宅建法違反ですか？

質問

中古マンションを購入予定です。
新聞広告でみた物件で気に入ったものがあり、
購入申込書を書きました（購入契約ではないです）

その後売主側から
「抵当権抹消ができないかもしれない」と言われ、
現在は売主さんが金策に走っている状態です。

この間の不動産会社の対応に不信感を持っています。
今回の物件は売主さんの希望で、
「一ヶ月間は依頼した不動産会社でのみ広告を行う。」
となっていたようです。
ところが一ヶ月以内に別の不動産会社の広告に物件が
載っていたことがわかり、売主さんが怒ってしまいました。

不動産会社の言い分としては法律で情報開示の義務があるから、とのことでした。
この一件でその後は「今後一切他不動産に広告を載せない」と
約束を再度交わしていたらしいのですが、
今度は私たちがインターネットで別会社で今物件の広告が掲載されているのを発見しました。しかも２件も。
明らかにおとり広告ですし、
そのうち一件は「売主の理解を得て載せています」と
堂々と明記しています。（売主さんは広告掲載を知りません）
すぐに不動産会社に言い、撤去してもらいましたが、
不動産会社の対応があまり悪気はなさそうです。

上記の件に合わせて、
本契約の日程も決まっていたところを、「抵当権抹消できない」との理由で延期され、
その後いつ契約できるのかも随時連絡をしてくれるわけでもなく、
売主のローン申し込みの結果がわかる日が定休日だからと、連絡用携帯の電源はオフ。
こちらから電話をすれば、かけなおすこともなく長々と説明（言い訳？）をして電話代はこちら持ち。等々・・
誠意が感じられません。

以上長々となりましたが、教えていただきたいのは
・広告の件は宅建法違反なのではないでしょうか？
・上記のような不動産の対応は普通なのでしょうか？

回答No.1

better-life

不動産業者の対応には少々問題はあるかも知れませんが
宅建業法違反ということではありません。

売主から売却依頼を受けると、「専属専任媒介契約」を結びます。
その中に、同業他社に広く物件情報を提供して早期に売却出来る様
努力する旨の記述があります。「レインズ」や「マイソク」といわれる
業者間の情報交換システムです。
その際に「広告厳禁」と明記しても、勝手に自社の広告に掲載してしまう
業者は後を絶ちません。
広告の目的が「集客」だからです。広告を見たお客様が電話で問い合わせを
したくなる物件を掲載するのが今の広告なのです。
これは他業者のモラルの問題ですから、質問者様の相手業者には
防ぎ様のない部分もあります。
また「予約」とのことですから、おそらく「買い付け依頼書」にて
申込をされている状況だと思います。
この時点では広告物件として掲載する事は何ら問題はありません。
今回の場合、売主様に残債の整理に困難な状況があるようですが
購入する側のローン申込の結果次第では流れる場合もありますので、
「売却済み」とは言えないのです。

質問者様の売却代金を充てても残債が整理できないのですね。
抵当権を抹消出来なければ所有権を移転出来ませんので、
どうする事も出来ませんね。
「売主様のローンの結果・・・・・」との記述がありますが
残債の不足分を整理するために、借り入れをするということでしょうから
売主様の状況はかなり逼迫しているのでしょうね。
質問者様が待てるのであれば、お待ちになったら宜しいと思います。
他業者が無断で広告に掲載するという事は、それほど魅力のある物件
だということです。
無事に決済が済んで、晴れて自分のものとなった時には、現在の状況も
良い思い出になるかも知れません。

お礼

早々のご返答ありがとうございます。
少し気持ちが落ち着きました。

こちらとしては、勿論、売りに出ている物件が買えないかもしれない。
なんて納得し難い状況なのですが、
不動産側も「自分たちも被害者（抵当権が抹消できないなんて・・）」
と思っているかのごとく、我々夫婦への対応が「？」なんです。
メール１文書くにしても謝罪の文章が入っていれば、
こちらも落ち着くのですが、もしかしたら私たちじゃなくても
他ですぐに買主が見つかると思っているのかもしれませんね。