住宅金融公庫が払えず家を手放した後・・・

質問

47歳の男性です
実は三ヶ月前不祥事を起こしまして
会社を事実上解雇されました。
7年前にマイホームを建てて金融公庫から
借金をし、現在元金が２７００万ほどあります。
幸いにも家内が看護婦でしたのですぐ
勤めにでてくれまして、私は現在３ヶ月の待機期間
で失業手当を待つ身です。
ただし今後の事を考えると子供たち（高三と高一）
の進学の問題もあり家を手放さないと経済的に
難しいのが現状と思われます。
そこで質問ですが、任意整理、または強制執行等で
家を手放した場合、後の残債の債務の取立ては
公庫としてどのような対応になるのでしょうか？
（話として聞いたのですが5年以上はらえないと
　免責みたいな形になると聞いたのですが・・？）
宜しければアドバイスをお願いいたします。

回答No.3

Domenica

『住宅金融公庫融資』担当経験者です。

公庫融資は、民間金融機関の『住宅ローン』とは少し性質が異なります。
ですから、民間金融機関の『住宅ローン』を基準にしたアドヴァイスを受けると、逆に混乱されてしまうかもしれませんのでご注意ください。

ご質問文から推察しますに、当初から結構『厳しい』ローンを組まれたようですね。
現在47歳で債務残高が2,700万円でしょう。
ということは、繰上返済をしていなければ、40歳の時に3,000万円程度の住宅ローンを組んだ…と逆算できます。
もし35年返済にされていれば、完済時年齢は75歳。
『退職金である程度まとまった額を返済するor完済する』という計画でのお借り入れだったのではないかと思います。
それが『解雇』ということですと、失礼な言い方ながら「入るはずだった退職金も入らなかったので、完済の見込みも難しくなってしまった。」ということでしょう。

『ボーナス返済なし』にされていればともかく、『ボーナス加算あり』の契約になっていれば、収入がない現在は、ボーナス加算月の返済額がより重くのしかかってくると思います。
今のところ延滞はされていないのでしょうか？
『ボーナス加算あり』ならば、この１月の返済が第一の山場になるかと思いますが、とりあえず乗り切れそうですか？

７年前ですと、基準金利が2.80％だった頃。
公庫融資は段階金利ですから、あと３～４年で適用金利も上がります。
11年目以降は、基準金利から1.00％程度上がりますから、これも不安材料でしょう。

ただ、35年返済にされているならば、リスケジューリングをしようにも、ご質問者さまの場合、返済期間の延長は５年が限界になりますね。

> そこで質問ですが、任意整理、または強制執行等で家を手放した場合、後の残債の債務の取立ては公庫としてどのような対応になるのでしょうか？
売却を前提のお話ならば、いずれにせよ、住宅金融支援機構（抵当権者）の許可なしには住宅を売却することはできません。
まずは、住宅金融公庫融資の窓口となっている銀行等に状況説明をしてください（住宅金融支援機構に電話をしても、「住宅金融公庫融資の窓口となっている銀行等に…。」と言われることが殆どです）。
『競売』よりは『任意売却』をされた方が、高く売れることが多いです（『競売』なので、稀にですが競合によって価格が上がることがないでもないんですが）。

売却してなお債務が残る場合の返済方法については、お客さま、窓口となる金融機関、住宅金融支援機構の３者で相談してのことになります。
７年前ですと、住宅金融公庫一般融資は保証要件がありましたよね。
（旧）財団法人・公庫住宅融資保証協会の保証を受けていらっしゃいませんか？
公庫保証がついていれば、公庫保証の保証事業は、住宅金融支援機構にそのまま引き継がれていますので、おそらくは一括返済を求めることなく、残った債務を一定期間で返済するようなスケジューリングをすると思います（現在は、住宅金融公庫の保証機関に相当する組織が存在しないので、住宅金融支援機構で終始します）。

> 話として聞いたのですが5年以上はらえないと免責みたいな形になると聞いたのですが・・？
５年ですと、もしかしたら、『時効』のことを小耳に挟まれたのではないでしょうか？
業としての貸金は、「何もしなければ」５年で時効となります。
借りた側が一切返済せず、貸した側も督促などをしないまま５年が経過すれば、確かに時効は成立します。
ですが、公庫融資は債権管理をしっかりしていますので、成立の余地はないですよ。
『免責』とは少し違いますし、借りた側が『時効の援用』の手続きをしなければ、効力はありません。

お礼

ご丁寧なアドバイス感謝いたします
大変参考になりました

回答No.2

oska

＞任意整理、または強制執行等で家を手放した場合、後の残債の債務の取立ては公庫としてどのような対応になるのでしょうか？

家を手放した場合でも、住宅ローンから競売代金を引いた額がプラスの場合、引き続き残金の支払い義務が生じます。

連帯保証人又は保証会社の保証を受けている場合、競売をしないで公庫は保証人・保証会社に対して残金一括弁済を要求し、連帯保証人・保証会社からあなたに一括請求があります。
請求を拒否すると、競売になり所有権を失い残債のみが残ります。

＞話として聞いたのですが5年以上はらえないと免責みたいな形になると聞いたのですが・・？

それが本当ならば、みんな免責で既に住宅金融支援機構は倒産しています。
世の中に、負債者に都合が良い話はありません。

＞宜しければアドバイスをお願いいたします。

住宅金融支援機構に返済方法変更を相談して下さい。
（支払い金額が削減されますが、返済期間が延びますが）
リストラなど正当な理由があれば、契約変更が可能です。
また、自分から不動産を売却する事も可能です。
住宅金融支援機構の「任意売却」です。
双方とも、住宅金融支援機構窓口で相談下さい。

お礼

アドバイス感謝いたします

回答No.1

gamigami

方法としては、
自己破産を申し立て、免責が認められたならば、
抵当権の実行で土地建物を明け渡しておしまいです。
それ以上の債務取立てはありません。

それでもいいのでしょうけれど、住宅金融公庫の場合、解雇に伴う
支払いの猶予もしております。
返済期間の延長、元本返済の猶予などありますので、先に現状を
相談した上で、慎重に方向を決められる事がよいかと思います。

参考URL：

http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/menu/kojin/komatta.html

補足

ご回答ありがとうございます。