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青田売りによる契約解除

話の流れは次の通りです。 ・昨年12月20日、建築条件付きで土地(市街化調整区域内の宅地) の売買契約締結  (手付金70万円、手付金放棄、倍返しの記載あり) ・3月20日、請負工事契約締結  (申込金10万円、契約金50万円   着手 平成20年6月1日   完成 平成20年10月7日   契約書に、開発許可または建築確認申請等に対する行政・官庁の審  査手続きが相当の時間を要し工事着手が遅延する場合があります。  表記記載の工期にも影響を及ぼす場合がありますが、その際は甲・  乙協議のうえ、工期日程の改定を行うこととします。と記載あ    り。) ・4月25日、こちらから催促する形で隣地との境界の説明、及び土地 の形状の確認を現地にて行う。(この間工務店側からの連絡なし) ・6月初め、開発許可(建築許可?)の申請をする。 ・6月中ごろ、工務店側の書類の不備により再度書類に捺印を頼まれ  る。(審査は継続中で書類の差し替えだけで行けると説明を受ける) ・6月22日、地鎮祭をおこない、その際10件程度7月中には着工す ると工務店の担当者とあいさつ廻りをする。 ・7月中ごろ、工務店から連絡があり、結局7月4日付での申請にな  り、許可が下りるのが8月20日ぐらいになると言ってきました。 以上がこれまでの経緯です。 こちらとしては工務店の請負契約から申請までの動きが納得いきませんし、住宅ローン控除のことも考えると、9月半ばまでに着工できなければ不本意ながら契約解除も考えています。 その場合、開発許可(建築許可?)をとっていない土地の青田売りによる契約解除+手付金の倍返し+迷惑料を要求しようと思っています。 あさってに話し合いがあるのですが、何かアドバイス等ございましたらよろしくお願いいたします。

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noname#78261

建設業者の多くは、開発や申請の業務はすべて外注です。 つまり、実質の申請の流れや滞る理由など即座には理解しているはずもありません。それでもお客様には窓口を一つにするために建築業者からお答えしていたのでしょうがそこに判断の甘い方がいたということでしょう。 開発で遅れが出れば何か月もずれることはあります。申請を出す前にもいろんな課と調整をする事前協議があります。これがまず滞ることがあります。やっと申請書を出してもただの受付です。書類の不備を整えてやっと審査になります。審査で蹴られればもう一月は最低でもかかります。慣れている業者でも役所の指導は時として想像できないこともあるのです。費用負担が大きくなる指導の時はその工面の算段も必要。業者にとっては不可抗力のこともありますよ。「最短」の努力ができるのは業者さんには書類を整備すること以外には何もありません。 契約書に表記のある通りです。 少しでも仕事の流れがわかればお怒りもすくないのでしょうが、話は結構厄介なので全部説明しないこともあるのです。専門業ってそうですよ。釘の話が聞きたい人もいればそこまでは聞きたくないという人もいる。あなたが知らなくても工夫をしたり努力をして仕事をしているところもあるんです。 ただ、あなたが詳しく教えてと言えばきっと説明してくれます。 どうぞ、業者にお会いになって流れを詳細に聞いてみてはいかがでしょう。あなたも納得できるかもしれないしコミュニケーションもとれて建築に入っても不信感を残さずに行けると思います。 何しろあなたがこの建築の事業主(建築主)なのですから。

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質問者からのお礼

丁寧なご回答ありがとうございました。 今回の件は、工務店とゆうよりも文面では言い表せない営業担当者への不満から来たものですが、明日言いたいことを言って工務店としての対応を見ていこうと思います。 再度ありがとうございました。

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  • 回答No.6

NO2です。 私も素人ですが、建築と土地のことについては、事前にインターネットや書籍等で調べましたよ。 あなたと同じく、調整区域に家を建てます。 そして役所等にもどれくらい時間がかかるのかとか、開発に必要な条件等は聞いておきました。 やはり、家を建てる時だけは調べないと駄目だと感じます。 いつものように、お客様気分では、いい家は立ちません。 自分が言った間取りが耐震性を弱まらせる材料になったり、使いにくい間取りになったりと、色々な諸問題が建築の時にはでます。 そして、「家を建てる」という本で一番冒頭に書かれるのが、施工時期は多めに見ましょうということです。 うちの場合などは、調整区域ということで、それは慎重に調べました。そして建築部材や、構造がどのようになってるのかも調べました。 さらに、建築する時はその工法での正確な部材の使い方とか、寸法なども調べるつもりです。 家だけは最初からどう運ぶのか、調べなければ駄目です。 素人だから調べるのです。 今でもまだまだ違反物件などもありますよ。 素人が調べず家を買うのでこういう事態が多くなるということでもあるのです。 少し調べればあわてなくて済むのです。 私はやりませんでしたが、素人さんが農地転用や開発までしてしまう人もいましたよ。それくらい熱心にやらないと、いい家は建たないと思うのです。

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質問者からのお礼

どのような工務店相手にも同じレベルの家が建てられる施主は優れた施主です。しかし、どんな条件でも客に不安を与えないのがプロですし、すばらしい工務店だと思います。素人が本によって知識を仕入れるのは大切なことですが、実務のない知識は所詮は素人考えだと思います。 度々のご回答ありがとうございました。

  • 回答No.4
noname#107982

元業界 マズ貴方は間違えてます。 =お上が悪いのですよ。  仕事遅い。 業者は申請をだしても、一発で通らない場合も お上に合わせて申請したり頑張ってると思うよ。 (実際 民間とのズレがある) 許可おりるのは判ってる土地でも 公的な書類などはすでに契約してる貴方と一心同体で申請や許可を出してます。 板ばさみになて困るのは業者です。 自分勝手な人はになる前に  業者の苦労もねぎらうべきです。 予想としては金利発生分の値引きは有りえます。

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質問者からのお礼

当方が納得できないのが、間取り・位置等すべて決定した上で契約し「最短でお願いします」と頼んでおいたににもかかわらず、4月に工務店からの動きがなかったことと、あいさつ回りの時申請もできていないのに「着工は7月中にできる」と言っていたことです。 しかし、皆さんのご意見を頂いて青田売りによる契約解除は無理だとわかりました。 とりあえず嫌味だけ言って、2.3サービス工事をお願いしてみます。 ありがとうございました。

  • 回答No.3
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市街化調整区域ですと6月に開発許可申請提出で8月半ば着工可能(確認済証がおりる)なら、大幅に遅れたとは言いがたい気がしますが。 調整区域ということで土地も安かったのでは? 解約となると、許可申請及び設計料などのかかった経費までは請求されるのではと思います。ですので、手付金はその経費にあてられ返らない可能性大です。 開発許可が下りないのであれば話は別です。

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質問者からのお礼

ご回答ありがとうございました。

  • 回答No.2

市街化調整での建築条件付はよくありますよ。 条件付ということで、3ヶ月ほどプランを練られたはずです。 そうすると時期の確認がしにくいのですが、建築位置や雑排水、水道などの位置を決めて開発するまでにも結構時間がかかりますよね。そこから申請なのですから、どのくらいかかるかと言ったら6ヶ月以上かかるでしょう。だから遅延のことも書いてあるのですよ。 開発許可をとっていないのではなく、とれる場所でないと開発も申請もできませんよ。そういう意味で、開発できると見込んでるから売り出すのです。 開発してないのは業者でなく施主の名前がないと開発できないから、施主が建築位置などを決めた際に許可申請を行います。 市街化調整区域の場合、許可が下りるまでに1ヶ月以上かかります。 しかも農地だったりすると、農業委員会の申請日にあわせなくてはならなくなり、また遅れることもあります。 そして開発許可が下りたとしても、今度は建築に関する確認申請取らなければなりません。 また、書類が多いので捺印不足などはよくあることです。 完成期間のことは、3ヶ月くらいは遅れることを最初から予想するべきでしたね。普通の物件でも天候により、遅延することはよくあります。 しかも、この物件については、調整区域とのことであり、開発等でかかる遅延はほかの物件よりは長く考えるべきです。 建築条件付の市街化調整区域の物件は違反ではないですよ。 違反だとすれば開発許可が取れなかった時でしょう。 これは普通許可が認められなければ白紙にするという旨のことが書いてありますよ。

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質問者からのお礼

>完成期間のことは、3ヶ月くらいは遅れることを最初から予想するべきでしたね。 素人には予測不可能だと思います。 宅建業者である工務店に説明責任があったのではないでしょうか。 ご回答ありがとうございました。

  • 回答No.1
noname#78261

建売は青田狩り禁止ですが、建築条件付きですよね。 開発の要件しだいではプランが決まらなければ開発の申請は出せないし。上記の情報ではその辺がわかりません。 宅地開発を分譲するという意味で開発行為を行うという意味でもないようなので業者に違法性があるのか判断しかねます。

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質問者からの補足

早速のご回答ありがとうございます。 市街化調整区域を建築できるか確定していない段階で条件を付けてつけて売りに出すのは青田売りだと思ったのですが、、、、、。 しかし工務店側の不備によるペナルティーは受けてもらいたいと思います。この場合何らかの補償は要求できるのでしょうか。

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