遺産相続による不動産分割の方法について

質問

先日、母が他界しました。父は１０年前に亡くなっています。
弟が病気の母の面倒を見なかったので、５年前より転勤族である私達夫婦が母を引き取って面倒を見てきました。
遺産相続にあたり母の不動産を処理したいのですが、その方法について教えていただきたくお願いします。

母の不動産は土地と建物があります。
不動産は１００％母名義なのですが、建物は母と弟が５０％ずつの所有になっています。
しかも土地と建物には弟名義の借金の担保が２０００万円あります。
建物は固定資産税の評価額で１８００万円。おなじく土地は３０００万円です。

母の遺志でもありますので、土地・建物を売った現金で弟と配分したいのですが、現在その建物には弟夫婦が住んでおり、売ることにもこちらの持分を買い上げることにも同意してくれません。

建物の固定資産税は弟が、土地の固定資産税は私が支払っていました。

このような場合、競売するために訴訟するしか家を売る方法はないのでしょうか？
また、そういった場合費用はいくらくらいかかりますか？
担保があるために訴訟費用が高くなるようで泣き寝入りしたほうがよさほうです。

長文となり失礼しました。よろしくお願いいたします。

回答No.1

montebianca · ベストアンサー

遺言がない場合、質問者さんの法定相続分は、固定資産税の評価額を基準にしても土地1,500万円、建物450万円、計1,950万円相当あります。
一方、弟さんの被担保債権額は合計4,800万円のものに対し2,000万円。
分割請求すべきと思います。
下記のHPを参照ください。
経費はわかりかねますので、他の回答者さんにお任せします。

参考URL：

http://www.saitama-np.co.jp/main/sodan/sihou/sihou76.htm

お礼

参考サイトとても参考になりました。
私も母の遺志でもあるので、採算度外視でしたいと思いたいのですが、マイナスになることは避けたいと思っています。
ありがとうございました。

回答No.4

koala0305

実は友人に質問者さんと同様のケースがあります。弁護士にも相談しましたが、競売を申し立てるなどしても得にならないということで、結局、土地を二分の一ずつ相続し地代をもらっています。共有物分割請求が出来ることや競売のことを説明して、何とか地代を払うことに同意させたそうです。

質問者さんも地代を貰ってはどうでしょうか？

お礼

私の利益にならないまでも、放っておくと母の面倒を見もしなかった弟が結果的に丸もうけのような気がします。
ただ上の文章から読み取るに地代をとる交渉も大変のようですね。

ご回答ありがとうございました。

回答No.3

hachi2191

共有物分割請求訴訟で競売しても，No.2さんが仰るように，抵当権の付着したままでは買い手がつきにくいですし，そもそも競売というのは一般の任意売却よりも安いですから，相当安い値段になってしまいそうです。
ですから，共有物分割請求訴訟を提起しても，裁判所は和解をすすめるでしょうね。
今，弟さんと話にならないとしても，訴訟という場に出て，代理人の弁護士がついたり，裁判所から和解の提案などもあれば，合理的な解決へと進むということも多いものです。
早期の解決を望まれるのであれば，競売にすることが目的でなくとも，訴訟しかないのかなぁと思います。
ところで，ご質問は費用の程度のようですね。
何の費用でしょう？
裁判所に納める印紙代でしょうか？これは訴額によりますが，５０００万の訴訟なら２０万もいきません。共有物分割の場合訴額算定方法は記憶していませんのでちょっとわかりませんが，高くても土地・建物全部の固定資産評価である４８００万までですから，印紙も１６万くらいですね。
弁護士費用は依頼される弁護士にもよりますので，何とも言えません。
競売されるときには，予納金として９０万円程度必要ですが，これは売却されたときに売却代金から充てられます。

いずれにせよ，No.2さんも仰るとおり，弁護士に相談されるべき事案です。

お礼

費用は弁護士費用・雑費等も含むトータル概算金額がわかればと思い質問させていただきました。

昨夜からインターネットでも調べてみたのですが、訴訟という形でも和解を提案されることがあるようですね。
私も驚きました。

やはり弁護士に相談するしかないかもしれません。
ご回答ありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

少々面倒です。抵当権があるのがちょっとネックになります。
これは弁護士に相談して下さい。
抵当権がないという状態では共有物分割請求－＞競売という流れになるのですが、弟さんが居住しているということだと競売のときに抵当権の価格を下回れるのかも疑問だし、急ぎの解決は逆に損になるかもしれません。

既に弁護士には相談されたのでしょうか？訴訟費用が高くなるとお書きになっているところをみると。。。

とりあえずは相続だけでも確定させて（法定相続割合でよければ単に登記すればよいだけです）、借地・借家料（母から相続した持分に対して）の請求あたりをして、とりあえずは抵当権の原因となっている債務がなくなるまで待ってはいかがでしょうか。

お礼

おっしゃる通り、抵当権が問題で事態を難しくしています。
残念ながら抵当権がなくなるまで待っていると、私が生きているかどうかもわかりません。

このままでは固定資産税だけを払って、私には何の得もないような気がしています。

訴訟費用が高くなるというのは、知人から聞いたものです。