住宅ローンの契約間近で迷っています・・。

質問

「ローンの組み方について、ご指南いただけないでしょうか・・。」
新築マンションを購入しました。
5月29日から入居開始のマンションでした。
私は、建物が完成した5月中旬に契約を行い、6/29に引渡しを
控えております。
なにぶん、完成している物件だけに、
購入契約から、引渡しまでが非常に間が短いので、
ローン説明会も、内覧会もありませんでした・・・。
「教えて！goo」を見て、何件かの方の意見を参考に、
ローンのやり方を勉強していました。
「財形」や「住宅金融公庫」が自分の場合には使えない事を知り、
(住宅財形をしていない、諸費用の負担の大きさからフラット３５は避けようというデベロッパの意見)
金融機関からの借り入れにする事にしました。
ですが、契約から引渡しまで時間が短いため、勉強しているうちに
デベロッパの提携銀行以外での審査やローン相談が今となっては、
できなくなった状況です。
また、契約時にデベロッパの指示通りに書類を処理していまして、
「提携ローン銀行」を使う書類に印鑑を押し、手続き書を
銀行に送ってしまったという状況です。

提携ローン契約先は、「三井住友銀行」です。
自分の給料口座でもあり、公共料金の振込みにも
使用している銀行です。
また三井住友は、住宅ローンの評価も悪くないようです。

物件は ３８９０万円
頭金は ９８万円

所得は、年収５７０万
妻も月５、６万ほどのパート収入があります。

家族構成は、夫３２歳、妻３４歳
子供　２歳
の３人家族です。

もう、三井住友銀行でローンを組むしかないと割り切っていますが、
それでは、固定か、変動かどう組んだらいいのか、
非常に悩んでいます。
今、考えているのは、借り入れ金３８００万、返済期間３５年、
全期間1%優遇を利用して、

３０００万(固定１０年 ２．８％) + ８００万(変動　１．６２５％)

です。
※実際は、優遇の率は1%ではなく、1.2～1.4%ほどになるそうです。

また、私は、車(１５００ｃｃミニバン)を持っており、
新しいマンションでは駐車場代として、
月１７０００円払うことになっています。
さらに、
管理費 ８５００円 修繕積立金 ８３００円
がかかります。

今の賃貸では、
家賃(１０８０００円) + 駐車場（２００００円） ＝１２万８千円
なので、マンション購入後も１２万程度の出費にしたいです。

三井住友銀行の「借り入れ計画シミュレーション」を試してみると、
【あなたの返済の負担度合い】が『ご返済の負担が大きすぎるタイプ』
と出て、
【無理なくご返済いただける借入金額のめやす】が、『２６８１万』
という結果になりました。
実際の借り入れ額が３８００万ですから、
シミュレーションの結果との差の大きさに、
今になって非常に不安になっています。

契約前、デベロッパと購入相談していた時は、３５年間変動ローン、
全期間優遇1.2%がついて １．４６％の計算で月々の支払い額を
見せられていたことに気づき、これは危険な提案だったのでは？
と今さらながら思っています。
かといって、購入を辞めるわけにもいかないので、
なんとか払っていくことにしました。

私のような場合、どのようなミックス返済が向いているのでしょうか？
それとも、超長期固定がいいのか・・？

ご指南をいただければと思います。
よろしくお願いいたします！！

回答No.2

kirara3970 · ベストアンサー

ファイナンシャルプランナーです。

まず、32歳で35年ローンでは67歳までのローンですから、どちらにしろ繰上げ返済しないと老後が大変です。

金利は上昇する確率は高いですが、バブルほど上がるとは個人的には考えていません。

ローン返済が12万円として、その他の生活費月20万円とすれば毎年150万円以上を目標にして繰上げ返済してください。
子供の小さい間が返し時です。
10年で1500万円繰上げなら、かなり楽になりますし、金利が多少上昇しても影響少なくなります。
もっと頑張るなら短期の固定金利ということもありえます。

都内で月1回のドライブ程度ならレンタカーもありえます。

mixiの節約コミュニティならFPが管理しているところもありますし、何度も相談できますし、食費なども具体的に節約の仕方教えてくれます。
今ならお子さんの食事量も少ないですから住宅費以外は頑張れば月15万円で食費、光熱費、雑費でも可能だと思います。

頑張ってください。

補足

ご意見ありがとうございました！
Ｎｏ１さんへの補足回答も参考にしていただけたらと思います。
また、"教えて"の「ライフ→住宅→その他(住宅)」にも同様の質問をして
いまして、そちらでも多くの御意見をいただきました。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3084945.html
私の収入や、支出は↑を参考にしていただき、再度ご意見を
頂けたら幸いです。
是非よろしくお願いいたします・・・。

>ローン返済が12万円として、その他の生活費月20万円とすれば
>毎年150万円以上を目標にして繰上げ返済してください。
>子供の小さい間が返し時です。
>10年で1500万円繰上げなら、かなり楽になりますし、
>金利が多少上昇しても影響少なくなります。
>もっと頑張るなら短期の固定金利ということもありえます。

１５０万という数字はすごいですね！
私の収入や支出から、年間１５０万もの繰上げが可能なのでしょうか？
どう試算された結果なのか教えていただけませんか？
おっしゃる通り、10年で１５００万繰上げ返済できたら、
後が楽になりますよね。
それから、短期の固定金利を使うというのは、具体的にどのような
計画でしょうか？

mixiは使ったことがありませんでしたが、これから登録し、
使ってみたいと思います。
kirara３９７０さんは、ずばり、２０日(水)に控えたローンの契約を行って
購入しても大丈夫だとお思いですか？
月々の返済が厳しくなるので、ローン契約前に白紙撤回したほうがいいと
いう意見もいただいております。どう思われるかお教えいただければ、
幸いです。よろしくお願いいたします。

回答No.1

oska

＞私のような場合、どのようなミックス返済が向いているのでしょうか？
＞それとも、超長期固定がいいのか・・？

そんな問題で悩むよりも、物件３８９０万円・頭金９８万円・年収５７０万が気になります。
提携ローンだから組めるのでしようが、一般銀行では「審査落ち」です。
諸費用（登記費用・保証料・火災保険など）は、別途準備したのでしようか？　それとも、ローンの中に含んでいるのでしようか？
まぁ、住宅ローン審査が通って融資実行を優先すべきです。

今後の金利を気にしているようですが。
「日本の金利上昇は避けられない」との認識が一般的です。
３５年ローンですから、当初１５年は「元本は減らず、金利の支払い」です。（元利均等）
それよりも（奥様の収入を全額預金するなど）１００万円単位で「繰上返済」を実行するとか、「住宅ローン借換」（提携先銀行から別銀行に変える）事を考えた方が（後々）楽ですよ。

補足

回答いただき、ありがとうございました。

>そんな問題で悩むよりも、物件３８９０万円・頭金９８万円・
>年収５７０万が気になります。

マンション購入に際し準備金として２００万用意していました。
念のため、金融機関に貯金を５０万残しています。
手付金(頭金)として、９８万払い、残り１００万を諸費用に使う
つもりでいました。実際の諸費用は１６０万近いのですが、
竣工済物件ということで、５０万分のオプションをつけるか、
諸費用から５０万円値引きする、どちらかを選べる、
というサービスがデベロッパから提案されていて、私は５０万値引き
にしました。なので、諸費用は１１０万程度の予定です。

>諸費用（登記費用・保証料・火災保険など）は、別途準備したの
>でしようか？　それとも、ローンの中に含んでいるのでしようか？

前述の通り、諸費用はローンに含まれていません。別途準備して
います。

>提携ローンだから組めるのでしようが、一般銀行では「審査落ち」
>です。

一般銀行に審査を出していませんでしたから、このコメントを見て
怖くなってきました・・。

> まぁ、住宅ローン審査が通って融資実行を優先すべきです。

提携ローン先である三井住友銀行からは、融資可能の通知を
もらいました。「融資実行を優先すべき」というのは、融資可能の
通知をもらうということですか？今回審査に通ったことが
優先すべきことだったのでしょうか？

>今後の金利を気にしているようですが。
>「日本の金利上昇は避けられない」との認識が一般的です。
>３５年ローンですから、当初１５年は「元本は減らず、
>金利の支払い」です。（元利均等）

"教えて"の「ライフ→住宅→その他(住宅)」にも同様の質問をして
いまして、そちらでも多くの御意見をいただきました。
金利が上がるのは、覚悟しています。
なので、今の低いうちに"変動"と"短期固定(できれば１０年固定を
希望)"を組合わせて払いたいと思っています。
おっしゃる通り、元利均等で払っていくつもりですので、
返済開始当初の支払いは、金利が主になるのも承知しております。

>それよりも（奥様の収入を全額預金するなど）１００万円単位で
>「繰上返済」を実行するとか、「住宅ローン借換」（提携先銀行
>から別銀行に変える）事を考えた方が（後々）楽ですよ。

色々な方から回答の中で、「契約を破棄されたほうがいい」という
意見を多くいただいてきました。なんとか、前向きになれる意見を
求めてしまうのは、勝手で都合良く考えすぎなのかもしれませんが、
oska さんのような御意見は非常に勇気付けられます。
１年ごとに５０万づつ繰上げ返済できないか、妻と計画しています。
前向きになれる提案をしていただき、ありがとうございました。
また、この補足を読んで何か御意見がありましたら、是非お聞かせ
ください。よろしくお願いいたします。