アパート建てたほうがいいでしょうか？

質問

私の父名義で約100坪の土地を持っています。
現在その場所に、私、夫、子供３人、私の母、夫の母の７人で暮らしています。
私の父は入院中ですが、母が保佐人となっており、建て替えは可能です。
お互いに気遣うことも多く、使い勝手が悪い家なので、建て替えを考えています。

建て替えに関する費用について、自己資金は全くないので、親戚から全て借りるつもりでいます。
親戚は建て替え及び資金協力の面で了解済みです。

ところが、某ハウスメーカーの方から
「新築すると固定資産税が多くかかるようになる。
100坪全ての土地を使って家を建てられる訳でもなく遊休地が出てくる。
50坪で家を建てて、50坪でアパートを建ててはどうか。」
と言われています（この話はまだ親戚は知りません）。

アパートのローンを組んでいる間は、空室が出ても家賃保障をしてくれるそうなのです。
営業の方の計算では、アパートと住宅両方建てた場合でも、それだけでローンが支払えるということなのですが。。。
建物が古くなれば家賃も下がってくるでしょうし、修繕費もかかると思います。
それに金利の問題もあります。まぁちょっと、家のローンが楽になればいいかなぁ。と思う程度なら、アパートではなく駐車場にしてもいいかなぁとも思います（収入的には雀の涙程度なので、やっぱりアパートのほうがいいでしょうか）。

場所的には、地方で駅から歩いて５分、近くにスーパーと大学病院があり、恵まれたところだと思うのですが、
シングル向けは飽和状態なので、ファミリー向けのほうがいいと言われました。
ちなみに近隣に建てられたファミリー向けのマンションは、完成前から入居者が全て決まっている状態だったようです（これは入居者から聞いた話）。

そこで質問なのですが、アパートにするか駐車場にするか。それともなにもしない。どれがよいでしょうか。
よろしくお願いします。

回答No.4

m_inoue222 · ベストアンサー

大家してます

質問に書かれた内容だけでは何とも結論は出ませんが．．．

＞完成前から入居者が全て決まっている状態だったようです

新築物件はほとんどがそうなります

＞空室が出ても家賃保障をしてくれるそうなのです。

９０％程度でしょう．．．しかも数年に一度改訂（低下）します

＞50坪で家を建てて、50坪でアパートを建ててはどうか。」

お勧めできません、するなら全てを賃貸用に設計し、自分は他の安い賃貸に入居するくらいに考えるべきでしょう
そのアパートの入居率が低下したときに自分たちが入居すれば良いだけです

築浅の間は黙っていても満室になります
そのおいしいところだけ「家賃保証と言う甘い罠で食べられます」

１００坪なら

２ＬＤＫで２Ｆから３Ｆで８－１２戸くらいでしょうか？
駐車場も見込むべきです（将来に備えて余裕がなければ動きが取れなくなります）

・アパートローンは建築費のほぼ全額が融資されるでしょう

考え方で肝心なのは

・１戸当たりの投資額．．．１００坪の土地の価値÷戸数＋建物

例えば１０戸で土地が１０坪＋建物１５坪／１戸分
土地＝３００万円の価値
建物＝７５０万円

家賃は１０５０×９％＝７５０００円／家賃＋駐車場４０００円

これくらい以上でないと経営はお勧めできません

自己資金＝土地＝３０００万円分
借入金は＝７５００万円．．．返済総額は１１２５０円
１戸当たり１０５０万円の投資

７．９万円の家賃×１２×３０年×０．８（家賃低下と空室）＝２２７５万円

３０年後は
２２７５－１１２５－税金－維持管理費＋老朽化物件

土地は残るでしょう
いくらかの利益も出るでしょう

ただし、その利益の中から自分たちが住むとその分はマイナスになります

住まない前提で計算してざっとですが
・家賃保証なら土地が残るだけでしょう（相続対策になる人も居られます）
・家賃補償無しなら
３０００万円×５％×３０年＝４５００万円
７５００万円×２％×３０年＝４５００万円

両方の９０００万円÷３０年＝３００万円．．．年間利益

３－４％しか儲からないのに最初から１０％取られては採算計算が出来ません

自分が住むとその利益分以上に収益が無くなるでしょうね
ただ、そのまま１００坪を自分で消耗すれば住居費用は間違いなくマイナスですので採算だけ考えると合います

私なら当初は３００万円の利益分で他の賃貸を借りますね
空室が目立ち始めたら自分たちが引っ越します

自分の持ち物ですから２ＬＤＫぶち抜きであろうと何であろうと自由に出来ます

駐車場の需要があるなら駐車場が一番でしょう
ローリスク・ローリターンですが堅実でしょう

５０坪で１０台分でしょうか？

駐車料金×１０×７０％（契約率）－維持管理費用－税金＝利益

５０００円なら年間２０－３０万円くらいは利益になるかな？

回答No.8

tutan-desu

知人で住居の隣地にアパートを経営していた方がいますが、やはり補修費、固定資産税が重荷になって、かなり費用はかかったそうですが、思い切って解体し、駐車場にされました。後々、お子さん夫婦が家を建てようと思えば、駐車場なら話が早いですし、いろいろ話を聞きますと、アパート経営ってそう簡単じゃなさそうです。家賃保証といってもいろいろと細かい条件があるようですよ。本当に儲かるなら、アパート業者が土地を買って、自分で経営すると思います。

回答No.7

dyundyun

判断されるのは事業主さんなので、
メリット・デメリットを整理すれば良いですね
あと建築費用を抑えたい・土地を残したい等
目的をはっきりさせる事も重要です
ＦＰさんや税理士さん等とも相談されてみては如何でしょう？
アパートメーカーの営業マンは都合の良い事を仰いますので、
デメリットは自分で調べる事ですね
判断する知識を身につけて下さい

個人的には
５０坪でファミリー向けだったら４～６世帯ですか。。
ローコストのアパートなら採算取れそうですが
（シミュレーションしっかりなさってくださいね）
１００坪程度なら相続税対策も不要でしょうし
アパートは薦めませんね飽和状態なら尚更
（リスクが高そう）
なので
１．建替え費用を浮かせたい→
５０坪～で３世帯住宅を建て、残り土地で建売を作り売却
２．建替え費用を浮かせつつ土地も残したい
→１００坪全部使って共同住宅を建てその数室に分かれて住む
３．資金的に困ってないし土地も売りたくない→
１００坪でゆったり３世帯住宅を建て、
子供の為若しくは将来の為にスペースを空けておく
ですかねぇ
口車に乗らぬ様に注意してくださいね

回答No.6

noname#203300

先週号（？）の週刊ダイヤモンドでもお読みになってみては如何でしょうか。
　ttp://blog.smatch.jp/ooyasan/archive/264
　上記でも話題になっています。

回答No.5

pixis

将来を見通して計画することをお奨めします。

取り敢えず、ハウスメーカーの話はハウスメーカーの論理、
つまりハウスメーカーが儲けようという話ですから
真に受けてはいけないことだけ申し上げておきます。
くれぐれも最良の方法という先入観は捨ててください。
その上でアパート経営を含めて他の道も考えてみましょう。

完成前から入居者が決まっている、というのは当たり前で、
築１０年でも、新築でもおなじ広さや条件なら
家賃に差があるわけではないのではないので
新築なら入るのは当然です。ではその新築のモノが
１０年たった時に他で新築があったらそっちにみんな行っちゃますよ。
新築の入居者先行は全くアテになりません。
ハウスメーカーの口車です。
それで痛い目に遭ってる人は数知れません。

さて、あなたの選択肢は３つですね。
その一つのアパートですが小分けにすると
４つの建て方があります。
単にアパートを建てればいいと言うものではありません。
ワンルームとファミリータイプ
それぞれ木造やコンテナタイプの安いモノ
ガッチリ鉄筋コンクリート造りの高価なモノ
ということになります。４つあるということ候補に入れて
考えましょう。

では、「将来を見通して」と書きましたがどんな意味があるかというと
地方とはいえ、少子化は避けられませんね。
アパートを借りるというのは圧倒的に若い世代です。
若い世代が結婚したりして借りる、あるいは学生、独身がワンルームを借りるということになります。
さて、今結婚と言いますが、長男長女、あるいは一人っ子同士が結婚することは多いです。
ということは新郎の実家があり、新婦の実家があります。
結婚してしばらくすると親がかけていきます。最終的には
家が２軒空き家になります。その夫婦はどうするでしょう？
どちらかに住みますよね？ふつう。
それでもなおかつ一軒余る状態です。
家付き同士が結婚するわけですから住まいには困らないです。
これから先こう言うことが増えていきます。
団塊の世代がマイホームといって必死になった時代は
終わりです。つまりアパートは必要なくなってきます。
特にファミリータイプは必要性が少なくなります。

ところで、あなたの余ってる土地は５０坪ですね。
５０坪のアパートだと一部屋空いただけでも相当の痛手になります。
１０００戸ある内の１戸空いたってどうということはありませんが
４戸か５戸あるいは１０戸ですら１戸空いただけでも痛いです。

建てた瞬間は全室入居したとしましょう。
もう一軒相続があったりしてヨソで建てました。
それもあなたの所より好条件です。
単純に今までの入居者獲得競争が倍の負担になります。
みんなそっちに鞍替えしたいです。
新しい入居希望者もそちらをまず第一候補に考えます。
一部屋あき、二部屋あき、となります。
経営困難ですね。これをガッチリ鉄筋コンクリートなどで作ってしまったら
完全にアウト！借金返済できないウチに売却ということになってしまいます。

ワンルームですが、ちかくに大学病院があり飽和状態と言うことですのでこれは考えないということにします。

先に鉄筋コンクリートではヤバイ！と書きましたが
では、チープなモノならどうか？ということが一つ考えられます。
人口が減ってる、家付き同士が結婚し家が余る、とはいえ
アパート需要が多少なりともあることは事実です。
今の若い夫婦の収入を考えた場合
やはりそうそう高い家賃は払えません。
またアパートを探す基準は安くてきれい、です。

とすれば、
チープでも良いから見た目がきれいなら入る可能性はあるということです。
彼らが一番気にするのは、友人知人が来た時に
良いところに住んでるわね、といわれたいのです。
ならば、デザインを凝ったものにして、いかにも現代的な
ものを建てれば駅前１分の古典的アパートより入居する可能性は
大きいと言うことになります。

そこで、もし建てるのなら、すぐに壊しちゃっても良いくらいの
安いアパートでなおかつ斬新なデザインのものを建てればいいということになります。
工事費は極力安いモノにすれば、万が一一部屋空いてもその負担は軽減できます。またこりゃ儲からない！とおもったらすぐに壊せるくらいのモノでしたら、経営も成り立つ可能性は大きいです。
また入居があとをたたず続くようなら、返済も非常に楽ですし
元を取る時間も短くて済みます。
２０年で元を取るより１０年で元を取ってしまうよう
早め早めに回収してしまう方法を取ることをお奨めします。

当然ハウスメーカーは儲けたいですから、
「デラックスにしないと入居者が少ない、だから豪華なモノを」
と奨めてきます。ご用心！

その次
放っておく、という選択肢があります。
これは一番もったいない！
遊んでる土地があるなら少しでも良いから稼ぐよう工夫をすべきです。
固定資産税もはらわにゃならんし、遊ばせておくことはマイナスになるだけです。これは問題外！

では駐車場。これなら稼ぐという事については申し分ないです。
回りがアパートを建てるのならなおのこと駐車場は有利です。
平地で一杯になるようでしたら二階建ての駐車場（骨組みと
網の床のものがありますよね？アレです）にすれば
なおのこと儲かります。
アパート建てる数分の１の費用でできてしまいます。

しかし、儲けが薄い。となるなら
お奨めするのは
第４の道、コンテナの物置です。
メンテナンスもほとんど要らず。駐車場より実入りは良いです。
特に回りにワンルームやアパートがあるなら
非常に有効です。
コンテナなんて専門の業者に頼めば中国からメチャ安で
持ってきてくれます。これを２階建てに並べておくだけで
駐車乗１台分で２戸（２階建て）の物置がおけて１戸あたり駐車場と
同じ料金だとしても倍の収入があります。
では利用客ですが、間違いなく空きがないくらい多いはずです。
物持ちはたくさんいます。看板出しておくだけで
次から次へと利用客は絶えません。保証します。
もちろん飽和状態でないことが条件ですが
お宅の回りにそんなのないでしょ？
１軒や２軒競合ができたからと言って利用客が減るもんではありません。
あなたの所しかないければおそらく数年先まで予約で埋まります。
ウチも地方で都市といえる程の所ではないにもかかわらず
このコンテナ物置は利用者が一杯です。
蔵がある農家でさえ借りてる人がいるくらいです。

ということを考え合わせた上で、いずれかの選択をしてください。

回答No.3

ddhocc

１００坪の土地に１００坪（建坪）の家は建てられませんが？ハウス会社の話変ですよ、うまい話は有りませんから、利害関係の無いところに　相談してみては　例えば　銀行とか近くの不動産屋さんとか近くにある少し古い賃貸住宅の家主さんなんか　一番いいとおもいます。この世界も大変厳しいですよ。借り手に有利な借地借家法、消費者保護法とか　訳の分らない法があり　家主も大変ですよ。一番安全なのは　ガーレジです。居住権無　借金なし　もしもの場合い土地も高く売れます。家主より　参考にして。

お礼

回答ありがとうございます。
100坪の土地に100坪の家ではなく、
50坪ずつ土地を利用して、それぞれ建てるという意味です。
近くの不動産屋さんには相談してみるつもりでいます。
家主は、親戚がそうなのでやはり相談してみるつもりです。
駐車場は今は貸さないことにしているのですが、引き合いはあるので、そっちを考えてみるのもいいですね。

補足

いままでの回答に対してまとめて書かせていただきます。
一般論ではなく、よく質問を読んだ上で、
このケースならどうだろうと判断していただけると助かります。

回答No.2

bouhan_kun

あなたがやろうとしてることは事業です。事業と占いは、当たるも八卦、当たらぬも八卦。ただ、占いと違うのは、綿密なリサーチをして、計画をもって臨めば、成功の可能性は大きくなるいってことです。

とりあえずは、あなたがやりたいかどうか。個人事業主としてやりぬく意思があるかどうかです。
業者の口車に乗ったとか、楽して儲けたいというスケベ心でやるなら、やめといたら？ということです。

少なくとも、詳しい原状も見れないのに、こんなとこで意見を募ってどうしようか・・・と考える程度の人には、そういう商売は向かないと思います。厳しいですが、こけたらもっと厳しいことになりますよ。

ひとつだけいえるのは、土地として将来転売とかを考えるなら、駐車場のほうが有利です。なぜなら、1ヶ月前の通達で、すべての契約を一方的に解除して更地にできますから。住宅だと、居住権があるので、それはできない。

お礼

>少なくとも、詳しい原状も見れないのに、こんなとこで意見を募ってどうしようか・・・と考える程度の人には、そういう商売は向かないと思います。厳しいですが、こけたらもっと厳しいことになりますよ。

ありがとうございます。
あくまで勧められたのでどうなのかと思い質問しました。
実際にやる気は、あまりありません。
それでも儲かるから絶対やっときなさい。って回答がたくさんついたらやるかもしれないんですけど。
ありえないですよね。

回答No.1

outerlimit

そのようなことは
過去のQ&Aをつぶさに調べてください
数百件のQ&Aを読めば　注意点等の見当が付くでしょう

現状では、知識も常識も不足しすぎていて危険です

根本は　借りた金は返さなければならない
返せない場合には　保有する財産を手放さなければならない、
それでも借金が残ることもある

この点を　常に念頭に　本当に返せる力があるのか　？
絵に描いた餅では　数年から十数年後に悲惨な結果になります
また、健康状態等も今のまま続く保証はありません

お礼

ありがとうございます。
調べた上で、自分の場合はどうかと思い質問させていただきました。
立地条件等は個々に違いますので。