住宅ローンの借換と贈与税
住宅ローンの借換を考えています。
ネットで調べて、何社か当たってみました。
しかし住宅購入当初、住宅金融公庫にて親子ローン（連帯債務）を組んだために、住宅ローンの借換（子ひとりのローン名義にする）の際に、贈与税が発生するとの事で、税務署に問い合わせてください、と言われました。
そこで、国税局に問い合わせをしたところ、６００万円もの贈与税が必要なことが分かりました。
これでは、住宅ローンの借換をする事ができませんし、借換の意味がありません。
今、自分なりに調べて、下記の手続きをしようと思っておりますが、アドバイスいただける方がおりましたら、よろしくお願いいたします。
【住宅ローン等の現状】
・１２年前に都内マンションを購入。
・住宅金融公庫にて３９００万円を借り入れ。（親子連帯債務だが主たる債務者は父）
数年前から、実質子が毎月返済中。（月１７万円。ボーナス時＋２０万円）
・頭金等は父が負担。
・住宅金融公庫以外にも不動産会社の提携ローンを利用したが、完済。（これも父子）
・子の会社の住宅融資を受けたが、まだ１００万程度残る。（子のみ返済中）
・登記上持ち分は、父７：子３。
【借換希望対象】
・上記住宅金融公庫の借り入れ分。
・ローン残金全額２６００万円。
・あと１５年にて完済。
・現行金利４．６％
※父は７７歳の年金生活者にてローンの借換が困難。
【国税局（電話サービス）の回答】
主たる債務者である父が、ローンの借換により
債務が免除されるので、
父が贈与税を約６００万円納める必要がある。
【回答いただきたい自分が考えた手続き】
１．登記の名義を親子から子のみにする（所有権の移動？）
※負担付き贈与に当たると思われる。
贈与税は相当免除される？
２．現行の住宅金融公庫ローンの債務者を子のみにする。
※相当難しいと聞きました。
３．税務署にて、交渉。
※親が、親戚の会社の役員になっていたため、銀行ローン等から借り入れし
会社運営資金とし て充当。
この返済が難しくなり、昨年債務整理を行う。
そのためローンの借換もできない。贈与税も払えない。
税務者がそこを理解し、贈与税を減免する、わけはないと思いますが・・・・。
実際には１か２を考えておりますが、登記上の名義を子のみにすることで、借換の際、贈与税が発生する事はないのでしょうか？
銀行は税金の事は、お答えできませんとの事。
国税局からは、贈与税を納める事が当然と言われるましたし、その他の方法は、贈与税逃れしか思わないかもしれません。
長くなりましたが、もしアドバイスをいただける方がおりましたら、お願いいたします。
お礼
kktさん ありがとうございました。とても参考になりました。気持ち的に楽になりました。