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父親名義の家に住むにあたって
昨日孫を見せに実家に行った時のことです。 両親が私たちはどこか海が見えるような所に引っ越したいからこの家はあなた達が住んだら？と言われました。 現在の住まいは実家から電車で５０分。仲の良い友達２０人ほどが現住所近辺に住んでいる。 上記の理由もあり、子供が幼稚園か小学校に入るぐらい（４～６年後）までに決めればいいかなと思ってますが ちょっと調べた感じでは親からの譲渡だと税金がかかる。遺産相続だと無税（実家の場合） だと思ったんですが父の名義のまま両親は別のところに住み私たちが現在の実家に住むというのは 法律上税金等を含め大丈夫なんでしょうか？ また税金や公的な書類上の問題や事実上譲渡にあたるなど私たちだけが実家に住むにあたって不都合なことがあれば 全部教えて頂ければうれしいです。 何分素人ゆえ質問自体がトンチンカンなものもあるかもしれませんがヨロシクお願い致します。
- butachimu
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質問者が選んだベストアンサー
問題になるのは，建物と土地です。名義人は父親Aとします。名義人の子はあなたBとします。夫Cでも同じですが。 居住する形態により以下のとおりになります。 土地，建物をBの名義にする⇒(1)売買を原因とする⇒不動産譲渡税 ⇒(2)贈与を原因とする ⇒贈与税 建物に居住する ⇒(3)賃料を払う ⇒賃貸借契約 ⇒(4)ただで住む ⇒使用貸借 Aが無くなった場合，他に相続人特に兄弟姉妹が居る場合 (1)の場合 相続財産でなくなるので，遺産分割の対象にならない (2)の場合 相続財産ではないが，生前贈与として，相続財産と看做された上で，既に不動産価格分は受領したとして計算される。場合によっては遺留分減殺請求を受ける可能性がある。 (3)正当な賃貸借契約である限り，相続があっても賃借権は無くならない。他の相続人に賃料を払えばよい。 (4)の場合 生前贈与として特別受益として計算される。所有権ではないので評価がむつかしい。しかも，使用貸借はただで使用する権利ですから，他の相続人は持分があっても利用できないという不利益があり，心理的な抵抗が大きい。 兄弟姉妹等将来遺産分割の問題が生じる可能性があるなら，目先の税金だけでなく，将来の遺産分割の問題まで視野にいれて考えてください。
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- akak71
- ベストアンサー率27% (741/2672)
贈与税の計算の評価額は 土地は 路線価 か倍率方式で 固定資産税の評価額ではありません。 注意してください。 建物は固定資産税の評価額
お礼
転勤であたふたしてたのでお礼遅くなりました。 回答ありがとうございました。
- fenekku200
- ベストアンサー率53% (49/92)
＃３です 一人っ子が親の不動産をただで使用した場合，遺産分割で他の兄弟と紛争がなければ，使用貸借（ただで借りる契約）の利益の生前贈与という問題が生じないので，全く税金の問題は生じません。 売買はAの不動産譲渡税の「問題」になります。細かい点はネットの情報・専門家ないし本に任せるとして，考え方は以下のとおりです。 譲渡価格－（取得価格＋登記費用・仲介手数料などの諸経費）＝利益 利益＞０の場合に課税対象になります。（更に，利益はなくマイナスの場合は，所得税から一部損金として考慮されます。） この利益に対して，不動産を所有していた期間により，長期（低い）あういは短期（高い）の税率を掛けて税額を決めます。更に，所得税の確定申告とは別に不動産譲渡だけを別に申告する分離課税をするほうが得なのでします。 将来の相続を予定して，生前贈与をしても一定の手続きをすると相続時に相続税を支払う方法もあるようです。
お礼
再び丁寧な回答ありがとうございます。 税金問題がないという事でひとまずホッとしました。 ただたいした貯金も無いのにどっかに家を買うというのが出来るのかどうか。 両親ともに７０前後で年金暮らしなので。一応父は定年も無く月に半分ぐらいは仕事に 行ってるようですが高給取りでもないので。 まぁ高い家を買わなければいくらでも可能なのかもですが。 ＞将来の相続を予定して，生前贈与をしても一定の手続きをすると相続時に相続税を支払う方法もあるようです。 こんな事もあるんですね、参考になりました。
- mukaiyama
- ベストアンサー率47% (10403/21784)
＞親からの譲渡だと税金がかかる… 譲渡による所得税は売ったほうにかかります。 つまり親です。 しかも、取得費との差額が所得となるだけですから、バブルの頃ならともかく、買った値段より高く売れるようなことはないでしょう。 それとも、あなた方が親に新築時よりはるかに高いお金を払うのですか。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm ＞遺産相続だと無税… 現金や預貯金も含めて、相続税がかかるだけの遺産を残しそうにはないということですね。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm ＞父の名義のまま両親は別のところに住み私たちが… 親の家に子が住んだところで、新たな税金など発生しません。 もちろん、固定資産税などは親に代わって払う必要があるでしょうけど。 ところで、その家はいくらぐらいの価値があるのですか。 「固定資産税評価額」が 110万円以下なら、もらってしまえばよいです。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm 夫の名義に書き換えても、基礎控除以下で贈与税は発生しません。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm 110万円を超えるなら、名義変更はよく考えてからとし、今は黙って住むことにしましょう。 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
お礼
早速の回答ありがとうございます。 固定資産税評価額？説明を読んでも理解できたのかどうか分からないのですが ちなみに実家の場合不動産屋に売るなら１千万ぐらいと言われたそうですがどうなんでしょう？ その土地の評価によって違うのでしょうがよく分かりません。
- adobe_san
- ベストアンサー率21% (2103/9760)
お気にしてる問題 全然大丈夫です。 不動産の名義を変える・売り払う 等の不動産で金銭に関わることしない限り問題になりません。 従って両親の名義のままお住まいになるの 問題ないです。 その家に住民票 持ってきても問題ないです。
お礼
早速の回答ありがとうございます。 住むかどうかも決めてないうえに住んだとしても数年後なので急ぎの件ではなかったのですが 経営悪化により給料がどんどん下がってるので固定資産税と管理費だけで済むなら 万一を考えておこうと思い質問させて頂きました。
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お礼
詳しいご説明ありがとうございます。 読解力が無いので何回も読んでしまいました。。。 私の場合は（４）に当たりそうですね。 一人っ子なので遺産分割の問題はないと思います。