マンションの名義変更・所有権変更に伴う税金等について

質問

現在、彼女のマンションに彼女の親と三人で暮らしています。

６月に子供を出産する事になった為、６月までには彼女と結婚を
をする予定があります。

そこで、問題があるのですが、現在住んでいるマンションは彼女の
兄の名義でローンが組まれていて、そのローンを兄と彼女・母親の
三人で払っている状況です。兄はそのマンションに帰ってくる気持ち
がない。という意志があるので、私はこのまま彼女と親と三人で住む
のもいいと思っていますが。。しかし兄の名義のままの状況で家賃と
してローン代金に充てている状況は、兄が結婚でもして急遽帰って
来たいと言った場合等の不安が残るので回避したと思っています。。

そこで自分か彼女がそのマンションの所有権を持つ代わりに残りの
ローンを自分達が払うという事をしたいと思っています。
その引継ぎの際に一番税金が掛からない方法がいいと思っています。
マンションの名義変更？・贈与？・相続？・・色々あると思うのですが
しかし現状で何ががベストかがイマイチ分かりません。

結婚前なら成り立つことなども考えられるのでしょうか。。。

また相続という選択も結婚後は出てくるのか？方法も色々と考えられる気がしますがよく分かりません。
兄や母と親族になる前（結婚前）の方が得な事や、一番節税出来るやり方などありましたら教えてください。
マンションの状況は四年くらい前に購入でローンは半分位すでに払われています。

以上、何分結婚を控えた状況で色々な考えが巡りまして相談となりますので何か良き案があれば宜しくお願いします。

回答No.2

mahopie

１． 質問者が一括現金で買い取るだけの資金ストックが無い以上、銀行の住宅ローンで定められた要件を満たすことが大前提です。

２． 負担付贈与は、理屈の上では成立しますが、銀行側で了解が得られません。（相続対策といった取扱時点で銀行が全体スキームを了解している場合だけでしょう）

３．恐らくは、以下の流れになります。（兄が他人の場合の中古マンション購入と同じです。税金節約云々より所有権移転には本流で進めるしかない）
(1) 給与収入がある質問者が物件所有者の兄とでマンションの売買契約を交わす
(2) 買主の質問者は、自己資金とローンで兄へ購入代金を支払うことで名義移転
(3) 兄はローンを一括返済する（現ローンの担保を抹消する）
(4) 質問者へのローンを行う銀行がマンションへ担保設定をする

４． 更に、こういった個人間での物件売買にはローンを認めないケース、更に身内での売買のケースでは、ローン減税の適用ができないケースがありますので、そちら側でのチェックが必要です。結婚前段階で、決着させれば身内間での売買とならない可能性はありますが、銀行側では仲介不動産業者の介在を求めるケースもあります。

５． あるいは、質問者の現在の住民票が居住物件である場合には、所有者である兄との間で賃貸契約が存在する上で、賃貸マンションの所有者（兄）と賃借人（質問者）との間での売買が成立した、という構成で考えるべきかも知れません。（婚約者・母は表に出せない）

６． 但し、物件価格（質問者が支払う価格）が市場価格対比適正であることに加えて兄のローンの残債務が一括返済できることが上記の大前提になります。