住宅（10年以下居住）を買い換えたときの税金

質問

六年前、約７０００万円にて居住用の住宅を購入しました。事情あって、つい先日、５９００万にて売却しました。この分は１１００万円のロスが（原価償却等は忘れて）発生すると思います。それで今回、私の経済事情が思ったより回復し、借家をやめ、新たにローンを組んで住宅を買おうと思います。その際、６０００万円の家を購入すると、前の住居との差額１０００万円について（１５％）の課税がされるのでしょうか？上記のロスと相殺されるのでしょうか？　どなたか教えてください。

回答No.3

walkingdic

特例は関係ないのですね。　今度は、マイホーム売却による特例の３０００万円特別控除についてですが、

>私の場合、損失がでるので（譲渡所得がないので）この特例を使えない、もしくは適用外と考えてよいでしょうか

本当に損失が出るのかどうかの確認は必要ですが、損失が出るのであればこの特例を使うまでもなく非課税ですから、その通りです。

>今回ローンが成立しなかった場合はすなわち借家住まいを続けた場合は、この損益通算と繰り延べ控除をすることは可能なのでしょうか。

この場合には、前回の住宅ローンの完済したときの残高との関係で、
http://www.taxanser.nta.go.jp/3390.htm
に示す特例が使えます。この特例自体は買い替えでなく単に売却した場合にも適用できます。

まずは譲渡所得が発生するかどうかについて、取得費の計算が必要で、これは建物について減価償却が必要ですから、一度税務署で相談されるとよいかと思います。
相談に当たっては、購入当時の売買契約書をお持ちになって下さい。

お礼

Waking dictionary さん、ありがとうございます。まもなく、前の家の契約に従って、入金、引渡しです。これが終わったら税務署にいってきます。　家内も今回のアドバイスに大変喜んでいます。　ありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

少し勘違いをされているように思います。

まず今までの住宅は売却しましたよね。この時に譲渡所得が発生している場合には、譲渡所得に課税されます。
この課税を今の時点ではなく、買い換えた住宅を売却した時点まで繰り延べる（平たく言えば猶予してもらう）話が買い替えにおける繰り延べの特例です。
ご質問者が示したＵＲＬに書かれているのはこの特例において、売却＞購入であれば完全に全部が繰り延べにはならず、一部は現時点で課税されるということです。

もう少しわかりやすく言うのであれば、平たく言うと、以前の住宅を売った以上は原則として譲渡所得があればそれに対して課税されます。単に買い替えの特例はそれを先延ばしにするだけであり、非課税になるという話ではありません。

問題はそもそも譲渡所得が発生するのかという話です。
譲渡所得が発生しないのであればご質問者が示した買い替えの繰り延べ特例を考えるまでもありません。
ですから、７０００万の住宅を５９００万で売却した場合、建物減価償却を考えなければ取得価格は７０００万だから、５９００万－７０００万＜０であり譲渡所得そのものがありませんから、買い替え特例を受ける意味もないし関係もないです。

取得価格が７０００万になるかどうかはわかりませんが、売買契約書があれば取得時の７０００万は証明できるし減価償却されるとしても取得費が２９００万以下になるとは思えませんので、そうすると単純にマイホーム売却による特例３０００万の非課税枠を使えば、譲渡益の課税はないということになるから、買い替えによる繰り延べ特例は関係ない話です。

それよりは譲渡損失が生じるのであれば、
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3370.htm
にある、損益通算と繰り延べ控除の特例を受けるのがよいのか、そのまま３０００万特別控除を使うのが良いのかという選択を考える話ではないですか？
つまり節税の話です。

補足

大変丁寧な返答ありがとうございます。考え違いがありました。譲渡損失があるので（譲渡所得そのものがないので）買い替え特例は関係ないのですね。　今度は、マイホーム売却による特例の３０００万円特別控除についてですが、私の場合、損失がでるので（譲渡所得がないので）この特例を使えない、もしくは適用外と考えてよいでしょうか。そうであるならば損益通算と繰り延べ控除の特例を受けようと思います。なかなか確信がもてません。　また、今回ローンが成立しなかった場合はすなわち借家住まいを続けた場合は、この損益通算と繰り延べ控除をすることは可能なのでしょうか。　整理されていないような質問ですみません。　よろしくお願いします。

回答No.1

walkingdic

>その際、６０００万円の家を購入すると、前の住居との差額１０００万円について（１５％）の課税がされるのでしょうか？

そのような税制は存在しません。
しいて言うと、登録免許税（登記でかかる税金）と不動産取得税（取得した場合にかかる都道府県税がありますけど、これは前の売却とはなんの関係もありません。

補足

早速の返答大変ありがとうございます。気になりますのは下記の参考HomePageのことです-引用-「 マイホームの買換えの特例を受ける場合、売った金額より買い換えた金額の方が多いときは、所得税の課税が将来に繰り延べられ、売った年については譲渡所得がなかったものとされます。
　売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。」とありました。　これは買い替え特例を使った場合で私の場合は譲渡損失がでるので買い替え特例の対象ににならないと考えて計算しないでいいのでしょうか。それとも該当ページの計算はしなくてはいけないのでしょうか。その場合例えばすごく安い家を買うと課税されてしまうように思えてしかたありません。（私はしろうとなのでHomePageを追っているだけです、助けてください。）よろしくお願いします。http://www.taxanswer.nta.go.jp/3358.htm