旧借地権・木造・築47年の物件 賃貸か売却か
5年ほど空き家だった家（以前住んでいました）を活用するため、全面リフォームして、一軒まるごと賃貸することを検討中です。明治通り沿いの角地で立地は良いため、売却を考えましたが、かなり状態が悪く、現状では買い手がつかない or 希望価格での売却は相当厳しい、と思われます。リフォーム賃貸を実行するか否か、ヒントをいただければと思い投稿いたしました。
物件は母名義なので、母（会社員）が借入します。
以下の条件で、税金控除や対策、運用のヒント等がありましたら、ぜひお教え願います。
素人ですが、確定申告や各種手続きを、できれば自力で行いたいと考えています。
現在の収入：￥280万（会社員）
見込み収入：￥300万（家賃￥25万）
リフォーム費：￥2000万 ※頭金をいくらにするか検討中
ローン期間：7～10年
ローン金利：1.85%（見込み）
年間諸経費：￥90～100万（見込み） ※地代更新料の積立含む
物件の条件：旧借地権、木造、築47年、当時（昭和53年）￥2000万で購入
予想の地代：年間￥36万
地代更新料：￥300万（見込み）
賃貸の形態：1階、2階ともに事務所
その他－1 ：会社員で母が働くのは、あと4,5年。その後は家賃収入のみ。（年金ほぼ無し）
その他－2 ：賃貸業における従業員は無しとする。
質問1：確定申告は、青色申告できますか？
青色申告できる場合、上記条件で享受できるメリットは何でしょうか？
質問2：建物の減価償却は、以下でよいでしょうか？
旧定額法で ￥828,000 ＝ 購入￥2000万 ｘ 0.9 x 償却率0.046%
質問3：税金対策を考えたとき、住宅ローンは長めに組んだ方がメリットありますか？
単純計算（収支＝家賃収入－ローン支払い－経費）した場合ですが、
頭金によりますが、ローン7年の場合、返済中はマイナス収支になります。
補足
12月まで、借り主がなければ、今年の家賃収入は０です。リフォーム代、保険料、税金など差し引くところがない場合は、給与所得と合算できないのでは？