マンション管理会計の原則とは？

質問

私のマンションの管理会計は一般管理費に管理費の三分の二を超える駐車場利用料やケーブルテレビ利用料とか町会費とか占有部分の水道料とかが含められ、管理費に関して組合員が問題意識を持ちにくい構造になってます。一般管理費以外の項目を独立会計として切り離したいのですが、他の理事への説得に苦労しています。マンションの会計原則という観点から理解してもらえれば、と思うのですが、知恵をお貸し下さい。

回答No.5

flexscan

管理組合理事ご苦労様です。
一般管理費のなかに駐車場利用料等が含められ管理費そのものの問題意識を持ちにくい構造という箇所に気づいたのは良いことです。そして気づいただけではなく、それをなんとかしようとしている考えは立派です。
ただ、他の理事さんを説得する場合いかに分かりやすく話しをするかが重要です。ここで会計原則をもちだしても相手はチンプンカンプンでよけいに興味を失うでしょう。Ｎｏ２さんの仰る通り中身を分析して事の重大さを訴えるほうが説得力があると思います。
ちなみに私はマンション会計を家計に置き換えて説明し、コスト削減等を実施しましたよ。

回答No.4

st_tail

再び＃２です。

そこまで「会計原則」にこだわるのは、私には理解できません。
質問者様の目的は、「問題意識を持ってもらう事」なのか、会計原則にこだわることなのか、どちらなんでしょうか？
問題意識を持ってもらうと言うことであれば、会計原則にこだわるよりは、むしろ決算で出てきた数字を使って「経営分析」の手法を使った方がよいと思いますが・・・。先の回答で書いたのは、その方法の一つです。

まぁ、私が何を言っても質問者様は「会計原則」にこだわられると思いますので、市販の書籍を紹介します。

「実例でわかる　マンション管理・紛争解決マニュアル」
　國重　●二　藤本　博史　著
　　　　●は「小眞」の字です
　自由国民社

ISBN4-426-23400-X C0032 \1700E

この本の第４章に

「管理組合で集めたお金の会計処理はどのような方式ですればいいのか」

というテーマがあります。

ここにもはっきり書かれていますが、
「マンションの管理組合の財務会計の処理方法については法令の定めや基準が特に定められていない」というのが、ま、いわば「原則」なんですね。

この筆者は、文中で公益法人会計の処理がなじみやすい、と述べる一方で、公益法人会計のわかりにくさや一般になじみがないことから、原則として企業会計基準を取り入れ管理組合になじまない部分を修正して使用するのも十分合理的、としております。

ちなみに当社の場合では、企業会計基準を原則として、管理費会計、修繕積立金会計の２つに会計を分けるのを原則としております。（これは＃２にも書きましたね。）

ご納得いただけましたか？

回答No.3

st_tail

＃２です。

こう言っては失礼ですが、予想通りでしたね。
駐車場使用料を管理費会計に組み込んでいて、その分各自の管理費が安くなっている組合は多いのですが、最近は都市部では車を持たない人が増えたり、機械式駐車場に入らない車が増えたりして、駐車場の空きが増えて、結果的に管理費会計が赤字になっている組合が出てきています。

このような場合は、いやおうなしに管理費の見直しと値上げを検討するしかないんですが、このご時勢に管理費値上げはなかなか受け入れられません。実際に管理費会計に穴が開いてから、初めて事の重大さに気がつくことになります。

詳しい事情はわかりませんが、まずしなくてはならないことは、駐車場がなぜ半数も開いているのか、と言うことを調べる事です。車高等の問題で入らない、あるいは車を持ってない、と言うならともかく、値下げすれば利用が見込まれるのであれば、思い切って値下げを検討しましょう。半額の１５，０００円にしても、満車になれば今と収入は変わりません。

もう一つ、あわせて検討しなくてはならないのは、管理委託費等の見直しです。
先に書いたとおり、管理組合が代理徴収している分を除いた会計資料を作成し、管理にかかる費用を算出、額が妥当かどうか、額が妥当であれば、それに必要な管理費の値上げを考えなくてはなりません。額を下げる余地が有るのであれば、管理会社と交渉しましょう。独立系の管理会社に、今の管理仕様で見積を取ってみるのも一つの方法です。

なお、これをやる時は、情報公開が大事です。
理事会の議事録を全戸配布したり、あるいは住民集会を開くなどして、今の会計の状況を区分所有者全員に知らせ、管理費の値上げの必要性をわかってもらう必要が有ります。

大変だとは思いますが、頑張ってください。

お礼

会計原則を明らかにしてそれを基準に現行の会計処理を見直す、というように考えていたのですが、このように発想すること自体がおかしいのでしょうか？

回答No.2

st_tail

マンション管理会社でフロントをやっております。

この文章だけでは良くわからないのですが、要は管理費会計に管理とは切り離すべき収入、支出が入っているので、それを分離したい、と言うことでしょうか。

マンションの会計の原則は
１）管理費と修繕積立金を分離する
２）企業会計に準じたものとする
の２点です。

後は、必要と目的に応じて会計を分ければよいのです。ただ、あんまり細分化しすぎると、逆に全体がつかみにくくなります。また、管理会社でもあまり細かい分類は、システムが対応できない可能性もありますし、嫌がられる事もあると思います。私の知っている例では、大規模な機械式駐車場がある物件で駐車場会計を作っている例、あるいは、電波障害施設の維持管理のために特別会計を作っている例、定期借地権のマンションで、解体積立金を独立させている例などがあります。ただ、通常はよほど大規模なマンションでない限り、３，４分類くらいですね。

しかしながら、質問者様の場合だと、分けられるのは水道使用料くらいではないでしょうか。これだって、差益が出るはずですから、それを管理費会計に繰り入れなくてはなりません。駐車場の使用料は管理費会計が修繕積立金会計に入れるべきものですし、町会費も、最近のマンションでは管理組合がまとめて支払うのが普通です。

むしろ、質問者様がやるべきことは、会計を独立分離することではなく、今の会計状況がどうなっているか、わかりやすくまとめ直すほうがよいと思います。

単純化した例になりますが、今の一般会計を

　　収入　　　　　　　　　　　　　　　　　　支出

管理費　　　　１００　　　　　　　　管理委託費　　２００
駐車場使用料　２５０　　　　　　　　その他直接費　１５０

水道使用料　　１００　　　　　　　　水道量支払　　　９５
町会費徴収分　　１０　　　　　　　　町会費支払　　　１０
ケーブルテレビ　１０　　　　　　　　ケーブルテレビ　１０

　　　　　　　　　　　　　　　　　　剰余金　　　　　　５

と言うような形に整理してみてはいかがでしょう。これくらいなら、表計算ソフトで分類用のフラグを立ててやれば、さほど手間もかからないはずです。
会計を分けなければならない、と言う思い込みは捨てて、まずは今の会計を整理して、今の状態では収支のバランスが取れていない、と言うこと、他の理事さんにわかっていただくのがよろしいのではないかと思われます。

余談になりますが、駐車場使用料を管理費会計に参入する方法は、かなり多くの管理組合で行われています。ただ、個人的にはこの方法には問題があるため、駐車場使用料は修繕積立金に組み入れるよう、管理組合にお勧めしています。私の担当物件でも、駐車場の使用率が下がって、管理費会計が赤字になってしまった事がありました。その時は、１年がかりで支出の見直しと管理費の値上げをやっております。

お礼

会計原則について掘り下げた意見を期待したのですが、自分で調べてみます。ありがとうございました。

補足

会計原則という点を切り口にしようと発想したのですが、分かりやすく「整理」するのも必用ですね。
ところでマンションの会計原則は企業会計とは違って目的別の予算主義が原則だと、思っていたのですが。違うのかな？長期修繕計画をたてて幾らかかるから、各人の負担額はこれだけですよとか、毎年管理費としてこれだけ経費が見込まれるので、各人の負担額はいくらだとか、実際にはそのようになっていない管理組合も多いですが。

回答No.1

iwakura009

駐車場利用料やケーブルテレビ利用料とか町会費とか占有部分の水道料とかが含められ、管理費に関して組合員が問題意識を持ちにくい構造になってます。一般管理費以外の項目を独立会計として切り離したい

上記は収入ですか？支出ですか？

修繕積立等は持分比率できめてますよね？
駐車場は各家庭１台づつなのですか？
ケーブルテレビ利用していない世帯は？
町会費は任意じゃ？
個別にどれが平等か問いかけてみては
形式だけの管理組合運営だと問題意識としてはもたないでしょうね

お礼

ありがとうございました。

補足

補足説明します。
総て収入として計上されています。管理費として徴収されている金額の中にケーブルテレビ利用料と町会費が含まれて一括徴収となっています。ですから、各人がいくらの管理費を納めているか知っている方はほとんどいないと思います。入居時に貰った委託契約や規約などが記載されている書類を見ないとわかりません。
　したがってケーブルテレビとか町会費は支出の項目で徴収した金額がそのままケーブル会社や地元町会に支払われます。
ケーブルテレビは全戸一括加入として入居時に「契約」していて利用の有無に関わらず強制加入となっています。
　駐車場は１００パレット強ありますが利用者が少なく半分が空いています。利用料金が３万円を超えて高いからだと思いますが、下げると管理費が赤字になるので反対意見も多いのが実情です。
　町会は入居時に近隣協定で地元町会に加入することと地元町会に一括納入することが定められており、それを承諾しての入居となっています。