不動産担保評価額とは？

質問

素人で申し訳ありません。

（マンションの）不動産担保評価額とは、新築購入の際の販売価格より高い事は絶対ないのでしょうか？

また、借り換えローンを組む際には、銀行さんで不動産担保評価額を考慮して融資の上限など決める様ですが、例えば他の条件を満たしている場合（勤続年数など）は、不動産担保評価額より高い額は融資して頂けないのでしょうか？
例えば、住宅のローン借り換えにあたり残債が3000万だが、住宅の評価額が2000万であった場合は3000万は借りられないという事なのでしょうか？

回答No.1

malehorse · ベストアンサー

一般的にいえば、不動産担保評価額とは、その不動産の時価（任意売却する場合のその時の相場）に対して掛け率を掛けたものと言えます。
掛け率は、その金融機関により異なり、一般には、公的融資・市中金融機関（銀行や信用金庫など）・金融会社の順に掛け率は下がるようです。
特殊な事情の下でなければ、不動産の取得価格より不動産担保評価額は下がります。
特殊な事情とは、不動産バブルであるとか、その不動産が相場より高値で売れる可能性が確定している、などのことです。
マンションの場合には、取得価格のうちの大部分は建物に係る部分となり建物は償却により減価することは確定しているのはほぼ間違いの無いことなので、さらに下回ることが予測されます。

借り換えローンを組む場合は、不動産担保評価額を上回る融資が実行されるかどうかは、ローンを組む借主ご本人の信用度が加味される場合も有りますので、借り入れ予定銀行とよく相談されるようお勧めします。
借入額の決定の裁量権は融資する側にありますので。

お礼

非常にわかりやすくご丁寧に大変ありがとうございました！
とても参考になりました。
ありがとうございました！！