建設会社の瑕疵

質問

御覧頂きまして、有難うございます。
近い親戚が困っているケースで、我が家もマンション住まいなので、気になり、質問致しました。
完成から10年弱で規定の保障は全て経過しているようです。
契約は契約として、重大な瑕疵があったら、責任は問えないのでしょうか？抽象的ですが、御経験者、専門家の方アドバイスお願いします。
＜内容＞
建物（躯体、屋上など）にクラックが発生し、調査会社で調べた結果、重大な問題が内在している可能性が有り。管理組合でも頭を悩ましている。（話だけ持っていっても却下されるので、訴訟の方向で検討するのかどうか・・・）
＜調査会社見解＞
地盤強度の確認不足である。地質調査に基づいた設計が実施されていない。或いは、設計図通り、施工していない可能性有り。

回答No.6

noname#65504 · ベストアンサー

＃５です。補足です。

＞一切、販売会社は出てきません・・。おかしいですよね？販売、売主、施工とも大手有名企業です。

いろんな会社が関連していますね。
売り主（宅建業者）、販売者（宅建業者）、施工業者（建設業者）、設計者（建築設計事務所）

先にも説明しましたが、原則として契約相手に対してしか、損害賠償などはできません。

そのため施工業者、設計者は第１には、購入者に対して責任がないと考えられます。
つぎに売り主とは売買契約、販売会社とは媒介契約を結んでいると思います（販売会社には購入時に仲介手数料を支払っていると思います）。

売り主に責任は先に回答したように瑕疵担保責任があります。
ただし、売買契約においては、補修請求権はありません。損害賠償請求権があります（ちなみに品確法が適用になる場合は補修請求権もあります）。損害賠償の代わりに補修をしたり、アフターサービス契約に基づき補修することが多いので、間違われやすいのですが。

つぎに仲介業者（販売会社）の件ですが、仲介業者は契約を成立に至るまでのことが業務で、その後に発生した瑕疵担保については責任はないと考えられています。もちろん瑕疵があるのを知っていたのに説明しなかった場合は、契約成立の間に行うべき説明に瑕疵があるので、告知義務違反になりますが。
売買契約成立までの過程に問題がなければ、瑕疵については販売会社の責任を問うことは難しいです。

次に設計事務所の責任ですが、設計については先に回答したように
請負か準委任かで責任期間が変わります。請負（建築請負ではないので）なら引き渡しから１年しか、準委任なら５年または１０年となっています。請負なら責任を追及することはできません。設計についてはどれが適用になるかは決まっていないようです。
ところで設計事務所の仕事は設計だけではありません。監理（設計通りに施工業者が造っているか監督すること）という業務もあります。監理については、準委任という説が主流のようで、この場合引き渡しから１０年間（但しこれは施工業者が売り主に引き渡したときからだと思います）は責任を問える可能性ができます。
ただし、直接契約関係にないので、その責任を問うには売り主との連携などが必要ですが。

後＃２さんが１０年と書かれているのは、品確法のことを指しているのではないかと思います。質問のケースは品確法が施行される以前のものですので、通常契約で定めた期間が優先します。

また、どこに責任があるのかを判断する必要があるとかかれていますが、一般消費者がそれを判断するのは困難で、膨大な時間と費用がかかります。そこで、品確法では売買契約なら売り主、建築請負契約なら施工業者と責任の所在を明確に定義しています（逆にそう明記したことにより売買契約においては施工業者には責任がないと考えられます）。
これは改めて明記しただけであって民法の規定などでも同様に考えてよいと思いますから、この点については品確法施工前のものでも変わらないと思います。つまり第１に責任を負わなければならないのは、売り主です。

でも、契約に瑕疵担保期間が設定されていると、それにより責任を問うのはかなり難しいです。その期間は定められているようですし。
故意に隠していることが証明できなければ、おそらく責任を問えないでしょう。
また、時間との関連で１０年がタイムリミットのようです。
１０年以内に法的に有効な請求を行っておくとそこで一旦時効が中断されますので、証拠さえあれば１０年以内に請求さえしておけば、１０年過ぎても請求し続けることができるのですが。

なお、瑕疵担保責任とは別に、建築基準法など違反があることが証明できれば、不法行為責任に基づく損害賠償請求できる場合もあります。

お礼

懇切丁寧なアドバイス感謝いたします、是非参考にし、親戚にも伝えたいと思います。有難うございました。

回答No.5

noname#65504

欠陥住宅については、一般に瑕疵担保責任が売買契約なら売り主に、請負契約なら施工業者に発生します。

平成１２年以降に新築されたものなら、品確法により構造上重要な部分と雨漏り関係については、１０年間が義務となっていますが、それ以前のものには適用されません。

そうなると民法の規定となります。民法では、瑕疵担保は発見から１年以内でないと損害賠償請求ができないことになっています。
売買契約の場合特に期限は定められていませんが、債権の時効が１０年なので、１０年間何も請求がなければ請求できないことになります。
請負契約の場合、木造なら完成から５年、鉄筋コンクリートなど堅固な建物なら１０年までと決まっています。

しかし上記の規定は任意規定なので、それを契約で短縮することが認められています。通常２年程度で契約しています（宅建業法により宅建業者が売り主の場合２年以上つけなければいけないことになっているので、逆に言うと宅建業法自体が民法の規定を短縮することを認めています）。おそらく質問のケースも同様でしょう。

しかし、故意に欠陥があることを隠していた場合は、瑕疵担保に関する契約は無効となります（民法にそういう規定がある）。
つまり故意によるものなら、売買契約なら１０年以内なら損害賠償請求できますし、請負契約の場合、堅固な建物なら１０年以内なら損害賠償できます（木造の場合は除斥期間が５年なのでできないですが）。
マンションなら堅固な建物だと思います。

つまり重大な瑕疵でもそれが単純にミスによるものなら、瑕疵担保に関する契約は有効なので請求はできませんが、手抜きや施工ミスがあったことを承知で引き渡していた場合は、その契約が無効になるのでまだ損害賠償請求が可能です。
ただし、故意であったことや瑕疵の存在の証明責任は訴える側にあります。

となると、瑕疵が存在し、それが手抜きなどによる故意に基づくものであることを証明する必要があります。それには、１級建築士などの建築の専門家、法的な問題は弁護士という２つの分野の専門家の協力体制が必要です。

また、１０年弱ということはそろそろその請求期間が終了してしまう時期です。１０年過ぎてしまうと訴えても時効・除斥により責任が消滅しているとされる可能性が高いです。できるだけ早い対応が必要です。
実際問題としてはかなり証明が難しいですが。

分譲マンションなら訴える第１の相手は売り主です。
売り主は自分の責任でなければ、施行者を訴えればよいのですから。
ちなみに品確法では、売買契約においては責任は売り主にあり、施工会社の責任は問えないと解釈されています。
ただし、先の回答にあるように売り主と共同で施工会社を訴えることは可能です。

なお、設計については法律上、請負契約なのか委託契約なのかとかの法律上の取扱が諸説有り確定していないので、責任を問える期間（時効）がはっきりしていませので、責任自体を問えるかどうかは裁判でもしてみないとわかりません。

なお、設計図書の設計者及び確認申請を受けた行政の保管義務はお礼欄に書かれているように５年と決まっています。

回答No.4

mit73fu

地盤強度の確認不足ということになれば、施工者というより、設計者の責任という可能性が強いですよね。

それと今回は壁とか屋上のクラックが問題なのですね。そのクラックが原因で雨水の漏水とかでできているのですか？（RCの建物なのでクラックは必ず生じます。これは重大な瑕疵とは言えないと思います。）

始めにもお答えしましたが、鉄筋の本数が足りないとか、コンクリートの強度が不足しているとか、なにかそういうはっきりした欠陥が認められないと施工者に重大な瑕疵があるということはできないでしょう。

ですから、NO3でお答えした方法をとることが、現実的ではないかと私には思えるのです。築10年が微妙な時期ならなおさら、販売者とまず協議することが必要ではないですか？　訴訟は難しいと思いますから。

お礼

アドバイス有難うございました。是非参考にさせて頂きます。

回答No.3

mit73fu

NO.2です。
ちょっと補足します。私はこのような場合、販売者と相談することが必要と思います。訴訟と言っても、設計者に非があった場合、設計者はほとんど補償能力がないことが多いのです。（耐震偽装の姉歯建築士が良い例です）また、瑕疵を証明するのに、相当の費用と時間と労力を使います。

ですから、証拠はなくても、施工者の瑕疵が追求できるのなら、まず、販売者と相談し、販売者から施工者に要求してもらった方が効果的だと思います。通常、販売者はゼネコンにとって重要な顧客ですので、要求を簡単に拒絶することはできないのです。ゼネコン自体が状況を認めれば、必ず何らかの打開策を提示してくるでしょう。

補足

早速の御回答有難うございます。
詳細に亘っては、聞いていないのですが、一筋縄では行かないようなのです。
補足させて頂きますと、
■入居後数年でクラック発生した際は、「構造的問題でない」ということで売主と施工社が説明に来て、修繕実施。
■その後に又発生したが、保障期限後を理由に始めは拒否。管理組合側で専門家の簡易？鑑定を元に交渉。→最後という条件で修理の対応。
■ここでの説明も「瑕疵はない」の一点張りなので、再度管理組合側で
　鑑定したところ、地盤強度の確認をしていない可能性が濃厚。但し、　裏付けするためには物理的調査の実施要。訴訟するには費用と時間が
　かかる・・とのコメント。
一切、販売会社は出てきません・・。おかしいですよね？販売、売主、
施工とも大手有名企業です。

回答No.2

mit73fu

引き渡し後10年以内なら、重大な瑕疵の場合は、瑕疵補修請求はできるはずです。ただ訴訟となると、かなり大変だと思います。地盤強度の確認不足、地質調査に基づいた設計が実施されていない場合は、設計者の責任です。それを設計図通り、施工していない場合は施工者の責任になります。まず、どちらに瑕疵があるのかはっきりさせなくてはなりません。（通常、設計と施工は別会社です。）

設計図書は残っているでしょうから、設計ミスがあったかどうかは、詳細の調査をすれば判定は可能と思います。（数百万円の費用はかかりますが）一方、設計通り施工されていないことを証明するのは、かなり難しいのではないでしょうか。多分資料はほとんど残されていないでしょう。

一般的に訴訟となれば、はっきりとした証拠が必要となるでしょう。何か確定的な証拠は見つかっているのでしょうか。（鉄筋の本数が少ないとか）

それと、居住者と建設会社は直接的な契約関係にはありませんので、まず、販売者と相談されるのが良いかと思います。

お礼

有難うございます。
会社側の資料は保管期限が5年なので、例え存在しても出てこないとの
コメントは専門家から頂きました。
アドバイス有難うございました。

回答No.1

nrb

＜調査会社見解＞
地盤強度の確認不足である。地質調査に基づいた設計が実施されていない。或いは、設計図通り、施工していない可能性有り。

とででますね

正式な調査報告書をまず調査会に請求して下さい

基本的に上の内容が本当ならは製造欠陥となりますので、重大な瑕疵と成りえます

まずは、調査報告書を県又は市長村の建築担当課に出向きご相談下さい
又は国の機関に相談下さい
　（電話でも可能です）

　必要ではあれは監督官庁より指導がなされます

　また、話だけ持っていっても却下されるのであれは監督官庁を交えて話し合いをして下さい

　だめらなば最後は訴訟の方向となります

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071129_2_.html

http://www.lean-management.com/kubun/earthquake-resistant/index.htm

お礼

有難うございます。
お上もこういう時は役立つのですね・・・。
早速、伝えてみます。