嫁名義の住宅ローンの借り換え

質問

不動産名義と住宅ローン名義は嫁名義での借入中です。
購入当時、私は勤続年数が足りず合算が出来ませんでした。
現在は私は嫁の住宅ローンの連帯保証人です。

２年後、嫁は仕事を辞めている前程で、私の名義での借り換え予定ですが、このようなことは可能でしょうか？
また、この場合どういった問題がありますでしょうか？（譲渡など？）
よろしくお願い致します。

回答No.2

tomo-chi-tan

銀行で住宅ローンを担当している者です。

夫婦間というのは稀ですが、
親子間で似たような事例を何度か取扱しています。

まず、単純に借換を行えば、夫から嫁への贈与となります。
夫が嫁の借入を返してあげた（借入残高分の現金を贈与した）ことになるからです。

そこで、負担付贈与（売買ではありません）というものを行うことが多いです。
これは、借換と同時に残債務に見合った不動産持分を嫁から夫に贈与することとなります。
ここでポイントとなるのは「残債務に見合った不動産」なのですが、
これについては専門は税理士になります。
親切で計算を行ってくれる司法書士もいますが・・・

税理士に計算を依頼すると報酬が発生してしまうので、
税理士と司法書士を兼ねている事務所を利用することをお勧めします。
この場合だと、登記依頼を行うことを前提に話を進めれば、
無償で計算してくれる場合が多いと思います。

あと、同一金融機関内での借換は取扱を行わないことが通例となっているので、
借換は他の金融機関に相談することになると思われますのでご注意ください。
（もしかしたら同一金融機関内での借換を行ってくれる金融機関があるかもしれませんが・・・）

このような内容でよろしかったでしょうか？？
もし不足がありましたら可能な限りお答えいたします。

お礼

ありがとうございます。
負担付贈与にする場合は、どのような手続きを行えばよいのでしょうか？
また、贈与になる場合、贈与税の計算方法を教えて頂けないでしょうか？
よろしくお願い致します。

回答No.1

oska

＞嫁は仕事を辞めている前程で、私の名義での借り換え予定ですが、このようなことは可能でしょうか？

連帯保証人のままでは、借り換えは不可能ですね。
あなたの名前で借り換えの場合は、住居の名義（所有権）を替えないと駄目ですね。

嫁さんが専業主婦になると、嫁さんは連帯保証人になる事が出来ません。
また、あなたは担保物権を持っていません。
これでは、銀行は融資をしません。
あなた名義の担保物権（不動産）があれば、可能性があります。
不動産の名義（所有権）変更を行って下さい。
贈与税が別途必要になりますが・・・。

お礼

ありがとうございます。
不動産の所有権の変更を行う場合、銀行の抵当権がついていますが、
単純に所有権移転登記を行う事が出来るのでしょうか？
(その場合、贈与税がかかるのは認識しております)