住宅ローン返済の利息計算

質問

お世話になります。
住宅ローンの繰上げ返済を予定しておりまして、どちらが得なのか
分からないため、ご教示賜りたく、質問させて頂きます。

銀行借入額が900万円、期間30年、3年固定金利1.3%(全期間1%優遇)で
月々3万円支払っています。
元利均等返済で、返済金30000円の内、22000円が元本返済、8000円が利息です。

計画としては、毎年100万円ずつ貯め、金利見直しの3年後に
300万円を繰り上げ返済しようと思っておりましたが、
100万円溜まった地点で、繰上げ返済をするほうが得のような気がしてきました。

繰上げ返済にかかる手数料が3万円として、金利見直し時期の3年後に
300万円返済することと、1年毎に100万円返済することと
どちらが得なのでしょうか。

単純に計算したところ　※間違えている場合はご指摘願います

■1年毎に100万円を繰り上げ返済した場合

100万円÷3万円＝33ヶ月分、　33×8,000＝264,000 - 30,000（手数料） ＝ 23,4000
23,4000　× 3年分 ＝ 702,000

■3年後に300万円を繰り上げ返済した場合

300万円÷3万円＝100ヶ月分、 100×8,000＝800,000 - 30,000（手数料） ＝ 770,000

で、100万円ずつ毎月返済するほうが、約7万円も利息節約になる
計算なのですが、合っておりますでしょうか。
宜しくお願い申し上げます。

回答No.1

quoth · ベストアンサー

計算の仕方が違います。
繰り上げ返済はそのまま元本の返済に充てられますので、2.2万円で割ることになります。（本当は毎月の支払い額のうちの元本の占める割合は毎月増えていっていますので、その金額になるまで足し算をしないといけないんですけどね。）

短縮分になった期間の利息が本来払うはずだった総支払額よりお得意なった分です。これが大きい方の繰り上げ返済の方がお得です。（これは大丈夫そうですね。）

加えて100万円を3回に分けるということは3回分の手数料が必要です。
しかも固定期間中の繰上げ返済は手数料が高くなることが多いので注意が必要です。
（3年後の繰上げ返済は、固定期間が切れて一時的に変動金利になったときにするものだと思いますので、手数料は安いはずです。）

ここら辺を加味してもう一度計算してみてはいかがでしょうか？

お礼

とても分かりやすいご回答頂きまして、有難うございます。
繰上げ返済した場合の計算、というか、繰上げ返済自体の考え方が間違えていたのですね（汗）
もう一度、返済表を見て、検討したいと思います。
手数料は、固定は高くなるとの事ですので、銀行に問い合わせしたいと思います。（ＨＰには変動の場合の手数料しか書かれておりませんでした）
有難うございました。