立ち退きについて

質問

現在の土地所有者（T氏）の代理人弁護士より、義父宛に内容証明にて不法占拠のごとく内容と、立ち退き明渡す内容がありました。義父は立ち退きをしないといけないでしょうか？また、明渡す場合に立退き料を要求し、貰うことは出来るでしょうか？
現在の土地所有者(T氏)・以前の土地所有者(I氏)・大家さん(S氏)・以前の建物所有者(H氏）・現在の建物所有者（義父）
昭和４０年以前に、I氏とS氏との間で３区画の土地と建物の賃貸契約(契約書は無)し、そのうちの1区画をH氏に又貸し、H氏は古くなった建物を壊し自分で新築し建物を登記、それを義父が購入し40年間住んでいます。義父はH氏の時と同様、地代金として毎月S氏へ持参し、S氏がまとめて土地所有者(T氏）へ支払いをしていました。義父が証明できるのは、建物権利書と毎月支払った領収書と40年間住んでいることだけです

回答No.4

noname#65504 · ベストアンサー

まず、建物・土地賃貸と書かれていることから建物の他に土地の賃貸契約があったと思われますが、建物を目的としない土地の賃貸契約は借地借家法の適用外ですので、対抗することは難しいです。

土地所有者(I氏)・大家さん(S氏)間の契約が建物を目的とした土地の賃貸借であったのかのかを考えると、当初はＩさん所有ということは、建物と土地所有者が同じですので、土地ではなく、建物賃貸契約になると思われます。
となると、建物を取り壊した時点で目的の建物がなくなりましたので、賃貸契約は終了したと考えられます。
そう考えるとＴさんの方の主張の方が正しそうに見えます。

ただし、建物賃貸契約が終了したと考えると、それ以降賃料を受け取ることはおかしいので、建物が取り壊された時点で建物賃貸契約が終了し、そのかわりに新築された建物に対して何らかの契約が結ばれたものと思われます。
Ｈ氏（Ｓ氏）とＨ氏が取り壊したその当時の土地所有者との間でどのような契約が結ばれたかがポイントになりそうです。この当時のいきさつを調べてみてはいかがでしょうか？
常識的に考えると自分名義の建物に対して賃料を払うのはおかしいので、Ｓさんとの間で借地契約（実際は又貸しです）が結ばれたものと思いますが、Ｓさんに土地を貸し出す権利があったのかどうかがわかりません。無権利の人とした契約の問題になるかもしれません。

質問者はＳさんを大家と表現していますが、Ｓさんは３区画の土地の他の区画に自分名義の建物を持っているのでしょうか？
その場合、土地区画ごとにそれぞれを別個の契約にしたか、全体で１つの契約であったかによっても変わりそうです。
１つの契約で自己所有の建物があるのなら借地契約の範囲で又貸ししたと思われますし（地主の承諾が必要ですが）、区画ごとなら質問者の区画については借家契約であり、Ｈ氏の建物を建てさせる権限を元から持っていないことになります。
区画がどのように扱われて契約されていたかもポイントになりそうです。

お礼

回答ありがとうございます。
当時の土地所有者（Ｉ氏）や土地所有者だった皆さんは、もう亡くなられており、当時を知る人も代替わりしてしまって、当時の詳細については、確認できそうにありません。
義父も覚えてはなく、よくわからないみたいです。
３区画はまとめて１つの契約で、当時の建物は全て取壊して、建て替えをしています。Ｓ氏も自分名義の建物をもっています。
４０年も経過した今、契約に問題があったのならば、時効であればと願うのみです。

回答No.5

noname#65504

＃４です。
>４０年も経過した今、契約に問題があったのならば、時効であればと願うのみです。

時効による土地の取得は無理だと思います。
賃料を支払わずに、自分の土地として公然と振る舞っていたのなら、４０年も経つと土地の所有権を時効により取得できますが、賃料を支払っていたことにより、自分の土地として振る舞っていないことは明らかなので少なくとも土地の所有権については時効により取得することはできません。

＞３区画はまとめて１つの契約で、
それならば立ち退きを要求されているのは、Ｓ氏も同様ですか？
Ｓ氏が自己名義の建物を１つの契約上の土地に持っているということはＳ氏とＴ氏の間の借地契約はあると思われますので、土地の又貸しの問題になっているのでしょうか？
地主の承諾を得ない又貸しは契約違反ですね。でも今まだ賃料を受け取って放置していたのもおかしくないですか？

あともし借家として賃料を受け取っていたら借家による契約解除の問題になるのですが。そのあたりはどうなっているのでしょうか？
なぜ受け取る権利があったのか？
借家契約が行われていたのなら、建物所有者は質問者サイドですので、質問者の建物を無料でＴ氏に貸し出し、Ｔ氏はそれを質問者に有料で又貸ししていたということでしょうか？
借家契約が続行されていたというのならば、借家に対していわゆる居住権があると思いますが。

また弁護士さんは地上権を主張することを提案しているようですが、地上権の登記のようなものがあるのでしょうか？それとも土地か建物が競売にかけられたような経緯でもあるのでしょうか？

また賃料の領収書の発行は誰ですか？　Ｓ氏、Ｔ氏？

Ｈさんが建物を取り壊し、立て替えたときになぜもめなかったのか？

いろいろと整理しない情報がありますね。
情報を整理して、よく弁護士さんと話し合ってください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
主張したいのは賃借権です。土地取得を願っているわけではありません。
一番の問題は、土地所有者が長い間、土地も諸問題もほったらかしにしていたため、時間の経過と共に問題が複雑化しているため主張が合わない事が原因だと思います。

回答No.3

walkingdic

>解決への進展がありませんでした。
解決への進展とは何を期待されていますでしょうか。
相手もそれなりに法的根拠を持って立ち退きを求めている話でしょうから、あとは事実認定と法的解釈の話になり、結局のところは訴訟しなければ解決しない問題かと思いますよ。

先方からの立ち退き訴訟を待つのか、それともこちらから権利確認の訴訟をするのか、どちらかになると思いますけど。ただ一般的には相手に対しては拒否の姿勢を示して、立ち退き訴訟をしてきたらそれに応じて裁判して裁判所に判断願うという話にするのが普通だと思います。

ご質問ではすでに相手方には弁護士が関与しているので、そういう流れしかないと思いますよ。

なので弁護士に相談し、裁判で勝訴の見込みがあれば、立ち退かずに訴訟してきたら応じる、裁判で勝訴の見込みが薄く、費用をかける意味がないのであれば、立ち退きに応じる（ただしこれも相手が訴訟してきて、相手が勝訴するまで立ち退かないという手はありますけど）という話になると思います。

なお、こちらが劣勢であれば、相手が訴訟してさらに強制執行となると多大な費用はかかるので、それを見越してその金額以下程度の立ち退き料で示談に応じるというやり方は考えられます。
なのでそういう方策も含めて弁護士に相談、そして示談するならば必要なら弁護士に立ち退き料などについて交渉してもらうということが考えられます。

もちろん勝訴の見込みがそれなりにあるのであれば、がんばるという選択肢もありますよ。

お礼

回答ありがとうございます。
解決への進展とは、(1)借地としてを認めてもらい、今のまま住み続ける事が出来るようになること。(2)立ち退き明渡しをしなければならないのであれば、立退き料を支払って頂くことです。
一番簡単なのは、土地所有者側の要求どおり明渡し、引っ越す事ですが・・・・・

回答No.2

noname#60888

基本的には経緯や状況を整理した上で、借地権や借家契約の事案に詳しい弁護士等に相談すべきだと思います。

一つ不明瞭なのは、当初の建物は誰の所有だったのでしょうか？
＞３区画の土地と建物の賃貸契約
と書かれている日本語通りに解釈すると土地建物共にＩ氏所有ということになりますが。

この場合、流れを整理しますと、
・Ｉ氏所有の建物（3棟）をＳ氏が借り受けた。※これは土地の賃貸借ではなく建物の賃貸借と解すべきでしょう。
・Ｓ氏はその内の1棟をＨ氏に転貸した。※契約書が無いとの事ですが、民法上は転貸は貸主の承諾が求められています。
・Ｈ氏は建物を建替えて自分名義で登記した。※Ｉ氏の建物を勝手に壊したのであれば問題があります。
・Ｈ氏は建物を義父に譲渡した。
・時期不明ですが、Ｉ氏は土地をＴ氏に譲渡した。

気になるのは地代を義父から直接地主のＩ氏（またはＴ氏）ではなくて、Ｓ氏を経由している点ですね。転貸や建替え、または譲渡に対する認識が地主側に有ったのかも不明ですし、受け取っていた賃料が「地代」という認識だったのかどうかも不明です。

争ってみないと法的に勝てるかどうかは何とも言えませんが、事実として40年間住み続けていることは、義父にとって相当有利に作用するものと考えます。専門家にご相談ください。

補足

＞一つ不明瞭なのは、当初の建物は誰の所有だったのでしょうか？
　当初の建物の所有者はI氏です。
　現在の土地所有者T氏は昭和５５年に取得されています。その間に
　５人の方が土地を所有していました。
　昭和40年にＨ氏が新築登記、昭和43年に義父へ。
　義父が大家さんのＳ氏に支払っていた借地代が、Ｓ氏から土地所有者　Ｔ氏へは借地代としてではなく、Ｓ氏に貸した建物の家賃として受け　取っていたので、借地ではないと主張されています。
　弁護士にも相談しましたが、地上権を主張して争ってみてはとの回答　でした。

回答No.1

walkingdic

かなり複雑な関係になっているようなので、詳細不明ですから立ち退きしなければならないのかどうかがわかりません。
なので弁護士に相談ください。
単純にいうと、これまで長期間地代を支払っていたようなので、借地契約は有効とみなせるのではと思うのですが。。。。。

お礼

回答ありがとうございます。
弁護士に、相談料を支払い何度か相談もしましたが、
解決への進展がありませんでした。