土地と建物についてアドバイスお願い致します

質問

宜しくお願いします。

我が家の敷地内に小さな家を建てて住んでらした方が
います。土地は我が家のもので、月数千円ですが土地
代をもらっていました。建物はその方が建てたもので
す。その方の身内が事情により夜逃げしまして、その
方も行方不明になっております。家の中には家具等が
残されています。既に５年たっています。
今何かをしようとか思っていませんが、このままの
状態でいいのか、どうしたらいいのか分かりません。
土地は我が家のもので、建物はその方のもの。
今後どうしたらいいでしょうか。アドバイスを頂き
たいと思います。宜しくお願いします。

回答No.1

nobitatta · ベストアンサー

建物所有を目的として土地を貸しておられたのですから、その賃貸につき地上権の設定登記や賃貸借の設定登記がなされている限り、最近２年分の地代や借賃については、借主の所有する建物の上に先取特権を有しています（借地借家法１２条、借地法１３条）。

　それらの登記がなされていない場合には、その地を管轄する地方裁判所に借地権設定の確認を求める訴えや、借賃の支払請求などの訴えを起こして、勝訴判決を得る必要があります。

　先取特権の実行方法としては、競売によるものと（民事執行法１８０条１号）、その不動産から上がる収益に対して行う方法（同条２号）とがあります。

　借地人の方の所在については、その方が住民票を移していれば戸籍の附票というものを見れば分かりますが、これは法律上は原則として誰でもその写しの交付を請求できることになっているのですが（住民基本台帳法２０条）、現在では個人情報保護法などの関係から、本人かその家族、或いは弁護士、司法書士、行政書士などが業務上必要な場合に限りとることができるような扱いになっている場合が多いです。

　親類縁者の方がお分かりになるのであればその方に連絡してしかるべき処置をお願いするのが一番だと思いますが、それらの方の存在や所在が不明の場合、上に上げた士業の方にお願いして、それらの方の存在や所在をまず見つけられた方が良いのではないかと思います。

　見つからなかった場合には、先ほど述べた先取特権の実行の手段を講じるしか無いのではないかと思います。

　なお、不在者の生死が７年間明らかでない時には、家庭裁判所に申し立てて借地人の方の失踪宣告を出してもらうことが出来ます（民法３０条１項）。

　失踪宣告がなされると、借地人の方はその地における財産関係においては死亡したものとみなされ（民法３１条）、相続が生じます（民法８８２条）。

　相続が生じた後には、相続人との合意の上で財産の処分が出来ます。

　建物が５年間も手入れされずに放置されている場合、場合によっては保存に必要な修繕等の必要が生じるかもしれません。その場合、どなたでも保存に必要な行為程度のことはすることが出来ます（民法６９７条）。そこでかかった費用については本人（または相続が生じて相続人が確定した場合にはその相続人）に請求することが出来ます（民法７０２条）。ただし、一度事務管理行為を行うと、相続人や法定代理人が確定するまでその事務管理を継続しなければならなくなります（民法７００条）。

　一度、弁護士の方などに相談なさった方が良いと思います。

お礼

大変詳しく教えて下さり誠に有難うございました。
また、このような掲示板で無料で御回答くださり
本当にどうも有難うございました。
早速弁護士さんに相談させて頂きたいと思います。
有難うございました。