住宅ローンを借り換えして年間支払い額を減らしたい

質問

こんにちは。
住宅ローンで、現在の残存年数を延長して借り換えに応じてくれる銀行を探しています。

現在の銀行は応じてくれず、他にあたって見ましたがほとんどの銀行は前提としてできないようです。

東京スター銀行はその制度があるようですが、大阪地域で取引できる銀行で他にご存知のところがあれば教えていただけないでしょうか。

よろしくお願いします。

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

＃１です。
再び失礼いたします。

新○銀行でしたか…。
根抵当権－となると、ご利用された住宅ローン商品は、総合口座「パワーフレックス」を利用した貸越サービス「Power Pocket」が付帯している「パワースマート住宅ローン」あたりでしょうか？
貸越サービス「Power Pocket」による一切の債権という不特定の債権を担保する為根抵当権を設定するんですよね。
新生銀行も、他行からの借り換えならば「残存借入期間を超えるお借入も可能」なんですけれど、既借入者には厳しいんですね…。

関西アー○ン銀行は、「スイッチ住宅ローン」のことでしょうか？
確かに、『借換にも50年ローンを適用し「らくらく返済」を実現します』とあり、「現在お借入の住宅ローンとの通算期間」が最長で50年まで延長できそうですね。
ところで、前回のお借り換えが３年前－とのことですが、スイッチ住宅ローン借り入れの条件に「お借入から『４年以上経過』し延滞等のない方」とありますけれど、そのあたりは大丈夫なのでしょうか？

ですが、現在の金融情勢下において懸念があります。
それは、固定金利型が設定されていないことです。
変動金利型か３年、５年、10年の固定金利選択型のみで、全期間固定というか超長期固定がないんです。
繰り上げ返済により10年程度での完済が見込まれるのでしたら、いいのですが、返済期間の延長を希望されていらっしゃいますが、そうでないのならば、変動金利型か３年、５年、10年固定金利選択型しかないこの商品は、将来における金利上昇リスクにどう対応されるのかが不安になります。

それに、「スイッチ住宅ローン」ならば金利はさほど低くありませんよね？
変動金利型・年2.375％、固定金利選択型３年・年2.45％、固定金利選択型５年・年3.05％、固定金利選択型10年・年3.70％ですけれど、現在の新○銀行からのお借り入れとの差はどの程度でしょう？
前回のお借り換えが３年前－とのことですから、下手をしたら、現在のお借り入れである新○銀行の方が金利が低いのではありませんか？

仮に残債務が3000万円の場合…で計算してみたのですが…。
金利は現在のお借り入れも、新規のお借り入れも同じ2.375％とします（現在の変動金利の水準です）。
ボーナス返済なし、元利金等償還。
返済期間については、現在のものが（かなり期間短縮をした、少々金額が減ったところで追いつきません－とのことですので）残り15年、借り換え後のものを40年と、ちょっと極端に差をつけてみました。
そうしますと、既借り入れ分の月々の返済額が198,276円、借り換え後は96,876円となります。
ですが、総返済金額 は、既借り入れ分が35,689,732円であるのに対し、借り換え後では46,500,570円になってしまうのですよ？
期間延長の怖さは、この総返済金額に現れます。
エクセルを使ってのシミュレートもできますので、いろいろとパターンを試してみられるとよろしいかと思います。

最後に、再び借り入れ条件の件ですが、「現在お借入中のご本人居住用の住宅ローン（公的資金を含みます)」とありますので、借り換え後も当然に「本人居住」が条件となることと思います。
「本人居住」が条件で融資を受けた物件を、銀行に無断で「わたしが安いマンションにでも移り、賃貸に出せば」、当然に「目的外利用」となり、（銀行にばれたときには）銀行から残債務について、全額一括返済を求められても仕方がないことになります。
ご存知のこととは思いますが、老婆心ながらご注意を喚起させていただきます。

お礼

ありがとうございます。
先日関西アー○ン銀行に行って来ました。

「お借入から『４年以上経過』し延滞等のない方」に関しては問題がないようでした。また、金利はキャンペーンで1.875％（15年固定）になっており、現在の新○銀行より0.2％悪くなる状態ですが、月々の支払い金額を優先するつもりです。

当然期間延長すれば総返済金額が大きくなるのは承知していますが、現在の生活が改善されれば、早めに繰り上げ返済するつもりです。

いろいろとありがとうございました。

回答No.1

noname#35582

> 住宅ローンの年間支払い額を減らしたい
のでしたら、単純に考えれば、現在の借入よりも低い利率で借り換えれば残存年数が変わらなくても年間の返済額は減りますけれど、それでは追いつかないということでしょうか？
借り換えとなると費用がかなりかかることもありますし、場合によっては「大して得ならなかった」ということも多いのですが、そのあたりはご考慮のうえでしょうか？
さらに期間延長をお考えとなると、最終的な支払額が増えるかもしれません（期間延長＝その分だけ利息を払わなければいけない期間が長くなる）が、それよりも当面の返済額を少しでも減らしたい－ということですか？
そうなりますと、現在の返済がかなり厳しい－ということかと拝察されますが…。

そのようにご相談されたにもかかわらず、既借入先銀行は返済方法の見直し＝リスケジュール（略して「リスケ」）応じてくれないということでしょうか？
もしそうならば、たいそう厳しい銀行さんですね…。
私の勤務先では、そのような場合、返済不能になる前に早めにお客様とリスケのご相談し、場合によっては融資期間延長に応じるのですが…。（債権回収ができなくなるよりマシ－という理由で。）

オリックス信託銀行にも、返済期間を最長５年延長ができる借換え住宅ローン商品、『家計バックアップ借換え住宅ローン』がありますが、これも首都圏限定なんですよね…。
いろいろ調べてみましたが、首都圏以外で借り換え時に既借入分よりも返済期間を延長できるローンは見つかりませんでした。
お力になれず申し訳ありません。

お礼

回答ありがとうございます。

実は3年前に一度借り換えをしておりまして、その時はかなり所得があったため早く返したいと言う思いから、かなり期間短縮をしたのです。

が、今になって所得が下がり、月々の収入の半分近くを支払いに持っていかれる有様なので、少々金額が減ったところで追いつきません。

もちろん、現在の銀行にも相談しましたが期間短縮には応じてくれず、なにしろ新○銀行のため根保証がついているのでリスケしたら持っていかれそうでコワイと言うのもあります。

色々調べましたところ、関西アー○ン銀行で希望する商品がありそうなので相談に行く予定です。私の物件は賃貸で人気のある地域にあるので月々の返済額さえ減らせれば、最悪わたしが安いマンションにでも移り、賃貸に出せばローンは返せるのです。