不動産売買の方法について教えてください

質問

これまで住んでいた一戸建て住宅を売ることになりました。
まだローンの途中でしたので、売買後完済することになります。
まだ不動産会社への仲介は申し込んでいないのですが、もし申し込む前に知り合いが買うことになった場合、個人で売買したいと考えています。
そこで相談なのですが、個人売買する場合、行政書士に手続きを依頼すると、金額はどれくらいかかりますか？又、どのようなトラブルが考えられますか？買主側がどこでローンを組むのかはわかりませんが、場合によっては不動産会社の仲介でないとだめということもありえますか？

回答No.4

dejita

こんにちは、不動産コンサルタントの者です。
不動産売買を不動産業者を介在させず行うことはなんら問題ありませんが、他方の回答にもあるようにいくつか問題があります。
まず、売主様側として、金融機関と抵当権抹消についての相談が必要となります。単純に「今日返済します」「わかりました」と受領されるものではありませんので...　次に物件（御自宅）についての瑕疵（欠陥）ですが、これは現状有姿ということで双方が納得していれば、売主様側（一般の方）が、負担する必要はないと考えられます。ただし、欠陥をあらかじめ告知しておく必要がありますが...。次に買主様側の問題です。現金で購入される場合はよいのですが、ローンを使われる場合は、金融機関より謄本公図はもちろん、契約書や物件の説明書（不動産の世界では重要事項説明書）を要求されたりすると思います。まあ、不動産業者を介在させること（手数料を支払う事となる）がすべて良いとは申しませんが、取引をされる際には気をつける点が多々あることをご承知おきください。また、司法書士の金額が記載されていましたが、不動産の評価額により登録免許税の価格が変わりますし、司法書士の報酬額もさまざまですから...

回答No.3

noname#107982

司法書士に頼みましょう。　
１０万円位です。

回答No.2

walkingdic

>まだローンの途中でしたので、売買後完済することになります。
現実には売買後完済はできませんので、売買決済時に同時に完済することになります。でないと抵当権がはずせません。

>もし申し込む前に知り合いが買うことになった場合、個人で売買したいと考えています。

やめましょう。トラブルのもとです。
それともご自身でどうしてもリスクを背負いたいですか。
売った後で瑕疵か見つかったら賠償問題になりますよ。

>個人売買する場合、行政書士に手続きを依頼すると
できません。
行政書士は法律上そのようなことをすることは許されていません。
司法書士になります。

司法書士は基本的には購入者側で用意することになりますし、その費用も購入者が負担することになります。なのでご質問者が心配することではありません。

＞金額はどれくらいかかりますか？
手数料自体は土地、家屋合わせて１０万程度かと思います。
あとは登録免許税ですね。

>又、どのようなトラブルが考えられますか？
それはもう山のように。一番怖いのが瑕疵が見つかることですね。

＞場合によっては不動産会社の仲介でないとだめということもありえますか？
そうですね。購入者がローンを組むという場合には、銀行は個人からの直接購入に対しては融資しないのが原則です。
理由は簡単で、その購入物は抵当に入れる、つまりようするに担保に取るので担保価値を評価しなければなりません。その際に銀行が直接その物件を調べることはしません。
銀行は不動産業者が作成する重要事項説明書などの資料により担保価値を評価します。

なので不動産業者が仲介しない場合には融資はしてくれません。（原則です）

もちろん大型物件で特別な場合もありますが。

ただご自身で購入者を見つけた場合には、不動産仲介手数料を値切る作戦が取れます。
つまり複数の業者に声をかけて値引き交渉して決めることができます。

回答No.1

noname#65639

＞個人売買する場合、行政書士に手続きを依頼すると、金額はどれくらいかかりますか？

移転登記のことを考えますと行政書士ではなくて司法書士かと思いますが、費用については主に登録免許税と報酬（その他契約書作成なども依頼？）で、税額は評価額が不明ではわかりませんし、報酬もこの場では何とも言えません。報酬のみで言えば10万円前後では出来るとは思いますけど。

＞どのようなトラブルが考えられますか？

物件に関するトラブル＝こんな状況とは知らなかった、そんな規制があるとは知らなかった、等。
取引に関するトラブル＝そんなつもりで契約したわけではない、そんなことをは契約書に書いてない、等。

やはり重要事項説明の有無は大きいですね。

＞場合によっては不動産会社の仲介でないとだめということもありえますか？

ありえます。金融機関に聞いてみてください。

仲介を入れれば万全というわけではありませんが、やはり素人同士での直接取引はお勧めできません。
知り合いで売買することになった場合には、取引相手の検索業務が端折れるわけですから、仲介業者に手数料を割り引いて貰い依頼するなども検討に値します。