住宅ローンの組み方

質問

ローンの組み方で悩んでいます。今回3200万のローンを組む予定です。年収は夫婦合わせて850万頭金400万二人暮らしです。フラット35を考えていますが、三井住友で35年長期ローンが2.8%で現在フラット35と同じ金利だからと勧められています（他に店頭金利1%優遇もあります）。物件価格が3600万なのでフラット35ではすべて借りることが出来ずどうするのが良いか悩んでます。もうひとつ、既往歴があり団体信用保険に入れない可能性もありその辺も考慮の材料となりますでしょうか？どうぞ宜しくお願いします。

回答No.2

gamigami · ベストアンサー

三井住友の団信が可能であれば、あとは「諸費用」の違いです。
ポイントは「保証料」と「団信保険料」の天秤です。
これ実は元利均等で同じ金額の借入、繰上返済なしであれば、三井住友の方が費用的には低くなります。
しかも、銀行融資の保証料を内枠にしてもほぼ同じです。
(これ独自に団信保険料の計算をして算出しました)
ただ、繰上返済の手数料がフラットは無料、銀行は8,400円～とちがうので、返済のスタイルにもよります。
また、長期固定と短期固定を合わせた融資をしてくれるならば、銀行だけでする方が手間が掛からず便利ではあります。

また団信が謝絶される場合、三井住友でこだわられるならば、
ご自身の生命保険が融資総額以上であることが条件ですが、
法定相続人を連帯保証人に立てて融資を受けることも可能のようです。
これは銀行に相談下さい。
団信不可でフラットと併用で乗り切る場合は、無担保融資で不足分を補う方法があります。
ただ、金融機関がノンバンクなどになるため、購入する住宅の売主・販売会社が提携してるかどうかでしょう。

お礼

二度も答えていただきありがとうございます。とっても参考になりました。素人の私にわかりやすく説明していただき感謝します。

回答No.1

gamigami

なかなか難しいところですね。
三井住友銀行の場合、フラットでもどちらでもできますし、
団信が入れなければ、フラット35と足りない分の補い方が銀行ではできない方法ですしね。
順番としては、まず三井住友銀行の住宅ローンの事前審査を受けて、そのときに団信の審査も依頼されることからではないでしょうか。
もし、団信が入れるならば、フラットと三井住友の住宅ローンの併用ができますし、
その時点で今とまったく同じ悩みに戻ると思いますが、まだ、団信に加入できるということがわかっただけで前進するかと思います。

補足

回答ありがとうございます。もし団信が通った場合、三井住友だけにするかフラットと併用するかどちらが良いのでしょうか？団信に通らなかった場合はどのような方法があるでしょうか？何度もごめんなさい。