投資用マンション どれがいいでしょうか？

質問

都内で投資用ワンルームを購入しようと思っています。
物件価額は１５００万です。

手持ち資金が１５００万ちょうどありますが、資金計画についてアドバイスいただければ幸いです。
１）５００万頭金にして、１０００万を２０年固定・２．３％
２）全額キャッシュ
３）東京スター銀行で頭金５００万、１０００万預金して利息ゼロ

それぞれのメリット・デメリットは以下のように考えています。

１）メリット
比較的低利なのでリバレッジを利かせること・
残金１０００万を株・投信等で運用できること
１）デメリット
長期ローンの心理的負担

２）メリット
金利負担がないこと
家賃収入がそのまま収入になる
２）デメリット
手持ち資金がなくなるので、運用できない。

３）メリット
１０００万借り入れ分を同額預けるため、金利がかからない・またその預けた１０００万を外貨にするので、外貨預金分の利息も受け取れる。
３）デメリット
円相場により収益が左右される。

現在１）にしようかと思っております。
みなさまのご意見をいただければと思っております。

回答No.2

Tadkashy

私も投資物件をいくつか買ってきましたが、全て自己資金で購入しました。借入れをしますと、銀行に払う金利も結局投資費用と言うことで、結局高い投資になりますし、賃貸にした場合、収入を心配しなければならないのが嫌なのです。全額自己資金でしたら、終局は減価償却も含めて銀行金利よりよく回ればよいわけで、「５％で回ればいいや！」と考えれば気が楽なのです。そこからの上がりに手をつけなければ子供も出来ます。
　よく、借入れは相続税対策になるなどと言われますが、相続税でも長期に借り入れる金利分ほどは取られません。今ですと2.3％位でしょうが、返済期間で計算すると結構な金額になると思います。まあ、それで、銀行員の高い給与が支払われていくのですが。

お礼

回答ありがとうございます。
全額キャッシュも考えたのですが、ギリギリのキャッシュしかありません。ここ数年で急な出費があった場合のことを想定して１）にしようと思っています。

回答No.1

thinkers

(1)が良いように思います。

一般的に１，５００万円などの物件であれば即金で買ったほうが金利負担が
ありませんし、いざというとき銀行へ不動産担保で融資を受けやすいという
メリットがあります。

ただ金利が固定で２，３％であれば、そんな金利負担も感じない点と
１，０００万円が運用できる点があり、上手くやればお得感ありますから。

オフショア香港などの銀行口座から中国市場向けファンド買い付けで
騰落率年間６０％くらい結果出てますので、１，０００万円から年間
６００万円リターンが発生し、それが複利ですので、多少リターンが
市場悪化する年があっても１，５００万円稼ぐなどはそう遠くないと
考えられます。もちろん国内の投資信託などで運用しても全額キャッシュ
で投資用ワンルーム買うよりは資金の使い方として良いのではないか？
と考えられます。

外貨預金は経験などあってしくみ理解出来ていれば問題はそれほどない
のですが、案外よくわかってない人が最近銀行の勧誘で参加したりして
いる面があり、そこを注意するくらいでしょうか。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
即金で買えば、不動産担保で融資を受けやすいとのご指摘は、まったく考えも及びませんでした。

たしかに東京スター銀行の不動産投資ローンは複雑だと思いました。円安基調の今は得策ではないと思いました。

稚拙な質問にアドバイスいただきありがとうございました。