宅建法？民法？詳しい方教えてください。

質問

平成７年に建てられた分譲マンションに住んでいます。私が、このマンションを購入したのは、平成１２年でした。入居後に知ったのですが、１つ上の階の部屋は、分譲開始直後から雨漏りしていたのです。台風など、ひどい時にはバケツ何杯分も漏れて壁紙もはがれたそうです。その影響か、下の部屋である私の部屋にも雨漏りしたようなあとが残りカビが生えてしまっています。教えていただきたいのは、こういったことは、「私がこのマンションを購入契約するときに管理会社が説明する義務はなかったのかどうか」また「義務違反として訴えられるとしたら、購入から６年経った今でも可能なのかどうか」です。上の階の人は、分譲直後から管理会社の人に文句を言い続けて、やっと昨年マンションの外壁を補修し壁紙等も張り替えてもらったそうです。ですが、雨漏りが伝ってきたと思われる我が家には、なんの補償もありません。管理会社に電話しようと思いますが、どのように対処すればいいのか皆さんの知恵を貸してください

回答No.3

xyzyx

先の回答者への補足

瑕疵担保は民法により規定されています。
民法の原則は発見から１年以内なら損害賠償請求可能ということです。また民法の規定には義務を負わなければいけない期間というのは設定されていません。

次に、民法の規定より契約の方が優先されますので、契約により期間を短縮することが行われています（２年ということが多い）ので、１０年の瑕疵担保や発見から１年以内ならいつでも請求可能ということに、契約上なっていないことが普通です（宅建業法では売り主が宅建業者である場合、民法の規定より消費者に不利になる特約をつけることに対して規制がありますが、それでも２年以上にすればよいことになっています）。

なお、品確法は民法の規定を強化し、新築の物件については、構造上重要な部分と雨漏りに関する部分の瑕疵担保責任期間を１０年とすることを義務つけています（＃２さんの引用しているサイトもこの法律の解説）。
但し、義務を負うのは売買契約では建設会社ではなく売り主です（請負契約の場合は建設会社）

品確法では、部位の限定と新築住宅であるということが条件です。
該当しない部位（例えば、地盤や内装など）は１０年の義務はないです。
また、品確法における新築とは、完成後１年以内でかつ未使用のものとなっていますので、平成７年完成のものを平成１２年に購入した場合それが未使用であっても新築扱いにはなりませんので（当然中古の場合も）、適用になりません。
さらに、品確法は平成１２年にできた法律なので過去にさかのぼっての適用はないので、平成７年に建てられた建物については適用になりませんので、質問者の建物の場合１０年という義務期間は法律上ないことになります
以上が＃２さんの友人のいわれる１０年の義務が適用にならない場合です。

つまり瑕疵担保が利用できるのは、売買契約の瑕疵担保特約次第（特約がなければ民法の原則に従い売り主に瑕疵担保請求できます）となります。

この質問については、他のカテにも同じ質問がされていますので、そちらにも回答していますので、そちらも合わせてお読み下さい。

基本的に雨漏りを起こすような部分は、共有部分と思われますので、管理組合の責任を問えると思います。

回答No.2

moonliver_2005

こういう重要な問題を、質問者さんや管理会社、管理組合が長期間にわたって何故放置したのか不思議ですね。

建物の瑕疵担保責任は10年間、建設会社が負っていましたから、平成17年までは、無料で建築会社が修理してくれたはずです。建築会社は安くない保険料払って保険に入っているでしょうから、痛くも痒くもない話でしょう。建設会社には「すぐに修理しないなら裁判起こす」と私なら伝えたでしょう。必ず勝つ裁判だからです。（私の知人で瑕疵担保責任期間は10年とは限らないという人がいます。どういう根拠か知りませんが、調べてみる価値はあるかもしれません。とりあえず通説で回答しておきます。参考URL参照ください）

＞入居後に知ったのですが、１つ上の階の部屋は、分譲開始直後から雨漏りしていたのです。
＞、「私がこのマンションを購入契約するときに管理会社が説明する義務はなかったのかどうか」

管理会社に説明責任はありません。不動産仲介業者が、事実として知っていた、認識していたのであれば説明責任があったでしょうが、購入から６年経った今では、不可能でしょう。

＞その影響か、下の部屋である私の部屋にも雨漏りしたようなあとが残りカビが生えてしまっています。

中古マンションは「現況のまま」が条件で契約が成立していることになり、購入時点で、この事実（顕著な瑕疵）があれば、価格に反映されているでしょうから、誰にも責任は問えないでしょう。隠れたる瑕疵は建築会社が負っていますが、10年でこの義務は終了しています

購入以降生じた「雨漏りしたようなあと」については階上の方が責任を負います。いわゆる「水漏れ事故」は雨漏りだけでなく、トイレ・お風呂、洗面所の水のあふれで、珍しくない問題です。ただし「水漏れ事故」の原因は排水管、水道管、結露が原因の場合もあり、管理組合、階上の方、質問者さんと三つ巴の争いになりかねず、解決は難問です。原因を調査するだけで調査費用がかかることがあるからです。

＞雨漏りが伝ってきたと思われる我が家には、なんの補償もありません。

10年間の瑕疵担保存在期間中は幾らでも言えたでしょうが、手遅れです。壁紙の張替えは１部屋全部やっても、それ程の金額でないでしょうから、自費で張り替えた方が簡単でしょう。

こうしておくメリットは、今度「雨漏りしたようなあと」が付けば階上の方に補修費用を確実に請求できるようになります。しかし、もめるのは確実で、大抵は裁判になります。

これを防ぐ目的で管理組合が「個人賠償責任保険」に入っているマンションが増えています。こうすれば、すべて保険会社が修理費用を負担してくれます。

参考URL：

http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html

回答No.1

kuutyuucamp

販売会社等に行ってみる価値はありますが、多分ムリです。
法律では知ってから１年いないなら損害賠償請求可能と規定があります。