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家賃滞納者に出て行ってもらうには

2002/02/08 11:43

所有しているマンションを４年前から人に貸しています。２年目の更新後賃料が遅れがちになってきたようですが、入金の確認をしていなかったために気が付くのが遅れてしまい、その時点で４ヶ月分の滞納がありました。仲介に入った不動産業者に連絡したところ、入居者に連絡をして話を聞いてみると仕事が順調にいかなくて遅れがちになったが、これからはちゃんと入金しますとの返事だったらしく、しばらく様子をみてみようと言われました。しかしその後も入金は遅れがちだったため、不動産業者に再度相談した所これ以上滞納をした場合は部屋を明渡すという内容の念書を本人から取り付けてくれました。それ以来しばらくの間は賃料の他に滞納分を上乗せした金額が入金されるようになったのですが、数ヶ月経つとまたも入金されなくなったため、念書に基づいて明渡しを求めて欲しいと不動産業者に伝えました。ところが不動産業者は立ち退きは弁護士に依頼したほうが間違いはないからと言って対処してくれません。現在６ヶ月分の滞納があるのですが、明け渡しを求めるのは無理でしょうか？そして不動産業者が言うように弁護士に依頼しないと難しい問題なのでしょうか？私としては、不動産業者が作った念書によって明渡しを求めるのですから当然不動産業者が責任を持って行うことだと思うし、仮に弁護士に依頼するのであれば、その費用を不動産業者は持ってくれるべきではないかと思っています。　できれば専門の方、良きアドバイスをお願いします。

mo-ma
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その他（法律）
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legalmindcorp
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2002/02/08 21:39 回答No.4

　賃貸管理を兼業しています。　当方では家賃滞納の際、行政書士事務所を併設しているため法的手続の警告付の内容証明郵便発送までを代行し、それ以降は、(1)様子をみるか、(2)独占業務である弁護士に依頼するか、(3)ご自分で明渡訴訟をやってみるか、選択肢を挙げ、その判断に応じてできるだけのお手伝いをするようにしています。　とはいうものの、(1)や(2)は諸事情数字等判断すると見合わない場合が多く、対して(3)は訴訟に関するリスクや負担は否定できない反面、相手に応訴費用や主張すべきところが乏しい等の理由で、大抵びっくりして支払をするなり、潔く出ていくなり、よっぽど悪質でない限り管理人である当方に姿勢を改めて相談にくる等、事実上の効果が期待できるものと考えています。　不動産賃貸業も立派な事業経営、昨今のご時世からみても今後は大家さんも経営者として積極的な対応が必要になってくるのではないでしょうか。

質問者

お礼 2002/02/09 12:50

回答ありがとうございます。経験されている方のご意見でたいへん参考になりました。 yohsshiさんの回答にもあったようにまずは内容証明で入居者に対してこちらの意向をはっきりと伝える事が肝心ですね。

その他の回答 (3)

yohsshi
ベストアンサー率55% (369/665)

2002/02/08 17:26 回答No.3

http://www.geonetwork.co.jp/qa.htm#Q6 http://www.geonetwork.co.jp/qa.htm#Q22 この辺を考慮すると、充分に明け渡しは可能だと思います。弁護士を利用して立ち退き依頼をすることは間違いがありませんが、内容証明郵便により、明け渡しを通告すれば良いと思います。文面例 ○○年○月○日付念書によると、４ヶ月分賃料の滞納に対して、今後は滞納した場合に明け渡しに応ずるとの記載があります。当方としては、家賃の支払に滞りがない限りは賃貸契約の継続することは当然だと思いますが、○月○日本日現在、６ヶ月分の滞納があります。家賃の滞納に関しては事前に了解を求めることが当然のことですが、それもなく信頼関係は崩壊いたしました。このため、○月○日（本日）付けで賃貸契約を打ち切り、以下の実行をお願いいたします。１．滞納家賃と当該支払期日に遅延している延滞利息（契約書の定めに従うない場合は年率５％）を払い込むこと。当方は損害金として受け取ります２．○月○日（６ヶ月後）までに賃貸住宅を現状回復の上明け渡すこと３．明け渡しまでの期間も１と同様に当方に対する損害金として○○円（家賃と同額）を毎月○日までに支払うこと。遅延した場合は遅延利息○％も支払うこと以上このような感じでしょうか。内容証明郵便で相手が応じれば良し、応じなければ弁護士等に相談のうえ訴訟ということになります。＞仮に弁護士に依頼するのであれば、その費用を不動産業者は持ってくれるべきではないかと思っています。　賃貸契約当時者が不動産会社であればそうですが、通常は家主と入居者の契約となっています。この場合、家主が訴訟を提起することとなります。法定代理人になることができるのは弁護士だけですので、不動産会社は法定代理行為を行うことはできません。不動産会社の対応にご不満ならば、業者の変更及び管理費用の減免で交渉した方が良いと思います。

質問者

お礼 2002/02/09 12:44

たいへん分かりやすい回答ありがとうございます。さっそく内容証明郵便を出すようにしてみます。

noname#24736

2002/02/08 12:53 回答No.2

専門家ではありませんが・・・・。家賃の不払いは、両者の信頼関係をが壊れたものとして、賃貸契約の解除が出来ます。契約書にも、解約については書かれていると思います。ただ、過去の判例では、2ヵ月分の不払いで解除を認めた例から、7ヵ月分の不払いでも解除を認めなかった例もあり、賃料不払いの回数だけで契約解除が出来るか判断は出来ません。一般的には、特別な事情がない限り、2回か3回の滞納があれば契約解除が認められます。ただし、賃借人やその家族が病気になったりして、多額の費用がかかるなど、事情によっては、ある程度長期間の不払いがあっても契約解除が認められないことがあります。このように、実態よって判断されますから、弁護士会の法律相談などで相談されたらいカがでしょうか。相談は30分5000円で、電話で申し込みが出来ます。申込先は、参考urlをご覧ください。