未成年の法律行為：特別代理人

質問

私の不動産事業拡大（賃貸マンションの建設）のため、銀行からの融資を予定しております。
事業計画等は問題なく通り、融資も決まりました。（実際の融資は半年後）
最近になり、”子供の利益”を考え、建物の登記に小僧を１％入れ、共有名義にすることにしました。

A銀行は、登記名義人→保証人となることが必要→未成年なので、特別代理人を選定する　でOKとなりましたが、B銀行は理由を明らかにせず、渋っております。当初からB銀行は動きがトロク、なんでも”面倒くさい事は勘弁”という態度が見え見えでした。A銀行＝金利確定済みでもいいのですが、B銀行は金利が確定するのが来年2月なので、その時の金利状況でまだ選択肢を残したいと考えます。

本来は未成年は親権者の同意があれば法律/契約行為が出来ると思うのですが、今回は私と”利益相反”するので、私の妹が特別代理人になります。このことで未成年の法律行為を妨げる行動は合法なのでしょうか？もちろん、小僧の名義が入ることによる銀行のリスクの増大は無いとの前提での相談です。

回答No.4

akak71

家庭裁判所で判断は、保証債務を負担することの可否にチェックが入ります。

人だけではありません。

相続の特別代理人の選任には、相続分のチェックが入ります。現在では法定相続分以下にすることは、事実上認められていません。

保証債務は、保証金額が高額になると思いますので、やもう得ない場合を除き許可が出ない可能性があります。常に許可が出るわけでありません。

お礼

ご回答有難うございます。

A銀行は”登記名義人は保証人となる必要がある”といっております。それで”特別代理人”です。もし、家裁が”保証人足るべき収入が別途ちゃんとあるのに、未成年を保証人にする為の特別代理人は認めない”というなら納得します。それをもってA銀行が”特別代理人がダメな場合は、１％の登記名義は諦めてください”というなら分ります。

しかし別の御礼でも書きましたが、私の意志としては息子を”保証人”にするつもりはありません。相続も今回の相談では関係ありません。

B銀行はA銀行のように、発言のバックグラウンドもはっきり説明しません。だから、このような状況下でも”契約不履行（合意文書への判子はありませんが、口頭でも契約は成立するのですよね？）”は可能なのでしょうか？というのが、私が最終的に知りたい事です。

ご回答をいただいておいていうのも大変失礼なのですが、”専門家”で”自身あり”の回答であれば、質問の内容・既出の御礼等をご理解いただいてからアドバイスをいただけると助かります。（再度言います、大変失礼なのは重々承知です。）

回答No.3

17891917

ANo.1,3です。
　私の回答が質問者様の意図とずれているようですので，追加いたします。

　不動産の名義を誰にするかを制限する規定はありませんから，あとは，銀行さんが「土地の名義人＝保証人」という規定をたてに取れるかという問題になります。

　「一度OKした融資をいわば”心情的・感情的”に無効にすることはできるのでしょうか？（もちろん条件が変わったことは事実です。それによって、具体的に銀行に新たにリスクが生じるのであれば、流れても仕方がないのですが、それを説明せず、流すことも合法なのでしょうか？」とのことですが，「１％」を理由に融資を断られるのは悔しいですよね。

　銀行の融資条件は，「土地の名義人であれば，債権の担保となる資産があるので，保証人にする」というものですから，不合理なものではありません。
　しかし，それ以外の方（資産を有する人）が保証人になったり，他の担保(定期預金等)を出すことにより，子供さんを保証人にしないようにする交渉は可能ではないかと思います。

　ただ，Ｂ銀行の担当者の本音が，「合議のために必要な面倒くさい審査はしたくない」ということならば，なかなか融資実施は難しいとは思います。
　Ｂ銀行に融資の実行を迫る法的根拠としては，民法1条2項の信義則くらいしか見当たりませんが，信義則を理由とするには，「融資契約撤回がＢ銀行のほうの事情変更によることや融資をあてにしてすでに何らかの行為(財産的負担を伴う）をしていることにより，融資撤回が信義則に反して，質問者様に予想外の損害を与える」という要件が必要と考えられるからです。

　以上，大した助言ができなくて申し訳ありません。

お礼

ご回答有難うございます。

正直いって、リスクが上がったから「止める」とか「金利を上げる」っていう方がすっきりします、ちゃんと当方から回答・反論トークが用意できるから。
理由を言わないので対応のしようがない、だから「法的に問題ないのでしょうか？」との質問になったわけです。

A銀行は「課題に対してどうやって融資を実行するか」という態度であり、B銀行は「まずダメといって、その理由を探してみる」という態度です。普通ならBなんてこちらから”三行半”ですが、”お金”って色がないから、金利次第でBにもまだ未練があるのです・・・・

回答No.2

akak71

子供を建物の所有者にするならば、抵当権設定するには特別代理人の選任が必要。
保証人も特別代理人の選任が必要。

賃貸マンションの経営のために、子供を保証人にすることができるのでしょうか、裁判所の許可が出るのでしょうか？　居住用建物は許可が出ると思いますが？　特に、保証人の場合は金額が高額になると思いますので許可が出るか疑問です。
代理人選任申し立てには、設定契約書、保証契約書などを裁判所に提出しチェックを受けます。

お礼

ご回答有難うございます。

＞子供を建物の所有者にするならば、抵当権設定するには特別代理人の選任が必要。
保証人も特別代理人の選任が必要。

前者を履行するのに”特別代理人”が必要であるのは納得、問題ありません。私としては”保証人”にするつもりはありません。あくまで”登記名義に１％入れる”というのが希望です。

少なくともA銀行では”特別代理人を立てれば、未成年でも保証人にすることは可能”と判断しています。家庭裁判所は”未成年を保証人にする”という判断をするのではないと思います。家庭裁判所の判断は、”○○という法律行為を未成年がする上で、申し立ての特別代理人が適切か否か”という判断だと思います。

回答No.1

17891917

結論からいえば，法律的には，Ｂ銀行が子供さんを保証人と認めないことはできるでしょう。

　まず，債務者が保証人を立てる場合には，保証人は行為能力者であることが必要です。(民法450条1項1号)
未成年の子供さんは行為能力者ではありません(民法5条)から，この要件を満たしません。

　仮にこの規定を無視するとしても，銀行からの借入債務に保証人を付けることは，保証人となる人と銀行とが保証契約を結ぶことになります。
　ある人と保証契約を結ぶことを相手方に強制することはできません。よって，仮に450条が無いとしても，契約当事者の一方である銀行さんが「その人との保証契約を結ばない」といえば，保証契約を締結することはできないのです。

【民法】
（保証人の要件）
第450条　債務者が保証人を立てる義務を負う場合には、その保証人は、次に掲げる要件を具備する者でなければならない。
1．行為能力者であること。
2．弁済をする資力を有すること。２　保証人が前項第２号に掲げる要件を欠くに至ったときは、債権者は、同項各号に掲げる要件を具備する者をもってこれに代えることを請求することができる。３　前２項の規定は、債権者が保証人を指名した場合には、適用しない。

お礼

ご回答有難うございます。

すみません、素人なんでご回答が理解できな為、さらに質問させて下さい。

＞未成年の子供さんは行為能力者ではありません(民法5条)から，この要件を満たしません。

”行為能力者ではない”というのは”未成年で法律行為を自らの意思でできない”って事でしょうか？ちなみに、民法450条第二項＝弁済する資質は有しております。

チョッと調べました（ウキィですが・・・）
＞行為能力＝民法第7条の「事理を弁識する能力」（事理弁識能力）とは、この意思能力を指す。意思能力の有無は、問題となる行為ごとに個別に判断される。一般的には、10歳未満の幼児や泥酔者、重い精神病や認知症にある者には、意思能力がないとされる。・・・・
これらの者にそれぞれ保護者を付し、この保護者が制限行為能力者の利益となるよう適切に判断することが期待される。保護者は具体的には、未成年者の場合には親権者・・・・・

私の小僧は17歳で、10歳以下ではありません。年齢を書かなかったので、回答者様は”10歳以下なら行為能力者でない”とご判断されたのでしょうか？
後半の文言なのですが、今回は、私が小僧と利益相反するので、親権者ではあるものの、”保護者”とはなれません。それで”特別代理人”です。

このご回答では、”保証人”であることについて述べられています。保証人については、A銀行では、未成年でも特別代理人を立てればOKといっております。ですから、B銀行でも”法律的に未成年は保証人になれない”ともし言ってくれば、”それは誤り”といえると思います。

B銀行の判断が、”法律的”に関係なく、”保証人になれるかなれないかも”関係なく、”未成年が担保物件の1%の所有権を持つ担保には融資はしない”というのであれば、ダメというのも分るのですが・・・・

私は何が何でもB銀行から融資を受けたい、というのではありませんが、法律的に問題なくても、一度OKした融資をいわば”心情的・感情的”に無効にすることはできるのでしょうか？（もちろん条件が変わったことは事実です。それによって、具体的に銀行に新たにリスクが生じるのであれば、流れても仕方がないのですが、それを説明せず、流すことも合法なのでしょうか？・・・なんか”乗車拒否”に合ったみたいにな気がして＝もちろん、乗車拒否とは違うことは理解しています。）