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３代前の複数名義の土地所有権を取得するには
昨年父が他界したので登記書類を整理しています。色々と問題のある土地があったのですが司法書士の先生に相談しながら ほぼ名義書き換えの目鼻がつきました。 ただ一筆だけ、所有者が３代前の方々２８名連名の土地が有り、これはだけは処理出来ないとのことです。以前、この周辺で土地区画整理があったのですがこの土地はこの登記の問題があったが為に区画整理から外れてしまいました。土地管理は代々我が家が見て来たのですがこうした事もあるので、この機会に私個人の土地に書き換えたいのです。何か良い方法は無いものでしょうか。アドバイス宜しくお願いします。
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さて、相続人が多数になった場合どうしても避けて通れない、「行方不明者」の問題です。 相続人の中に、聞き取り調査、戸籍調査を行っても、所在が不明な人がいると思われます。 そのような人が、「７年以上生死不明」であれば、民法３０条に基づき、家庭裁判所より「失踪宣告」を受け、その人を死亡したものとして、その人を被相続人とて、相続が発生し、通常の死亡人として処理する事ができます。 ただ、民法３０条によれば、「利害関係人」の請求により、その人の失踪宣告ができると規定しているのですが、「利害関係人」として、貴方の家側が名乗れるのか、考えてしまいます。一番確実なのは、その人が、死亡したときに、相続人となる人からの請求はできると思われます。 失踪宣告の請求の書式は、司法書士用の書式を集めた本で見たことがあります。 戸籍、相続関係図、いつから行方不明か等の証拠を添えて、申請すればよいと思われます。誰から申請すべきかは、家庭裁判所で相談すればよいと思います。 課程裁判所の相談窓口にも、書式集はあったと思いますが・・・。 住民票住所には、居住していないが、生きていることが確実であれば、訴えを起こせば、公示送達により、訴状が到着したものとみなされますので、これらのひとの処理は、最後の方の仕事になると思います。 最初、不在者財産管理人（民法２５条）をあげましたが、この人の権限は、原則「管理・保存」行為であり、売り払い等の処分行為を行うときは、裁判所の許可が必要ですが、それ以上の行為（権利放棄）ができるかどうか疑問なので、今は、この制度使わないものとして考えましょう。上記の公示送達で、よいと思います。 とりあえず、この問題は、相続関係人に戸籍・除籍集めで、いかに、相続関係図を正しく作れるかです。それができれば、仕事は、半分以上完成したも同然です。 がんばって、挑戦してください。
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- bonnnou
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今の貴方へのアドバイスは、「行動する事」です。 私は、現在、不動産に関する相談事を聞いて、解決の方向を示唆する事が多くなっています。 その相談のなかで、「高速道路の用地買収が当たっているが、自分の持ち分は、千分の幾つかであるからしい」との相談を受けたことがありました。内容は、公団側の用地買収担当者の示した資料に誤りはなく、特に事実関係を直接聞いたり、調べたりする必要はなかったのですが、興味が有りましたので、用地買収担当職員と会ってみることにしました。 その土地は、土地台帳の時代の登記がのこり、確か、最初は、「５０数人持ち」のものだったと思います。その他にも、３０数人、７２～４人持ちの土地などもあるようでした。 どの土地も、現在より４代前のもので、土地所有者の生まれは、慶応もあるようでした。７０数人持ちの土地は、概ね７００人位の関係者になったそうです。５０人持ちの土地については、５００人程度、３０数人持ちで、４００人程度の関係者となったと記憶しています。 担当者は、この３つの土地で２人で、それ以外の用地買収も行い、その土地だけ専属で行うことはなかったようです。 資料収集を収集し、相続関係図を作製するまでに約３カ月～半年。 順番に、交渉を始めたとのことでした。 上記のことから判断しても、貴方の場合も、相続人の総数は、５００人位になると思います。（家督相続があるので、もっと少ないでしょうが・・。）机上の計算ではなにも始まらないのは事実です。 当然作業を行う前に、方針を決めておく必要はありますが、 補足等によれは、固定資産税は、支払っていなくても、土地の形状から、また、 その土地を「管理」している事実からも、また、土地の価値からも、他の人に比べて、貴方の側で所有権を取得する理由、度合いが高いと思われますので、 「取得時効」を用いることにしましょう。 そして、その３８人の内の誰かの相続人を知っているのなら、その人から、その親族の情報を得ればよいと思います。 その人が、所有権移転に同意するなら、司法書士と相談して「時効取得」を理由とする登記申請を行えばいかがでしょうか。（様式集に「時効取得」の申請もありました。） それには、その合意してくれた人の、被相続人（３８人連名の内の一人）を中心とする全ての、戸籍・除籍等々が必要になりますので、その戸籍・除籍の入手の方法も確認しておきましょう。（時効取得に合意が得られたなら、それを理由に貴方側で、戸籍・除籍の入手は可能と思われますので、役場の住民課（戸籍簿申請の窓口）で確認しておきましょう。） そして、民法の相続を少し勉強してください。 相続の方法が法改正されていますし、家督相続がありますから・・・。 戸籍の申請は、１通５００円。それに郵送料、近ければ、役場への交通費。 登記申請は、１件あたり千円の公算がたかそうです。 登記の申請方法は、法務局の登記相談窓口にゆけば、相談にのってもらえます。 様式を見せてもらえるかもしれません。 こらあたりで問題となるのは、相続関係・相続持分ですが、これも、登記相談窓口で相談にのってもらえると思います。自分なりの、相続関係図とあつめた戸籍簿・除籍簿を添えて相談すればよいと思います。 あとは、その一人の被相続人の相続人を順番にあたってゆき、その人の持分を移転してゆくことになります。 あと、行方不明者の問題は、次に記載します。
お礼
お礼、お返事が遅れていて申し訳ありません。 別件で処理を急ぐ問題が出来て そちらに手間取っていました。 事例を数字でご説明いただき、素人の私にはとても分かりやすく感謝しています。 やはり私としては時効取得の方向で所有権を取得したいと決心がつきました。 かなりの費用と根気のいる作業ですが、後々のことを考えても成し遂げたく思い ます。
- bonnnou
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まず、明確にあなたのお父さんからの相続登記を完了できるものは、速やかに、 手続きを完了させましょう。 それから、この土地の処理を考えてゆきましょう。 調査するまえに、方針決定されればいかがでしょうか？ 司法書士。司法書士と弁護士を交えての協議で決定してゆきます。 １． この土地の所有権移転については、買い取るのか？ 時効取得を主張するのか？ ２． 相続人のうち、行方不明者がいれば、どうするのか？ ・不在者財産管理人で対応するのか、否か？ ・訴状等は、公示送達で処理し、訴訟で処理できるのか、否か？ （これで、処理できれば、不在者財産管理人の申し立ては 不用） ・行方不明者が、現在１００歳位以上の高齢であっても、 上記の処理が可能か、否か？ ・失踪宣告の申し立てを行うことが、貴方側から可能か、否か？ その高齢行方不明者の親族（推定相続人）からの申し立ての 協力が得られるか？否の場合はどうするのか？ ３．これらの方針を定めて、まず、身近で、容易に協力してもらえる 「２８人連名」の相続人と話し合い、貴方の側への協力が得られると 分かれば、その人が属している、もととなる、「２８人の一人」の 相続関係図を作成し、持ち分についての所有権移転を行ってゆけば いかがでしょうか？ それを、相続人一人づつコツコツと処理し、貴方の家のライフワークとして 根気よく処理していけばいかがでしょうか？ そして、最後に、貴方の側に所有権移転することに反対する人、及び、 上記２のような人を相手に、時効取得に基づく所有権確認、所有権移転の 訴えを提起すればいかがでしょうか？
お礼
お礼が遅くなって申し訳ありません。 昨日役所に行って固定資産税の支払い者を訪ねたところ、この土地の 評価額は４万円以下なので請求対照外で誰も支払っていないとのこと です。つまり３８名（２８名と言っていましたが誤りです）が同等に 権利があると理解しました。 ところでこの３８名の名前は３代前の方々のものです。 ですから私を除いて３７名で、分かりやすく単純に各代で３名の相続 人が発生したとすると３７×３×３で現在９９９名の相続者がいらっ しゃると想定できます。 この中には、bonnnouのおっしゃる行方不明者についての処理が最 大のネックであり費用も最も要すところだと思います。なんと申しま しても３代前にまでさかのぼるのですから・・・ もっと色々なご意見をお聞かせ願いたいし、私も勉強し考えさせて 頂きたいので、締め切りまでもう少しお時間を頂きたく思います。 引き続きアドバイス宜しくお願いします。
- bonnnou
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再び書き込みます。 どうしても、その土地が貴方の家にとって必要で有れば、 相当時間はかかりますが、その２８人連名の方々の相続関係図を作成する事を お薦めします。 その登記簿の写しを示し、現状を説明し、その土地の所有権を貴方の家にしたい ので、その相続人を特定したいと説明すれば、市町村によれば、その人の 除籍簿を出してくれる公算が大きいと思いますが、絶対ではありません。 拒否された時は、司法書士の名前で請求する必要がありますが、それを、 その司法書士にすべて任せると、相当な費用になると思われるので、 今後の事を考えるために、自分が、時間に任せて、相続関係図を作りたいので、 順番に除籍簿の取り寄せに協力して欲しいと、司法書士のひとに相談してみれば、 どうでしょうか？ そして、２８名分の相続関係図が作成完了した時に、 弁護士を交えて、所有権移転のための手法・順序を相談してみれば、いかがでしょうか？ その決まった方針どおりに、２８名の相続人と話し合いをすすめてゆく必要が あるとおもいます。 ただ、その土地が貴方の家にとって、あまり必要性が高くないのなら、 そこまでの費用と、時間と労力をかける必要もないと思われます。
お礼
続けてのアドバイス誠にありがとうございます。 やはり自分の名義にしようとすると かなりの時間と経費と労力が 必要なのですね。んー、頭が痛いです。 ＞ ただ、その土地が貴方の家にとって、あまり必要性が高くないのなら、 ＞そこまでの費用と、時間と労力をかける必要もないと思われます。 →そうですね。最後には どこかで１線を引いてやるかやらぬか決めないと いけないのですが・・・ この土地の面積は約４００平米あって、この土地取り囲むように３０００ 平米の当方の土地が有ります。先々のことを考えると やはり自分名義に しておきたいのですが、やはりかなり難しそうですね。
- sigino
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過去に似た質問がありましたので紹介します。この場合は個人名義ではなく地縁団体名義への変更ですが。 なお、相続人の方々全員に訴訟を起こす必要はなく、訴訟相手は「意義あり」の方々だけでいいと思います。 もちろん「意義なし」の方々にも書類をだしてもらわなければなりませんが。 とりあえずは地元の連絡のとれる方に「意義なし」の判をついてもらい、その方々の持分を貴方名義にしては如何ですか。 その際に「贈与」になるか「更正」になるかは司法書士に相談してください。（税額が変わってきます）当該土地の固定資産税・相続税はどなたが負担していましたか？ このあたりが判断の分かれ目になるかと思います。 また、判を貰う際の文書の書き方も関わってきそうです。 弁護士にも相談の上、話をすすめていくことをお勧めします。
お礼
色々な方面でのアドバイスありがとうございます。 そうですか。地元にいる人だけにでも所有権を譲っていただくという 手もあるのですね。 それにしてもこれほど難しい問題とは思ってもいませんでした。 ご紹介くださった「参考ＵＲＬ」にある集会所の例を見ても一筋縄では 行かないようでご苦労されているのですね。 なお、この土地の所有者は２８名と言いましたが３８名の間違いでした。 そして役所で取り寄せた「登記事項要約書」を見るとそれぞれに３８分の １づつ所有権があるように書いてあります。 固定資産税を誰が負担して来たかについては 電話では受付けて頂けない ので明日直接役所に行って問い合わせて見ようと思います。 ありがとうございました。
- bonnnou
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その土地は、多分「村」共有の土地だったと思われます。 あるいは、選挙権を得るために、その集落の「次男以下」がまとまって、 登記を行ったものとも想像されます。 さて、その処理ですが、現在のその集落、「村」のみなさんが、 どう考えられているのかと、その土地を貴方の家、どのように 管理していたのかだと思います。 たとえば、貴方の家でその土地の固定資産税を支払ってきたなら、 貴方の家の所有と強く言えると思います。 その土地が、現在も、「村」の人たちが、自由に使用でき、 固定資産税も支払っていないのなら、「管理」を行っていて も、貴方の家の占有とは言えないように思います。 あるいは、上記のような状況であっても、集落、「村」の 人たちが、貴方の家の所有としても良いと考えているのなら、 ２８名連名の相続人の人たちのうち、所在の分かっている人 の了解が得られるのなら、次の方法も考えられます。 つまり、その相続人を相手に、その土地の取得時効を主張し、 訴訟を起こすのです。 ２８名連名の相続人に、訴状が送られ、不明の人達には、公示 送達されることとなると思われますが、訴状が届いた人達が、 「その土地が貴方のものとなっても、異議がない」とかんがえて いるのなら、訴状の理論構成しだいで、時効取得が認められると 思われます。 つまりは、貴方の家と、周りの付き合い、そして、その問題の 土地の性質しだいで、時効取得の道も、考えられるということ です。
お礼
早々のそして詳しいご回答ありがとうございます。 私の説明不足もありましたので補足いたします。 訴訟については 現在相談している司法書士の先生も一つの方法として 教えて下さいましたが、その中で次のように仰られていたと思います。 （何分にも土地や法律について無知なもので聞き違いや間違った解釈が あるかもしれませんが、その点はご指摘ください。） 所有者２８名は３代前の方々で既に皆さん亡くなられています。 その後各人はこの土地については相続していないことになりますので 訴訟の相手は２８名ではなくその子、その孫と全てに権利があって 訴訟相手はたどって行けば数百、数千人と言うことになります。 ですから訴訟を起こすとなりますと かなりの経費がかかりますし、 また数百、数千の人全てが「意義なし」と言うことは まず無いので この方法には無理があるとのことです。もっとも私が各人に相応の 金額を支払えば良いのかも知れませんが、とてもそれだけのお金を 持ち合わせてもいませんし・・・ 余談ですが、この土地に公共の道路や施設が出来るとなると、国が 訴訟や経費をすべて見てくれるらしいのですが、今後そうした計画が あるような場所でもありません。 なお２８名の内、４分の１くらいの家はこの地に子孫はいらっしゃい ませんが、残りの方だけでしたら同意は容易に頂けます。 このような現況でございます。 引き続き皆様のアドバイスをお願いします。
お礼
このたびは最後まで親切丁寧にアドバイスくださり感謝しております。 法には全くの素人ですが処理手順、方向が概略理解することができました。 多難は十分予想されますが、問題にぶつかった時には今回のアドバイスを 十分に参考にさせて頂いたり、専門家やその機関に相談しながら時間が 掛かっても目標達成に向けて頑張ろうと思います。 本当にありがとうございました。