間をかけて考えてください。 前の家は以前は大満足でしたが、１０年住み子供が増えすぎ仕事の物も増え、住めなくなってしまいました。 後悔してもしょうがないですが、もっとよく考えればよかったと思いました。
お礼
やはり、じっくり時間をかけるべき問題ですね。 たくさんの地域たくさんの物件をみて回りたいと思います。 大変参考になりました。ありがとうございます！
最初は、中古マンションを買って、余裕ができたら新築に 買い換えるのは通常のパターンです。 ＞銀行からの借り入れ、 仲介業者にローン斡旋させます。とにかくローン条項を契約に いれてもらい、ローンが通らなければ契約の白紙撤回という 条件で契約することをお薦めします。ローン条項を求めると 競争が激しい人気物件だと、まれにキャッシュ買いの人と 契約されてしまうこともたまにあります。 ＞仲介業者との話し合い、 買主、売主双方に仲介が立つケースもあります。仲介の良し悪しが 結構大切です。手数料を取られるわけだからしっかりは働かせて下さい。 ＞売主に聞いておくことなど色々あると思うのですが、 それも仲介業者に聞きます。普通は売主は表に出てきません。 ＞どんな点に注意したらいいのでしょうか。 個人売主の場合、瑕疵担保責任はほとんどないので現状有姿の 売買になりますから現物を見て気がついたことは契約前に細かく 問い質して確認することが肝要です。 業者売主の場合は、宅建業法の縛りや消費者契約法など新築に 近い条件になりますが、新築とちがっていたれりつくせりの説明 はありませんし聴かないと何も教えない仲介も多いです。 そのぶん値段が安ければいい・・・とか思わずに、説明もきちんと させて、さらに価格も下げろと指値を入れてみるくらいの度胸が 必要です。 中古の買物の面白さは価格折衝につきますが、その物件の人気度 と相場をしっかり見据えてやるべきです。 そのためには、仲介を完璧に信頼して頼れるかどうかにかかって きます。 できれば、ダミーで競合物件をみつけておくことです。そっちとこっちで 迷っていると言えば交渉しやすくなってきます。
お礼
なるほど。他にも気になるところがあるぞと、におわすわけですね。 ポイントごとに説明してくだっさって大変分かりやすかったです。ありがとうございました！
- Mone-Acnes
- ベストアンサー率30% (206/683)
今の状態ですと諸費用も無いことになりますので マンションの価格を落とすなりしたほうがよいです。 中古なら１０００～１５００万円まで。 諸費用はその物件に対し約７％位を目安にしましょう。 頭金は約１割最低必要です。 お金が貯まったら、このマンションを完済し売却 新たにマンションを買えばいいと思います。 まずは、ご自身の資金計画を把握することです。 今の現状で借り入れがどれくらい出来るのか 支払いは月いくらになるのか？年間の支出は幾らになるのか？ それから購入金額、エリアや間取り等色々絞り選ぶとよいです。
お礼
そうですね、しっかりした計画のもとでないと、後々苦労するのは自分ですものね。大変参考になりました。ありがとうございます！
- 0621p
- ベストアンサー率32% (852/2622)
物件に対するリスクは新築でも中古でも同じです。むしろ中古の方が問題がはっきりしている場合もあります。一つアドバイスとして、部屋そのものとは別に、マンション全体の管理の良し悪しというのも資産価値の点では大きなポイントです。 ところで、中古なら仲介手数料も必要ですから、物件代金以外に諸費用として百数十万は必要ですよ。頭金は出せて５０～１００という以外にそれも考えてますか？
お礼
諸費用としてそんなにかかるのだと初めて知りました。 大変参考になりました。ありがとうございます！
お礼
そうですね。。甘く見ていたようです。少し落ちついてもう一度生涯設計を立て直します。ご教授、ありがとうございました。