調停調書での土地（借地）の一部の買取（分筆）について

質問

調停成立で土地（借地）の一部の買取を検討している者です。
調停条項には分筆について調停調書を添付とする申請方法が定めて
ある場合、調停調書に物件目録や簡易的な分筆部分を特定する図面が
ついている場合には分筆登記申請には和解調書と地積測量図（分筆前）
のみで宜しいのでしょうか？また買い主のみの登記申請は可能でしょ
うか？

分筆後の土地の地積測量図の添付が必要な場合には、境界画定などの
必要が出てきますが、調停成立後に周辺土地所有者が境界画定について
協力的で無い場合、分筆登記が難しくなり、調停調書で定めてあると
おりに代金は支払っているのに分筆がされないという事態も考えられ
るかと思いますが、この場合の対抗手段はございますでしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.3

bath5

トラブルの原因が、
１．当事者間の売買ではなく、境界が確定できないため、分筆登記ができず、買った部分を買主の名義に変更ができない。
と言うことでよろしいのでしょうか？。

この場合、隣地の所有者を相手に筆界確定制度を利用するか、境界確定訴訟を起こすしかありません。

なお、未分筆地であっても、当事者間の売買はできますが、同じ土地を買った第３者に対抗できないという弊害が残ります。

回答No.2

akak71

これから契約、調停するのでしたら。
契約時(調停時)　手付け金を支払い
年月日までに分筆登記完了させる
分筆完了後　10日内登記申請書類と引き替えに残代金支払う
年月日までに分筆登記が完了しない場合は、手付け金を返還し、契約を解除する。
とすべきです。

補足

ありがとうございます。

しかし上記の方法では対象土地が借地の底地ということもあり、
調停成立時に借地権が消滅しますので、調停成立後に確実に分筆が
できない場合に上記お契約解除となった場合、借地権の消滅した建
物だけが残る状態となると思われます。

回答No.1

fenekku200

裁判でも，調停でも，判決書あるいは調停調書だけで登記できるか，分筆登記できるかは，裁判所（判事，書記官）も弁護士も常に注意を払う部分です。法務局は，法務局の考えで登記事務をしているからです。判決や調停調書と異なる考えの場合は，判決，調書に拘束されないというのが法務局の立場です。隣地所有者の境界を確定する図面（任意であれ，境界確認判決であれ）が無ければ分筆は受理しません。
従って，調停の段階で，その話しは出てるはずですが。推測するに，相手方が分筆手続きをするという義務と，分筆の基準となる図面と，相手方に支払う代償の取決めで終っているのではないでしょうか。
　早急に，司法書士に意見を聞くべきです。（登記実務は司法書士の方が弁護士より詳しいです）

お礼

ありがとうございます。意見を早速聞きに行きました。
分筆後の売買の前段階として、調停成立前に分筆をしておくことが
望ましいとのことでした。調停条項として分筆後の売買を定めて
おいたとしても分筆が正常に行われない、底地が第三者に移転され
てしまう恐れもあるのでリスクが高いということでした。
隣地所有者が協力的でない場合には、筆界特定制度を利用すれば登記
はできるとのことでした。但し１年程度の時間がかかるということでした。