親子間の住宅売買について

質問

平成9年2月に父が建てた家に同居しております。
現在父(63歳)が30年ローンの返済中です。いずれ私が
ローンを引き継ぐことになっておりますが、早く引き継
いで残金を一括返済して利息支払の節約をしたいと考え
ております。
そこで、ローン残高にあたる住宅持分を父から買取り、
父にローンの繰上げ返済をしてもらおうと思っておりま
す。
具体的には
現在の家の時価を取得価格2000万円から原価償却して
1,442万円　[2000-(2000×0.9×0.031×10）]
とし、ローン元本残高990万円と同額の住宅持分
68％(990/1442)を買取ろうと考えています。
土地は祖父名義であり、今回の買取対象は家屋のみです。

上記実施の考え方に問題があるところがないか皆様の知恵
をお借りしたく。税務署に聞いてもはっきりとした答えを
だしてくれませんので。。。
よろしくお願いいたします。

回答No.3

mahopie

先の回答にもあるように、常識的な理屈と根拠のある対応をしていれば、各論部分に対して指摘をしてくることは無いように考えます。あくまでも推測ですが、建物の場合には取得原価に減価償却を加味するよりは、固定資産税評価額（国税局を使う方が建物の評価が小さくなる筈なので、質問者へ移転する割合が大きくなりそうです。

更に余計なお世話になりそうですが、６３歳の父親に更に祖父が存命中なのであれば、土地を父親が相続すると言う前提で、資産価値が減価する建物よりも土地の持ち分移転のスキームを考えた方が良さそうな気がします。

加えて、親子・親族間での不動産売買では銀行のローンが使えないと考えておいた方が良さそうですので、以下はあくまでも質問者に現金１０００万円が確保出来ているのが前提です。（「残金を一括返済」という記載もあるので）

(1) 質問者が父親に現金１０００万円を貸付して、父親はその金でローンを返済する。
(2) 質問者と父親との間で金銭消費貸借証書を交わすかどうか、返済条件・金利設定をどうするかは適宜検討が必要と考えます。
(3) 祖父死亡後に父親が土地を相続した後に、質問者からの貸付金への代物返済なり、不動産売買対価に対する貸付金の充当なりの形で土地の持ち分について質問者が承継する割合を大きくする。（極論すれば土地のみで持ち分を取得する）
(4) もっとも、この場合の土地の評価についても、路線価・固定資産税評価額・公示価格・市場価格のいずれを使うのか、については同様の問題が生じそうです。

以上あくまでも、何の責任もない立場からの回答です。（父親以外に祖父の相続人がいるケース、質問者以外に自宅資産へ権利を主張する身内がいる等のケース次第で結論が違ってきそうです）

お礼

ご回答ありがとうございました。
固定資産評価額の場合はローン残高のほぼ半分となってしまいます
ので私から父への贈与となってしまいます。
今回の目的は資産の有効活用です。1000万円を住宅ローンの金利
以上で安全に運用できる金融商品はありませんので、住宅ローンを
一括返済したほうが良いと考え、それを税務上問題のない形で実行
したいと考えています。

回答No.2

outerlimit

親子や親族間の取引の場合
最初に　贈与なのではないか　をチェックします

最低限、適正な契約か（価格や支払条件が妥当か）、その契約に基づいた支払が実際に行われているか　確認されます
支払の証明は　領収書だけでは認められないことが多いようです
買取人の口座から譲渡人の口座へ送金して　その記録を残しておくことが必要のようです

税務署の基本スタンスは　少しでも多く税金を徴収することです
取引形態や事実関係で、税額が多くなりそうならば、多くするための根拠を探します

役所は　明確なことには回答しますが　微妙なことに回答しません
手の内を全部さらせば回答してくれます、その場合　それで確定です

お礼

ご回答ありがとうございました。
役所がこうしろといってくれれば従うのですが、なかなか
そうもいかないですね。

回答No.1

m_inoue

＞税務署に聞いてもはっきりとした答えをだしてくれませんので。。。

現実的には税務署は多少の金額の多寡については問題にしませんから．．．。

私の友人は固定資産税評価額での取引にされましたが問題有りませんでした

客観的な価格としては良いと思いますね

お礼

ご回答ありがとうございました。
固定資産評価額で良い場合もあるのですね。
私の場合は固定資産評価額とするとローン残高の
半分くらいとなり、私から父への贈与になってしまいます。