住宅ローン 勤続年数が短いんですが、フラット３５は審査に通り易い？

質問

住宅ローンをフラット３５で借り入れしようと思ってますが勤続年数が短いです。

当方この４月に転職しましてまだ勤続８ヶ月です。

２０００年４月 A社入社
２００６年６月 退社（６年２ヶ月）ステップアップのための転職）

２００６年１０月 B社入社
２００７年 ３月 退社（６ヶ月）家庭の事情により転職

２００７年 ４月 C入社 （８ヶ月目）

中古マンションを先々週契約をすませ手付け金まで払いました。
物件価格 １９００万
自己資金 ６００万
借り入れ １３００万
で考えてます。

年収は
昨年 　２５６万
昨々年 ３７１万　です。

今年はおよそ３２０万です。
今までその他借り入れはありません。

上記の通り、色々諸事情で転職が続いてしまいました、そして今年はボーナスが転職したてでもあり夏は寸志で年収が少ないです。

質問ですが
(1)金利の低さからフラット３５で考えてたんですが、
他のブログを拝見していて審査は銀行ローンよりゆるい！とか
よく目にするんですが、フラットは勤続年数が問われない（厳しい審査基準でな い）からそういわれるんですかね？
不動産からは銀行ローンは、勤続年数、会社の規模など内情を色々調べられるのに対し、フラット３５は、数字（過去、現在の年収や融資金額など）でドライに判断される。と言ってましたが、本当のところどうなんでしょう？
結局審査はフラットの方が通り易いんですか？

(2)フラットで３社（楽天・SBI・りそな）で申し込みしようと思ってるんですが最終的に住宅機構での審査なんで何社出しても同じなんですかね？

回答No.2

Domenica

＃１です。

> 支給期間８ヶ月でその期間に２５６万です。
> この場合今年の年収は
> ２５６万　÷　８ヶ月　×　１２ヶ月でいいんでしょうか？
住宅金融支援機構になる以前の、住宅金融公庫の一般住宅融資では、そのように『割戻計算』をしていました。
フラット35も同様の計算方法を採っていたと記憶しています。
民間金融機関の住宅ローンは、一定以上の勤続年数があることを条件にしていることも多いので、このような「今年の給与」を割り戻して計算することは少ないんですけれどね。

> ただどちらも勿論審査に出さないとハッキリしたことは言えませんが　と何度も念を押されましたが・・・・。
例えどれだけ『条件』が揃っていても、審査前から100％大丈夫とは言えません。
言ってしまったら、「コンプライアンス違反」になりますからね。
それに、審査をするのは不動産業者や仲介業者ではなく、住宅ローン専門会社や銀行や住宅金融支援機構ですから。
審査する人間以外は、誰もＯＫは出せません。

> 仲介業者も大丈夫と踏んでるから契約を交わしたんでしょうし、ローンが下りずでキャンセルになったら困るのは仲介業者ですよね？
おそらく不動産業者も仲介業者は困らないと思いますよ。
売れると思っていたものが売れないだけなので、別の買い手を探すことにはなりますけれど。
住宅ローンが通るか通らないか微妙な案件でも、住宅ローンの（仮）審査はいくらでもあげてきますよ～。
そして、不動産業者や仲介業者は物件を『売る』ことが目的なので「住宅ローン審査に通らなければ売りません。」ということは言わないと思います。
なかには、「住宅ローンは大丈夫だと思いますよ。」「何とかなりますよ。」と言って売買契約を結び、住宅ローンが通らなかったら「住宅ローンと売買契約は別のものですから、住宅ローンが通らないからと言って売買契約もなかったことにすることはできません。住宅ローンが通らなければ資金調達ができないということで、売買契約をなかったことにしたいのならば違約金が必要になります。（or手付金は返しません）」と言う業者もあるようですし。
「売買の仲介をしたのは事実ですから、仲介手数料はいただきます。」ということもあり得るでしょうね。
ご質問者さまの売買契約は、「住宅ローン審査に通らなかったら売買契約は白紙撤回」という契約になっていますか？

補足

融資が下りなかった場合は全額返金という事になっております。

今日ショックなことに、楽天から融資できませんとの返事がきました・・・。

申込書を今週頭に送り到着してるかの確認(年内着まで事務手数料が0.95%扱いだったため)をしたら、申し訳ありませんが融資できない結果が出ておりますとの事。

おそらく到着してその日ぐらいに融資不可の結果がでたと思われます。

必要書類の給料証明書を後日追加で送るとのことになってたんですが、それを送る前に結果が出てたんで、なんかショックというか、何かこうやり切れない気持ちになりました・・・。

少なからずネットで条件を入れて申込書を貰う段階にあってこの結果に
必死で集めた申込必要書類はなんだったんだと・・・・。
それだったら最初から申込書を送らなきゃいいのにと思いました。

まあ楽天は必要書類は全てコピーでよかったのが唯一の救いです・・・。

は～・・・。どうなるんでしょうか・・・

回答No.1

Domenica

質問者：rez1977のhttp://okwave.jp/qa3624648.htmlと同じ内容にしか見えませんが…。

規約違反で削除になる可能性がありますが、回答をさせていただきます。

住宅ローン審査経験者です。

フラット35の総返済負担率の基準が、平成19年10月１日以降のお申込みから変更になりましたね。
年収が400万円未満の場合は、総返済負担率が30％未満でＯＫとなりますので、この点は問題ないでしょう。
フラット35の年収の基準は、前年の年収ですからご質問者さまの場合は256万円ということになりますが、これで計算しても、返済期間を35年にできれば問題ありません。

> 金利の低さからフラット３５で考えてた
単純に『金利』だけを見るならば、フラット35よりも低い金利が適用される住宅ローン商品はいくらでもあります。
ですが、『固定金利期間』と『金利』を考えると、フラット35は比較的お得と言えるかもしれません。
また、保証要件が不要なので保証料も不要ですし、繰上返済手数料も無料ですから、こまめに繰上返済をされる場合にも使い勝手がいいですね。
ただ、団体信用生命保険料は自己負担ですし、融資手数料も割高だと思います。
自己資金＋借入希望額＝物件価格になっていますが、これらは別途用意されているということでよろしいのですよね？
保証会社に対する保証料を一括で払う場合に比べれば、その何分の１の額で済みますけれど。
機構団信の保険料は年払いか、金利上乗せ型だと思いましたが。

> 他のブログを拝見していて審査は銀行ローンよりゆるい！とかよく目にするんですが、フラットは勤続年数が問われない（厳しい審査基準でない）からそういわれるんですかね？
> 結局審査はフラットの方が通り易いんですか？
実際に、「民間金融機関の住宅ローンはＮＧだったけれど、フラット35はＯＫになった」という話を目にしますけれど、その逆はあまり見かけませんので、その意味で言えばおっしゃる通りかもしれませんね。
また、確かに、フラット35は勤続年数を問いません。
きちんと「なお、お申込みされる年やその前年に転就職・海外勤務をされた方や育児休業を取得された方は、取扱金融機関にお問い合わせください。」と、それらを想定したＦＡＱも設けていますしね。

「不動産業者の言うことを鵜呑みにされない方がいい」というのは、住宅ローン審査経験者としての本音です。
『売るために、買い主に都合のいい話だけを耳に入れる』という業者もいまして、それを鵜呑みにされた買い主さんが、結構無理難題をおっしゃられたこともありましたので…。
特に、ご質問者さまの場合は、民間金融機関の住宅ローンではＮＧになる可能性が高いので、不動産業者としては、民間金融機関の住宅ローンを考えられると困るでしょうし。

ちなみに、フラット35の審査は、窓口となる金融機関・住宅金融専門会社などでも行いますよ。
あくまでも、フラット35という商品を扱うのは、それぞれの金融機関・住宅金融専門会社などです。
住宅金融支援機構のフラット35の基準に合わせた『住宅ローン商品』を開発し、融資を行って、その住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取る…というのが、フラット35の仕組みですから。

> フラットで３社（楽天・SBI・りそな）で申し込みしようと思ってるんですが最終的に住宅機構での審査なんで何社出しても同じなんですかね？
金利が違ったりしますから、何とも言えないと思います（加盟している個人信用情報機関は一緒だったかしら？）。
確かに、住宅金融支援機構も審査をして、住宅金融支援機構のＯＫが出ないと融資はされませんから。
複数に申し込まれるのはいいですが、辞退の手続きをきちんと決められた時期までに、決められたようにされないといけませんので、それがご面倒でなければ…。
中古住宅購入ならば、申し込みから資金実行まですぐでしょう。
ですが、どうしても金銭消費貸借契約は１月になってしまうでしょうね。
11月に長期金利がどんどん下がったため、12月の長期の住宅ローン金利も下がりましたが、その後随分持ち直したので、１月の住宅ローン金利は多少上がる可能性があります。
http://www.bb.jbts.co.jp/market/index_kinri.html

12月のフラット35の金利は、返済期間が21年以上の場合の金利幅2.700％～3.460％（平均金利：2.909％）ですね。
11月の水準ぐらいまで戻る可能性はあると思います。
http://www.flat35.com/document/pdf/kinri_suii.pdf

補足

ご丁寧な回答有難う御座います。

今日、SBIに申し込み書類一式持ってきました。

因みに今回給料証明書の提出を求められてたので、
ボーナスがでてから提出したんですが

支給期間８ヶ月でその期間に２５６万です。

この場合今年の年収は
２５６万　÷　８ヶ月　×　１２ヶ月でいいんでしょうか？
それだと今年は３８４万ほどの年収扱いになるんですが・・・。

他でも書込みして反応を伺ってたんですが、
微妙って感じです。
勤続８ヶ月に去年の年収２５６じゃねぇみたいな・・・。

それに引きかえ
仲介不動産は大丈夫でしょ見たいな感じで
今日SBIに行っても、多分大丈夫そうな感じで話はしてたんですが・・・・。

ただどちらも勿論審査に出さないとハッキリしたことは言えませんが と何度も念を押されましたが・・・・。
仲介業者も大丈夫と踏んでるから契約を交わしたんでしょうし、ローンが下りずでキャンセルになったら困るのは仲介業者ですよね？

ただ気になるのは若干SBIの方も仲介業者も頼りないところがあって、私自身ちょっと不安になってるところはあります。

因みに資金実行日は来年４月なんで時間の余裕ありです。