建築基準法の接道について

質問

２ｍの接道要件について共有通路の場合持分割合は問題にならないか教えてください。　
　幅４ｍの通路を３軒で共有（各１／３）しています。
土地の販売代理人は『１軒は公道に接道していて通行権確保のための持分であるため、他２軒で通路の１／２を接道部分として建築確認申請できる。通行にしか使用しない特約がある部分であり、持分があるから通行権が確保できているため申請にあたって共有者の承諾は必要ない』とのことでした。

(1)１／２の通路部分は敷地面積に参入されるのではないですか？
(2)参入されるのでしたら自分の持分を超えた面積部分については、他　人の権利を侵害していることになりませんか？
(3)それとも持分さえあれば通行権を得て全面を使用できるため、あく　までも図面上接道部分を確認するだけで、申請敷地に相当する持分が　なくても問題ありませんか？
(4)他人の承諾を得るには承諾料もしくは利用料等必要になりますか？
(5)費用が必要であれば目安の額について教えてください。

回答No.2

jung · ベストアンサー

(1)ここでいう敷地面積とは、建築確認上の敷地面積と言うことでよいですか？
この通路と称する部分は共有されている、というお話から、通路はあくまでも通路であり、建物敷地とは別です。また、１／３が共有持ち分なのであって、建築の際に１／２の持ち分に変わるわけではありません。あくまでも建築確認の申請を行う上での便宜上、この通路の1/2が（つまり接道要件を満たす2m以上の幅員の道路となる）敷地に接道していますよ、として申請を行うという話です。
細かな話は割愛しますが、自己所有の通路（道路）が幅員2mを満たさず、お隣さんから借りてくれば2mを満たすという状態であっても、その通路の借用証なりがあれば、建築確認申請がおりる、と言うことがあります。但し市町村により異なる場合があるかもしれませんし、そのお隣さんが以後、貸すのは嫌だと言えば、再建築できない土地となります。権利上は不安定であっても、建築確認上は話が別なのです。

(2)は、したがって、登記上の権利を侵すことはない（というかこれを理由に人の土地を取ることもムリです）ため心配する必要はありません。但し、共有上はあくまでも1/3なので、ここはデリケートな問題を含んでいるとも言えます。例えば、共有者は通行にしか使用しない特約がある、というのと共有者が土地の所有権を主張する、というのは別問題であり、例えば役所等に確認申請上の1/2というのはウソで、この人は1/3の権利しか持っていないと密告され、協力を得られないなどのトラブルになる恐れもありますので、「申請にあたっては共有者の承諾は必要ない」という理屈はいかがなものか、と思います。このあたりは役所の窓口、あるいは担当者によっても判断が異なることもあろうかと思います。

(3)ですが、持ち分さえあれば・・・と言うところが微妙ですが、共有の所有者というもっとも強力な権利といいましょうか、これを得ることによって通路を使用する権利を確保しているので、特別な取り決めがない限り、あるいは常識的な範疇で、結果的に通路のどの部分でも使用できる状態だといえます。また、おっしゃるとおり図面上で確認できればよく、周囲と話が付いている状態であれば相当する持ち分が無くてもかまいません。（言うまでもありませんが、通路の残り1/2はお隣さんが同じように申請するとなると公道に面した土地の方は通路部分を接道として申請できなくなるのですが、公道に面しているわけで、それでも問題ないわけですね。）

(4)土地の販売代理人さん（不動産業者？）からどのように説明を受けてこの土地を購入されたか（どのような事情を含んだ土地なのか）が関係あります。例えば役所の判断として、共有者さんから承諾書をもらってきてください、という話になった場合、スムーズに話が通るようになっていれば必要ないでしょうし、若干でも交渉が必要な状態であれば何らかの料金が発生するかもしれません。

(5)例えば必要な持ち分を賃借権を設定して賃借するのか、気持ちとしていくらか払うだけでいいか、未来永久に確実にしておくため何らかの権利を設定させてもらうか（もらえるかどうかは別として）、公道面の隣家の人がいらないなら買い取るか、の方法がありますので、当然、強力(?)な権利ほど高く付きますね。

建築する際には建築業者さん、あるいは設計事務所さんに相談することになると思いますので、そちらで詳しく調べてくれるはずです。
心配するほどでない場合もあれば、専門知識や交渉が必要な場合もあるため、ぜひ相談してみて下さい。たとえ買っていない土地でも建築会社さんなどは調べてくれる場合がありますよ。

補足

回答ありがとうございます。
共有者の承諾とは図面上参入する部分のあくまでも通行に関してですか？そうであれば、持分があるので通行権は確保できており念のための承諾という程度でしょうか？
広い土地に２世帯建築する場合など、建築確認で土地の分割申請をするように、通路部分も分割使用ということで自分の持分以上を敷地とすれば、銀行融資において敷地面積に相応する権利関係者が必要となり、第３者の担保提供はまず考えられないため、融資が受けられなくなる等の問題や、最終的に売却も困難にならないでしょうか？

回答No.5

dr_suguru

＞(3)についてですが、１軒は公道に接していて通路部分を敷地に参入していませんので他人と重なっての申請にはなっていません。
ですが、通行権はあっても建築確認のための敷地として自分の持分のみでは再建築不可の物件にあたりませんか？

1筆を持分でそれぞれ確認申請は提出できません。
1筆を公図上で机上の分筆線を入れ敷地にカウントします。
一般的には、一部申請といわれ、2重使いはできません。

2軒目、3軒目は共有名義を借地しないと建築不可能です。

＞最終的に売却も困難ではないでしょうか？

抵当権は1筆に付きます。
3人共有ですので、みんなが抵当権を拒めば、後ろ2件は融資不可能ですので建築はおのずと建築不可ですね。

お礼

早々に回答いただき重ね重ねありがとうございました。
２軒目は、幅２ｍの持分相当面積で接道要件を満たすということで、
抵当権も通路部分は持分設定なので持分面積と申請敷地面積が一致するため問題ないようです。
ただ、３軒目が自身の持分１／３を超えた部分がある以上、２軒目の所有権が保全されているか疑問です。
共有地を借地するという表現には少し違和感を感じますが、３軒目は明らかに再建築・融資不可と判断できるようですので、以上を踏まえて検討していきたいと思います。
大変参考になりました。ありがとうございます。

回答No.4

bath5

4ｍの道路を３人で共有しているということは、その土地の全体が共有状態であるということになります。
共有物分割でもしない限り、どこからどこまで、と区切ることはできません。
持分を持っているものは、全体を利用することができます（各人は、区切って専有することはできません。）ので、通行することについては、他の共有者の承諾は不要かと思います。

補足

回答ありがとうございます。
通行に関しては回答いただいた通りと承知しておりますが、建築確認のための敷地として自分の持分以上の面積参入が他人の権利の侵害にあたらないか教えていただきたいのです。
自分の持分のみでは再建築不可の物件にあたりませんか？
広い土地に２世帯建築する場合建築確認申請で土地を分割申請する場合のように通路部分を分割使用しているとはならないでしょうか？

回答No.3

dr_suguru

＞(1)１／２の通路部分は敷地面積に参入されるのではないですか？

それぞれの敷地が基準法上の「道路」に2ｍ以上接道するようにします。
旗竿敷地の竿部分は敷地面積に参入します。
また、県条例で
竿の延長で幅員は
15ｍ未満は2ｍ以上
15ｍ以上25m未満は2.5ｍ以上
あと省略
http://www.city.nagoya.jp/_res/usr/21666/sikichitodoro.pdf

＞(2)参入されるのでしたら自分の持分を超えた面積部分については、他人の権利を侵害していることになりませんか？

勝手に使えばそのとおり
承諾が必要です。

＞(3)それとも持分さえあれば通行権を得て全面を使用できるため、あ　までも図面上接道部分を確認するだけで、申請敷地に相当する持分が　なくても問題ありませんか？

確認申請上、敷地の2重使いはできません。
↑
これが重要です。
また、市街化であれば持分に関係なく、借地でもかまいません。

＞(4)他人の承諾を得るには承諾料もしくは利用料等必要になりますか
？

民事上承諾書はあったほうが良いでしょう。
使用料はお互いの話し合いで。

(5)費用が必要であれば目安の額について教えてください。

固定資産の税額以上でしょう。

補足

回答ありがとうございます。
(3)についてですが、１軒は公道に接していて通路部分を敷地に参入していませんので他人と重なっての申請にはなっていません。
ですが、通行権はあっても建築確認のための敷地として自分の持分のみでは再建築不可の物件にあたりませんか？
広い土地に２世帯建築する場合、建築確認申請で土地を分割申請するように、通路部分の分割使用で他人の権利を侵害していることになりませんか？　銀行融資の際にも敷地面積に相応する権利が必要となり、第３者の担保提供など考えられないため、融資が受けられない等の問題があるなど、最終的に売却も困難ではないでしょうか？

回答No.1

usahana14

この件についてはこの場所より、住宅：建築リフォームのコーナーの方が良い回答が得られるのではないかと思います。

お礼

回答ありがとうございました。
行政・宅建協会でも権利関係は民事の問題とのことでしたのでこちらで相談させていただきました。