年収100万円ＵＰなら勤続が短い転職でもローンに有利でしょうか？

質問

勤続６ヶ月ですが、欲しい物件を買うとなると、
ただローンを返すだけの為に生きるしかないぐらいカツカツです。
33歳にもなり貯金は500万しかないです。。

そこで年収550万（未上場）→650万（上場企業）
なら勤続８ヶ月で辞めて転職すべきでしょうか？

転職を希望する会社は同業種ですが、
人生最後の転職をすべきでしょうか？

今は、結婚を前提とする人と合算しても世帯年収800万しかなく
欲しい物件は全て込みで5,000万もします（＞＜）

2年間だけ自営業に戻ってお金を貯める事まで考えています。

よろしくお願いします。

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 貯金は500万しかないです。。
> 欲しい物件は全て込みで5,000万もします

その『新居』に、ご結婚を考えていらっしゃる方と住むとします。
今使っている家具・家電はそこで使えますか？役立ちますか？
場合によっては、全て買い替えなければならないでしょう。
特に馬鹿にならないのがカーテン代です。
個人融資を担当していた頃、住宅ローンの資金実行からしばらくして、カードローンやフリーローンを申し込まれるお客さまが結構いらっしゃいまして、お話を伺うと「使えると思っていた家具・家電のサイズが合わなくて…。」、「カーテン代だけで50万円もかかっちゃって…」という方が多かったんですよ。

また、『結婚』を考えていらっしゃるならば、新生活を始めるにあたり、『自分の』貯蓄をゼロにしてしまうことはということは、少し不安が残りますよね？

…となりますと、現在ある貯蓄500万円は、住宅購入資金としては『有って無きが如し』になってしまうと思います。

要するに、ご質問者さまの場合、住宅購入に際して、諸費用も売買の頭金もゼロの状態、5,000万円を借りることを考えた方がいいということです。
諸費用込みでの100％融資を受けられること…が、金融機関選択の条件にもなってくるでしょう。

また、（婚約者と）収入合算をするならば、多くの金融機関で、金銭消費貸借契約までに『夫婦』になっていることが条件になると思います。

それから、住宅ローン審査においては、『前年の年収』を審査の基準としている金融機関が殆どです。
現在の勤務先での勤続が６か月で、勤続８ヶ月で辞めて転職…ということは、11月に転職される…ということでしょうか？
住宅ローンの申し込みはその直後にされる…ということですか？
ということは、勤続年数ゼロですね。
それとも、転職することが決定していても、それを隠して住宅ローンの申し込みを先にされるのでしょうか？
いずれにしても、『前年の年収』を証明する書類（住民税の税額決定通知や源泉徴収票）に記載された勤務先と、住宅ローンの申込書に記入する勤務先とは違っている＝勤続年数が１年にも満たない…ということになりますね。
ましてや、転職すれば、650万円も『捕らぬ狸の皮算用』でしかありません（いくら就職のときに保証されているとしても、住宅ローンの審査は『既に貰った給与』でしか見ません）。

> 2年間だけ自営業に戻ってお金を貯める事まで考えています。
自営業に戻るならば戻ったで、個人の年収はもちろんのこと、過去２年～３年分の事業実績も審査対象になります。

いずれの場合でも、審査でプラスに働くのは、『将来の可能性』ではなく、『過去の実績』なんです。
ですから、転職を繰り返すことすらマイナスに働きます。

仮に5,000万円を借りるとしますと、どのような条件になってくるでしょうか。
『無理のない返済計画』を視点にシミュレートしてみる場合の条件は、
・現在33歳とのこと。ならば、現在の一般的な定年年齢である60歳までに住宅ローンを完済できるよう、返済年数を27年にする。
・これからご結婚とのこと。お子さんが生まれて妻が働けない…という状況を考慮して、債務は単独債務とする。
・金利上昇リスクに備える。これまでが『異常なほどの低金利』だったので、この先、金利は上昇基調と捉え、市中金利が上昇してもそれを懸念しなくてもいい『全期間固定』とする。
・ボーナスは不確定収入なので、『ボーナス返済なし』とする。
となります。
この条件でシミュレートして得られた『毎月の返済額』を、現在の『手取り月給』から差し引いても、「生活に無理がない」ということであれば、実際の返済もさほど『キツい』モノにはなりません。
『全期間固定』の目安になるフラット35の平均金利は、現在（９月）3.002％ですが、銀行の住宅ローン適用金利は融資実行時の市場金利に左右されますから、幾分高くなっているものとして、3.200％でシミュレートします。
「借入金額：5,000万円　返済期間：27年　金利：3.200％（全期間固定）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件でシミュレートしますと、毎月の返済額は230,664円になります。
これでは返済負担率が50％を超えますから、審査に通りません。
イコール、実際の返済も『無理』だということです。

仮に、「借入金額：5,000万円　返済期間：35年　金利：1.4250％（変動金利型・店頭表示金利よりも1.20％優遇・最近私が見た最低利率です）　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件でシミュレートしますと、毎月の返済額は151,262円になります。
これならば年収550万円でも、返済負担率の点ではなんとかクリアできます。
ただ、これでも、現在の毎月の手取り給与から151,262円を差し引くと生活が厳しい…というのならば、物件の取得自体が無謀だと言わざるを得ません。
先々の金利上昇状況によっては、繰上返済が相当できなければ、『未払い利息』の発生により、最終返済時に何百万円をまとめて払わなければならなくなる可能性もありますから。

なお、今ドキ、住宅ローン審査で、公務員、一部上場の大企業に勤務していることを有利に見ることは殆どないですよ。
この先は、（一部職種を除き）公務員の方がリストラの可能性は高くなりますし、公務員が公務員でなくなる可能性も増えてきていますから。
一部上場企業が突然の経営難、破綻…というのも、珍しくないですから、公務員や一部上場の大企業に勤務していれば将来に渡っても雇用が確保される…と甘いことを考えている金融機関はないです。
また、勤続年数に関しては、以前は『３年以上が目安』といわれていましたが、今は、雇用形態の変化（１年ごとに契約を更新するという企業が増えている）やヘッドハンティングによる転職が増えています。
年収が多い方（私の取引先の方には年収千万台という方が複数いらっしゃいますが、いずれも１年更新の『契約社員』です）ほどこれが考えられるので、以前ほど勤続年数について厳しく言う銀行は減っています。
それでも、勤続１年は必要でしょうね。

お礼

すでに貰った給料が基準、契約社員への雇用形態の変化。
それでも勤続年数が１年必要。よくわかりました。
確かに、金利が上昇したら数百万は・・払えません。
とりあえず安い場所に引っ越して貯める方向で考えます。
転職は大きく年収があがるならありですね。
ありがとうございました。

回答No.4

PASERIS

勤続年数については、銀行によって5年や７年など様々あり、3年とは限りません。
但し６ヶ月や勤続８ヶ月ではまったく評価されませんので

評価条件としては
勤続６ヶ月＝勤続８ヶ月＝転職直後と扱われます。

勤続３年未満でラインを引いている銀行はあまり聞いたことがないですね。
どこの銀行でしょうね？

お礼

5年、7年は初耳です。まじですか・・
私のまわりでは1年未満でたいした年収でなくても
審査はガンガン通っていますが・・

回答No.2

noname#38837

できるだけ早くローンを組みたいなら、そのまま勤め続けたほうがいいです
ローンは勤続３年未満だと減額されます

年収５５０万で５０００万（貯金を頭金に使うとしても４５００万）ローンは無理だと思います
合算で８００万は、ローン貸し出し基準からすると一人で８００万と同じですが、可処分所得として考えると、年収８００万の人より支払いがきついです

自営業であればさらに厳しいです

住宅ローンに限っていえば上場か非上場かはそれほど関係ないようでした
カードやサラ金の基準とはまたちがったものがあるようです

詳しくは銀行にご相談ください
親族などほかに担保物件があれば年収基準以上貸してくれます

でも貸してくれる＝返せる
ではないので計画は慎重に・・・
どうしてもそこが気に入っているなら築浅中古をねらうとか・・・

年収の多い会社に移って、３年たってからローンを組むのが、もっとも組める金額が多くなりそうですね

お礼

わかりやすいご説明ありがとうございます。
可処分所得は全く考慮していませんでした（汗）

できるだけ早い段階でローンを組みたいかと言われると
今後の相場次第ですが。子供がいるかというと
すでもないので迷います。

もう少し細かく人生設計をして考えてみます。
たしかに会社を移って３年というのが現実的そうな気がします。
借りれるかをクリアした後に返せるかがのしかかってきますが、
それは移った方が良いという感じもしますし慎重に考えてみます。
ありがとうございました。

回答No.1

PASERIS

年収アップということより（上場企業）というのがローンの審査に有利ですね。
あわせて、年収アップですから、さらに有利になります。

一般的に
１）公務員＞上場企業＞非上場企業
２）年収
がローンの審査基準です。
（特殊な非上場企業はのぞく）