なんで「つなぎ資金」が必要？？

質問

大手ハウスメーカーさんが建てた直売の分譲建売住宅を買うことにしました。

手付金を１０万円払って、銀行の借入仮審査申込書を２通書きました。
１通は、大手ハウスメーカーさんが提携する銀行さんの仮審査申込書
もう１通は私が個人的にローンを希望する銀行の仮審査申込書

そこで、大手ハウスメーカーさんが言うには、融資実行までの間に「つなぎ資金」が必要となります。
提携銀行であれば、問題がないので内金、利息ともには無料ですが、提携外（私が希望する銀行）の場合「つなぎ資金として１００万円」＋「つなぎ資金の利息８万円ほど」用意してほしいと言われました。
（１００万円は物件購入金額に差し入れするとのこと）

そこで質問です。
自社（大手ハウスメーカー）が所有する土地を分譲建売するのに、なぜつなぎ資金が必要なのでしょうか？？

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

＃２です。
丁寧なお礼をありがとうございました。
決してご質問者さまの説明が不足している訳ではありません。
ご質問者さまに理解していただけるように説明をしなかったハウスメーカーの落ち度だと思います。

私も個人融資の担当から離れて久しいものですから、現状には則していないかもしれませんが、上司の方が仰られた「『住宅ローンは不動産業者の所有権保存、移転、表示登記』と『銀行ローンの抵当権設定』の同時実行」については、「することが普通」ですね。
「すべき」というほど強いものではなく、「（販売元・購入者・債権者のいずれにとっても）した方が楽」なのでそうしているだけです。

そして、『つなぎ融資』は結構な頻度で発生しています。
かつての住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）の住宅融資の場合、資金実行日が月の何日と何日と決められていて、しかも、その日に資金実行をしてもらうための『登録』期限が結構早かったので、特に、『つなぎ融資』の利用頻度が高かったですね（『つなぎ融資』はプロパーローンを活用）。

もし、『つなぎ融資』ということであれば、ご質問者さまは、まだ仮審査申込の段階なので、その手続きはされていないと思います。
おそらく、ご質問者さまは金銭消費貸借契約の時に『約束手形』を振出すことになると思います（『約束手形』の要件を満たした用紙が入っていて、それに住所（新住所）、氏名を自筆で書き、実印を押印する…という形になると思います。私の場合はそうでした。てっきり手形券面だと思っていたら『用紙』でした。メガバンクの１つでしたけれど）。

私の場合、住宅ローンの利用先が勤務先でしたので、マンション販売業者に「いつでもそちらの希望する日に資金実行しますよ。指定してください。」と言ったのですが、それでも「提携金融機関のご利用でない場合は、取り敢えず『つなぎ融資』の手続きだけはとっていただがなければならない決まりになっているんです…。」と言われました。
（担当の人がかわいそうだったので、素直に手続きはしましたけれどね）。

> ハウスメーカーさんの資金決済日と銀行の融資日との日にちの間を短くすると８万円からの利息返還が大きくなるってことですよね？？
そうなると思います。
…というか、ハウスメーカーが「３月末までならいつでもＯＫ」と言っているならば、３月末までにハウスメーカーが全額資金受領すれば、結果的に『つなぎ融資』を利用する必要がなくなり、『つなぎ融資』の利息も必要なくなるので、全額戻ってくると思います。
結果的に『つなぎ融資』を利用しなければ、手形に貼る収入印紙代も不要になりますし。

> 提携する銀行とは司法書士が専属である為、同時実行にし、非提携銀行では、司法書士が分かれるため同時実行を避けるのかもしれませんね。
決してできない話でも難しい話でもないので、充分に可能だと思うのですが…。
おそらく土地は既にハウスメーカーが所有権の保存登記をしているでしょうから、建物が建ったら表示登記と所有権の保存登記を行えばいいですよね。
あとは、分譲建売住宅の『売買契約』を原因とした移転登記と、『住宅ローンの金銭消費貸借兼抵当権設定契約』を原因とした抵当権設定登記ですから、「別にどの司法書士だろうとちゃんとやってくれれば問題ない。」訳ですよね。
ハウスメーカーおよび提携住宅ローン取扱銀行の司法書士と住宅ローン利用銀行の司法書士が連絡を取り合えば、いかようにもなると思いますけれど。
実際、私も、勤務先（＝住宅ローン利用金融機関）の司法書士からマンション販売業者の司法書士に連絡をしてもらい、結果的にマンション業者の司法書士が全ての登記をして終わりました。

直接関係のない内容になってしまいましたが、結果的に、ご質問者さまの参考になればいいのですが…。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者で、私自身も住宅ローン返済中です。

ごめんなさい、よく分からない話です。
私の文章理解力が低いのかも知れませんが…。
ご質問者さまが100万円を（現金で？）用意して、さらに『利息』を８万円程度用意するんですか？
『利息』って、お金を借りた側が払い、貸した側が受け取れるものですよね？
ご質問文を拝読する限りでは、どこに『利息』が発生する余地があるのか分からないんです。

これが、『つなぎ融資』を利用するという話ならば、何とか理解できないでもないんですが…。
(1)ハウスメーカーはご質問者さまがご利用になる銀行との取引が薄く、資金実行日に資金実行が確実に実行されるか分からないと考えているので、万が一（ご質問者さまがご利用になる銀行が予定通り資金実行を行わなかった場合）に備えて資金手当てを図る
(2)ご質問者さまの資金実行日が、ハウスメーカーの希望する資金決済日よりも後のため、その日数の資金手当てのために提携銀行の『つなぎ融資』をしてもらう
というような場合には、ハウスメーカーの提携銀行の『つなぎ融資』を利用することはあります。
私が購入したのは、戸建もマンションも手がける大手業者のマンションですが、住宅ローンは勤務先を利用せざるを得なかったので（勤務先が金融機関で、他金融機関への給与振込みを認めていないんです。給与振込みができないと金利の優遇が受けられないことが多いんですよね…）、「業者の提携銀行の『つなぎ融資』の手続きをしてください。」と言われました。

その理由が(1)でした。
『つなぎ融資』は、融資金額分の額を、利息前払い型の手形貸付の方法で融資します。
万が一の際には、実際に、融資期間が何日になるかは分かりませんが、利息前払いなので、一旦、多めの利息を預けます。
結果的には、勤務先は（当然のことながら）きちんと資金実行をしましたので、『つなぎ融資』を利用することはなく、『利息』は後日全額返還されました。
ご質問者さまが『つなぎ融資』という資金を借りれば、ご質問者さまが『利息』を用意しなければならなくなるのは分かるのですが、100万円の内金（つなぎ資金）を入れることと、『利息』の関係が分かりません。

ご質問者さまの場合に考えられるのは、何にしろハウスメーカーにおいて、資金について『つなぎ』が必要で、融資金額全額を『つなぎ融資』で融資を受けることができない…ということではないかと思います。
そこで、融資金額－100万円を『つなぎ融資』で融資を受け、100万円をご質問者さまから（現金で？）預って、ハウスメーカーの希望する日に資金決済を行う。
つなぎ融資は利息前払い型なので、一旦８万円ほどを利息として預る。
ご質問者さまご利用の銀行の資金実行日に、住宅ローンによってつなぎ融資が全額完済され、100万円はご質問者さまの手元に戻る。
つなぎ融資期間分の利息が８万円から差し引かれご質問者さまの手元に戻る。
こんなことくらいしか考えられません。

> 自社（大手ハウスメーカー）が所有する土地を分譲建売するのに、なぜつなぎ資金が必要なのでしょうか？？
> 既に建築されており、「大手ハウスメーカーが所有の土地であり建築主」である為、つなぎ資金は不要に感じます
冒頭の(2)ならば、単に、大手ハウスメーカーの資金決済の都合ではないかとは思うんですが。
あと、仮にご質問者さまが利用される銀行の融資実行日と、提携銀行の融資実行日が一緒だとしたら(1)なのかな…と。

ちなみに、私のマンションも「大手ハウスメーカーが所有の土地であり建築主」でした。
私はマンション購入価格の半分程度の住宅ローンで、売買契約から引渡しまでに１年以上の日数があったせいか、自己資金分については、販売業者の指定したとおり、複数回に分けて支払いをしました。
当初の手付けが10万円、売買契約までに200万円、数ヵ月後にまた200万円、半年後に残りの額の半分、住宅ローンの実行までに最後の残り金額を払う…という形でした。
なぜ、最終一括じゃダメだったんでしょうね。
100％融資の方は10万円の手付け以外は引渡し直前に融資でＯＫで、それが提携住宅ローンの場合は、資金実行は引渡し後だったらしいんですよ…。
不思議ですよね。
結果的にお金が返ってくれば問題ないだろう…と言われるかもしれませんが、数日のことなので細かい金額になるとはいえ、そのまま預けていれば預金の『利息』が増えていたんですから…。
「その分の利息をつけて返してくれ。」と言いたくなります。

回答になっていなくて申し訳ありません…。

補足

説明不足で申し訳ございませんでした。
また、詳しくお返事いただきまして誠にありがとうございます。

Domenicaさまの文章を読んでいる限り
（１）番に該当すると思われます。

ハウスメーカーさんには、「２月に融資実行を希望している」とだけ伝えており具体的な日付は申しておりません。
（ハウスメーカーさんは３月末までならいつでもＯＫとの返事でした）

上記の文章から読み取るに、ハウスメーカーさんの資金決済日と銀行の融資日との日にちの間を短くすると８万円からの利息返還が大きくなるってことですよね？？

ちなみに、うちの会社の上司に相談したところ、通常「住宅ローンは不動産業者の所有権保存、移転、表示登記」と「銀行ローンの抵当権設定」は同時実行すべきであって「つなぎ資金」とか「利息」なんてものが発生すること事態おかしな話だと説明されました。

不動産業者さんとしては、提携する銀行とは司法書士が専属である為、同時実行にし、非提携銀行では、司法書士が分かれるため同時実行を避けるのかもしれませんね。

回答No.1

zorro

参考に

http://blogs.yahoo.co.jp/sin_nosuke_mh/19399550.html

補足

ありがとうございます。参考にさせていただきましたが
ブログに掲載されている内容は、これから建築する人が
対象になっているようです。

本質問では、既に建築されており、「大手ハウスメーカーが
所有の土地であり建築主」である為、つなぎ資金は不要に感じます