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旧借地権・木造・築47年の物件 賃貸か売却か

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  • 質問No.9096754
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5年ほど空き家だった家(以前住んでいました)を活用するため、全面リフォームして、一軒まるごと賃貸することを検討中です。明治通り沿いの角地で立地は良いため、売却を考えましたが、かなり状態が悪く、現状では買い手がつかない or 希望価格での売却は相当厳しい、と思われます。リフォーム賃貸を実行するか否か、ヒントをいただければと思い投稿いたしました。

物件は母名義なので、母(会社員)が借入します。
以下の条件で、税金控除や対策、運用のヒント等がありましたら、ぜひお教え願います。
素人ですが、確定申告や各種手続きを、できれば自力で行いたいと考えています。

現在の収入:¥280万(会社員)
見込み収入:¥300万(家賃¥25万)
リフォーム費:¥2000万 ※頭金をいくらにするか検討中
ローン期間:7~10年
ローン金利:1.85%(見込み)
年間諸経費:¥90~100万(見込み) ※地代更新料の積立含む
物件の条件:旧借地権、木造、築47年、当時(昭和53年)¥2000万で購入
予想の地代:年間¥36万
地代更新料:¥300万(見込み)
賃貸の形態:1階、2階ともに事務所
その他-1 :会社員で母が働くのは、あと4,5年。その後は家賃収入のみ。(年金ほぼ無し)
その他-2 :賃貸業における従業員は無しとする。

質問1:確定申告は、青色申告できますか?
     青色申告できる場合、上記条件で享受できるメリットは何でしょうか?

質問2:建物の減価償却は、以下でよいでしょうか?
     旧定額法で ¥828,000 = 購入¥2000万 x 0.9 x 償却率0.046%

質問3:税金対策を考えたとき、住宅ローンは長めに組んだ方がメリットありますか?
     単純計算(収支=家賃収入-ローン支払い-経費)した場合ですが、
    頭金によりますが、ローン7年の場合、返済中はマイナス収支になります。

質問者が選んだベストアンサー

  • 回答No.3

再回答です。青色申告できますが、#1さんの仰るように5棟10室基準(これを事業的規模の貸付おいいますが)それ以下はまず、青色申告控除65万円が10万円になってしまいます。配偶者の専従者給与控除もありません。

あと、減価償却ですが、内装と設備は償却年数が違います。
http://archicloud.jp/naisochuiten/4641/
新築なら普通に本体にあわせて木造なら22年。今回のように追加投資した場合はその
時点であらたに費用を償却できます。
賃貸住宅の場合、借り主がかわるたびに内装をやりかえることも普通ですから、その分
を単年度で費用計上してしまうことも多いです。
給排水設備、電気設備は15年。
http://www1.m-net.ne.jp/k-web/genkasyokyaku/genka-huzokusetubi.htm
Be MORE 7・12 OK-チップでイイコトはじまる

その他の回答 (全2件)

  • 回答No.2

青色にできますけど、大変ですよ。質問1:確定申告は、青色申告できますか?
白色で問題ないです。なぜなら所得額が小さいから青色にしても
手間ばかり増えて(複式簿記)払う税金はさしてかわらない。

>青色申告できる場合、上記条件で享受できるメリットは何でしょうか?
必要経費科目や所得控除が増える。

>質問2:建物の減価償却は、以下でよいでしょうか?
     旧定額法で ¥828,000 = 購入¥2000万 x 0.9 x 償却率0.046%
厳密にいえば設備と建築を区分して償却したほうが得

>質問3:税金対策を考えたとき、住宅ローンは長めに組んだ方がメリットありますか?

税金対策って、お母様の所得税ですか?損益通算するなら収入のあるうちに
経費をたくさん出したほうがいいから返済は短いほうがいい。
でも実際計算すれば大した額じゃないでしょう。
  • 回答No.1

ベストアンサー率 48% (433/889)

資料ないので自信ないけど簡単に。
回答1、白色のみ。賃貸業とするなら戸数11以上じゃなかったか?
回答2、木造建物の償却期間は築後20年じゃなかったか?償却の対象外では?
回答3、利息分が経費対象だが、メリット少ない。だが、空き家になり、予定収入が得られない時に支払い負担が軽くはなる。
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