時効取得

質問

３年前に　主人が相続した土地A（県外）について　ご相談します。
昨日　隣接する地主Bの代理人より　A,B境界の確認を
（境界の杭がない）
近々に行いたいと連絡がありました。

そのBの土地についてお伺いします。（時効取得できるか？）

昭和２０年代に大きな土地X（地主B)がありました。その土地は
南（突き当たり）が　ため池
（30年以上前に埋め立てて　現在５Fショッピングセンターになった）

北が市道に面している。

現在　土地Xは　西側Aを（主人）、中央部Bを（元々の地主）、東側Cに
３分割され　所有されている。

土地Aは　昭和１０年代に　その土地Xの西隣に　
これも地主Bより購入した父母の土地と家屋がありましたが
手狭なため　昭和２０年代に　土地Xの一部を分筆してもらい　
合わせて土地（A)とし増築しました。
（相続したもので　現在も母が住んでいる　定年後は家を解体し　収入源として活用したい）

また東側　土地Cも　別の地主が　分筆で取得し　現在貸しビルをたてています。この分筆地点で土地B,Cの境界を測量してある。

土地Bと我が土地Aの境界が不明。
理由は　土地Bは４０年前　間口１ｍ、奥行き１４ｍ（約１４平米）
で　奥の池へ流れる土管の場所でした。
（現在は埋められ　我が家の庭の一部になって３０年以上経っている）
そのため　その土管部分（B)を残して　AとCがBより譲っていただいた。我が家は昭和２０年代より　変化がないので　境界確認の作業がないまま現在に至っていた。

しかし　１ｍの隙間の土地は　柵も塀なく　用心がわるいので
父が市道に面した部分に　勝手口用の門を取り付け
母は　そのBの部分南北１０ｍに　植木鉢を並べて　３０年以上経過した。
家族みんな　うちの土地ではないと認識しながらも　庭のように使用してきました。
その長年の期間　近くに住む地主より　一言も苦情を言われたことはありません。

今回の測量の目的は何だろう？と想像したときに
ひょっとして　我が家に買い取らせるためか？と思いました。
このあたりは坪９０万くらいです。４坪強です。
うちとしては　無くても困るものではありません。
先方さまは　間口が１ｍなので　利用価値は皆無かと思います。

条件的には　素人が検索したところ　時効取得に当てはまるように
思えました。
しかし　それは円満にはいかないことも　解かりました。
もし　先方が買い取ってほしい旨を　言われたときは
「時効取得では？」って切り出すとまずいでしょうか？
どのように対処すればいいか
ご指導よろしくお願いします。

回答No.4

un_chan · ベストアンサー

>>自己の占有中に、相手の所有を認めていたということは
>この部分を悪意の占有と認識しております。

　時効取得において、悪意か善意かは、「占有を始めた時点」で、判断します。
　それに対して、所有の意思の話は、その土地を占有するにあたって、「自分が所有者として占有する意思」があった（自主占有）かです。
　その土地の所有が他人であることについて認識を持っているということは、自分が所有者であることと(土地が共有でない限り)両立しませんから、自ら他人の所有を認めている人に自主占有はあり得ないのです。

　もっとも、現実に占有していると、民法186条で、所有の意思が推定されますので、自主占有でないことについての証明は、一般に相手方がすることになります。

　なお、以前に元裁判官の方から聞いた話では、日本の場合、所有の意思について厳しく見るので、善意でない場合、そう簡単には時効取得は認められないとのお話でした（善意の場合は、他人のものだと思ってないわけですから、所有の意思が認められやすくなります）。

お礼

度々　ご回答ありがとうございます。
ようやく　解けてきました。
占有を始めた時点は・・・悪意にあたる
所有の意志は・・・自分が所有者として占有する意思はありませんでした。ので「占有意志は無し」となる

質問を立てた時点の認識は、
結果的にみて　人の土地と知りつつも　４０年間　庭として占有していた。という事実を時効取得に当てはめた
ということですね。

補足

お礼のあとに　こんなHPを見つけました。
占有の意思の解釈についてです。
どうやら私と同じ解釈と思えますがいかがでしょうか？
http://www2q.biglobe.ne.jp/~moritake/arch/jikoh.htm
こちらの引用ですが

＜2）20年の取得時効
他人の物を20年間平穏公然と所有者のように占有し続けると，その所有権を取得する（民法162条1項）。動産であっても不動産であってもよい。占有をはじめるにあたって他人の物であることを知っていたとしても，その後あたかも自分の物であるかのように支配している場合には，20年の経過によって所有権を取得する。これに対して，賃借人のように，他人の物であることをつねに前提として占有している場合には，「所有ノ意思」がないことになるので，何年たっても時効は成立しない。

回答No.3

un_chan

言葉がきつくとられたようで、申し訳ありません。
　「自白」というのは、「相手の主張を認めること」という意味です。（刑事もののドラマなど見ると、自白というと犯人がするものだと思えるので、いい印象がないのでしょうね(^^;）。
　善意・悪意、というのが、知っていたか知らなかったかを表すだけなのと同じように、価値観としての善悪いは関係ありません。
　自己の占有中に、相手の所有を認めていたということは、「所有の意思」がないととれ、すると、時効取得の取得を認めない、相手の主張に沿っていることになりますので、「自白」と表現させてもらいました。

　さて、使用貸借というのは、利用料のやり取りなしに、ものの貸し借りをすることです。
　今回の場合、地主の方も、質問者さん家族がその土地を使っているのを知っていて、特に賃料も請求しておらず、また質問者さんの側は、地主さんの土地を使用しているという認識でその土地を占有していると質問から読み取れたので、「黙示の使用貸借」ではないかと書いたわけです。
（賃料の支払いがあれば、賃貸借になります）。

　他の方が書かれているように、質問者さんのご家族が悪い人で、最初からその土地を自分のものにするつもりで勝手に境界を越えて占有してきたのであれば（この行為自体、不動産侵奪罪(刑法235条の2)にもあたりますが、これはそれこそ時効でしょう）、時効取得が成立する可能性が高い案件ですから、話し合いの中で主張すること自体は可能でしょう。
　ただ、地主の側から見れば、時効取得を主張されるということは、「その土地は自分のものだ」と言われているのと同じですから、感情を害する恐れが相当あります。

お礼

何度もありがとうございます。
確かに時効取得は　人の物をとることに違いはないです。
交渉に使ったとしても　先方様にしてみれば
「値切り取られた」という受け取り方になるでしょうね。
不本意になるのであれば　交渉もしないにこしたことないですね。
こちらから切り出すのではなくて　先方様　主導で
進めるようにします

疑問
やはり　くどいですが
＜自己の占有中に、相手の所有を認めていたということは
この部分を悪意の占有と認識しております。

回答No.2

un_chan

残念ながら、時効取得は成立しません。

　なぜなら、取得時効が成立するためには、条文(162条)を読むとわかるように、「所有の意思をもって」占有することが要件になります。ところが、ご相談者自身が
＞家族みんな　【うちの土地ではないと認識しながらも】　庭のように使用してきました。
と自白されてますから、所有の意思が認められません。
　実体法上は、黙示の使用貸借契約があったと考えられるでしょうね。

　無くても困るものではないなら、先方から買い取ってほしいと言われて、値段が折り合わなければ、素直にお返しすればよいかと思います。
　ただ、これまで、その地主さんが固定資産税を払ってきたのでしたら、累積すれば相当な額になるでしょうし、1銭も出さずに土地だけ手に入れようなどと考えずに、これまでの使用のお礼の気持ちもこめて、法外な値段でなければ、なるべく買い取る方がよいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
＜1銭も出さずに土地だけ手に入れようなどと考えず・・・
そのようには　思っておりません。
今日までの感謝の気持ちは持っておりますし
交渉の手段として　切り出すつもりでアドバイスを求めていました。
もちろん　無理をしてまで買い取る意志がないので
無くても困らない土地としました。
言葉足らずは　お詫びいたします。が、
誠に　申し訳ございませんが「自白」という言葉は
不適切と存じます。

また不動産を　他人さまに　一銭も頂かずに　
何十年も　お貸しておりますので
使用貸借の意味もおぼろげに理解しております。

疑問
「所有の意志」はどのように確認するのでしょうか？
所有の意志の表れが　門の設置などだと解釈しておりましたが・・・・・。
善意10年、悪意20年　の占有とありますが
私の場合　我が家の所有ではないと認識して　
使用していたので　善意には　あたりません。
言葉は悪いですが　善意と悪意の２者択一なら　
悪意の占有でしょう。
これが　使用貸借にあたるのはどうしてでしょうか？

回答No.1

RGB127

取得時効に関しては成立可能だと考えられます。門の取り付けと庭としての使用、植木鉢の設置と自己のためにする占有という外観は成立するように思われます。
　また、地主さんのものであることを知っていたにせよ、20年以上経過しているので、期間的にも問題ありません。
　ですので「取得時効が成立するので、登記を変更してくれ」と申し出ることも可能です。
　しかし、あまりもめたくない、ということであれば、こういったことも可能であるが、しかし地主さんの顔も立てていくらまでなら出しましょう、といった形で和解をめざすというのが良いかもしれません。
　売買契約の形以外にも、いくらかの金銭で取得時効を認め争わない旨と登記の変更を同意する、といった形で和解契約を結ぶことも可能かと思います。
　ある程度話し合った上で、司法書士さんなどに相談して和解書の作成と登記の変更をお願いしてはどうでしょう？

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり　条件は満たしているのですね。
おしゃる通り　今まで勝手に自由に使用し「時効取得」と
突きつけるのは　ムシが良すぎるし　後々住まないとはいえ
心苦しいです。
和解法とても参考になりました。