日照権（高低差のある隣地の造成・建築）

質問

自宅に隣接する南側の一連の土地に住宅数区画分の造成計画が持ち上がっています。
土地は第1種低層住居の土地です。
我が家に隣接するその土地は、土地の中ほどで段差がつき、我が家の地盤より1～1.5mほど高くなっています。
また、その計画されている住宅の出入りに使われる東側の道路は、隣地の高いほうの地盤よりさらに50cm程度高くなっています。
造成を担当する業者は、この東側の道路の高さを基準に、隣地に盛り土をして造成をすると言っており、我が家の境界に2m強の擁壁ができることになるということです。
造成の時点で我が家の地盤面から2m以上のギャップができ、さらに工事が進んで住宅が建つとなるとおそらく8m前後の「壁」が南側にできると思われます。
当然同じ2階建てでも我が家よりも高い位置に住宅が出来上がると考えられます。
それはいくらなんでもひどいと思い、日照権について調べてみたのですが、このようなケースではどうなるのかがいまいちはっきりしません。
北側斜線や絶対高さの規制はあくまでも造成完了後のすでに2m高くなっている隣地の地盤面を基準に考えられるのでしょうか？
我が家を含め北西側に位置する住宅はみな同じ2m低い地盤面にたっていますが、この2mの高低差は日照に関係する規制には意味をなさないのでしょうか？
また、このような場合の建物の高さの問題では、造成業者には話をしても何も改善しないものなのでしょうか？
造成後の建築業者の方に話をすべきものなんでしょうか？
造成業者になんとか擁壁を低くする工夫をして欲しいと言っても「コスト的に合いませんので…」と軽くあしらわれてしまっています。
市の窓口に相談しても「造成時では将来的な高さの問題は想定しないということで現時点での違法性が無い限りなんともしようがありません」的なことを言われました。

日照や通風など少しでも条件を改善すべく、何かよいアドバイスなどありましたらお願いいたします。

回答No.2

noname#78261 · ベストアンサー

道路より低い土地に建てると一番困るのが排水です。
そういう分譲地の時は北側の低い敷地をまたいで北側に排水するというすごい分譲を見たことがあります。（排水管経路は南の高い土地の所有者の所有敷地となる）それでも、でてきた排水がくさいとかなんだかいろいろ問題になっていました。

そうならないためにもその分譲の方法は仕方がない方法だと思います。高い南側の方は自分の側の道路に排水を流すのですから。

高低差があるほど１低層でも北側斜線の制限は建築地盤面からの計算なので確かに北側の方には不利です。
逆に考えれば、今までがラッキーだったのです。残念ですが、そういう可能性のある土地だったという事です。

たとえ同じ分譲地でも、北や低い土地から分譲するのは定石なのでそういうことは時として起きてしまうのです。

合法であれば、盛り土のよう壁を安全性のあるものにしてもらう、埋める土が有害物質でないなどという事くらいしか監視することは出来ません。
開発がらみなら宅地課や都市整備課などが担当ですので、排水や擁壁の安全性へ不安があれば聞いてみるのはどうでしょう？

お礼

早速のお返事ありがとうございます！
なるほど、排水の問題ですね。確かに気になっています。
我が家の周辺は背後に山があるせいか、強い雨が降った後はだらだらと数日擁壁の水抜きの穴から水が出ている状況で、集中豪雨のときなどはかなりの水量になります。
業者に排水面での不安も伝えると、隣地の北側境界の際にU字溝を設置し水抜き穴からの排水はそこへ流れるような案を検討してみると言われました。
ただ臭気に関しては考えが及びませんでした。
我が家でも確かにだらだらと梅雨時など排水があるので定期的に水道水で排水溝を流さないと臭気を感じます。
その点を含めて排水のことも業者側と話し合いを進めて行きます。
違う側面でのご指摘も大変助かりました。ありがとうございます！

回答No.1

inon

残念ですが、宅地造成自体に違法性が無ければ、宅地造成が日影規制にかかることはありません。極論ですが南側隣地が１０M高くなる造成をしても問題ないという事になります。
お気持ちは分かりますが、造成そのものを止める手段は無いと思います。後はそこに建つ住宅の問題になりますが、軒高７Mを超えない限り
日影規制にはかかりません。後は北側斜線（あれば高度斜線）の規制がかかってきます。（これでいくらかはセットバックなると思います）
もう一つはその地域に建築協定などがあればその規定に沿って建物が建てられることになります。
今まで平穏に暮らしていて突然に南側に建物が建って、今までの生活が脅かされるのはつらいですが、適法ならば我慢をせざるをえないと思います。

お礼

早速のお返事ありがとうございます！
やはり造成自体に違法性が無ければ何も言うことができないのですね…。
今更ながらですが大きな空き地の隣に住宅を購入した自分達の判断が甘かったと身にしみて実感しています…。
（購入時は東側の高低差のある道路もまだなく、宅地化されるにしても地盤面は同じくらいの高さだろうとタカをくくっていました）

この開発はすでに始まっている小規模連鎖開発の一環で、すでに先の開発工事で近隣には大なり小なり様々な被害が出ているので、そのあたりの状況を踏まえてもう少し住民側に歩み寄りのある高さ計画の変更などを、心情面のみでのお願いになりますが、地道に要望として話し合っていこうと思います。

相談に乗っていただけて、何もわからずモヤモヤしていた部分が少しすっきりしました。ありがとうございました！