テナントの賃貸契約について

質問

3日後に賃貸契約するので、急ぎで回答お願いします
質問（1）家主が借主に契約解除（退去） を申し出るのは6ヶ月前が一般的なのですか？
改築費が2千万円ほどかかるので、6ヶ月前とはいえ、一方的に退去といわれても、その後途方にくれるのですが、「相応の理由がある場合に限り」とかいう条件をつけることはできないのでしょうか？
質問（2）土地の持ち主と、賃貸契約をする建物の持ち主が違うのですが、契約事項にあげておいたほうがいい項目はありますか？　土地の持ち主が売りたいといったら退去するしかないのでしょうか？
以上、賃貸契約に詳しい方、回答よろしくお願いします

回答No.1

kaz1916 · ベストアンサー

賃貸契約の内容が良くわかりません。
『改築費が2千万円ほどかかるので』との事ですが、推測では事業用の賃貸契約だと思うのですが、土地の所有者と、建物の所有者、あなたとの関係をもう少し具体的に説明してください。

補足

説明不足ですみません
もともと土地の所有者と建物の所有者が違うテナント物件を借りて、お店を始めます
建物の所有者とかわす賃貸契約の内容についての質問です
家主も仲介業者も悪い人には見えませんし、信用ならないというわけではないのですが、大手の不動産業者ではないので、ぬけがないかちょっと不安で・・・
今回借りる物件も、家主が撤去せずにそのままおいてある厨房機器などの撤去費もこちらで出すことになり、（これについてはもう納得しているのですが）家主は一切お金は出さない様子ですので、せめて契約事項はしっかりチェックしておきたいと思いました
よろしくお願いします

回答No.3

kaz1916

No.1です。　補足説明ありがとうございます。
まず、事業用の賃貸と居住用の賃貸とでは、法の保護にかなりの開きがある、という事を認識しておいてください。

一般的には土地の所有者と建物の所有者が同一（或いはそれに近いもの：法人の代表者の土地に法人の建物、のようなケース）が多いのですが、この場合のように所有者が全く別の場合、その両者の「権利関係」に注意する事が大切です。　

最低でも、建物が登記されていること。　名義人は貸主である事。
それ以外の場合、あなたの立場は『非常に弱く』なります。

かりに、これらの事がクリアーされていたとして、あなたが契約に際して「長期契約」を結ぶ事が一つの方法です。（賃料の改定に関しては期間内の2年ごとに協議する）などの条項を加えておきます。

また、中途解約の申し出に関しても「貸主側からの場合」と「借主側からの場合」と、別々に明記しておく事も有効でしょう。

ご質問の、「相当の理由」は当然盛り込んでおきましょう。

土地を売却する、という場合、最初に説明した条件がかなり重要になります。
一般的には「借地権付き」の土地（底地）の売買はあまり成約しにくいのですが、心配なのは「競売」になった場合です。

この場合は、あなたにとってかなり不利になります。

お礼

お礼をしたつもりでいましたが、出来てなかったようです　遅くなって大変申し訳ありませんでした
賃貸契約は無事に済みました
仲介人が、販売を得意としている不動産屋で、
特約事項の内容の文に深い意味はなかったようでした
下手に行間を読みすぎて、私が心配しすぎただけのようです
家主さんもいい方で、ぜんぜん心配いらないよと
いってくれました
親身になってアドバイスを下さって、本当にありがとうございました
感謝しています

回答No.2

m_inoue

大家してます

１．心配なら契約に家主から解除出来ない期間を書き込まれればいいでしょう

「お互いに３年間はこの契約を解除出来ない」とか

正当な理由無く契約を解除出来ないのは当然ですから念のため書き込むのは構いませんが、
「正当な理由がないのに６ヶ月前に通告して一方的な契約解除」は出来ないと思います、一度仲介業者に確認してください

２．よく分かりませんが、退去する必要は無いと思いますよ。

　　退去する場合も相応の補償金が見込めます
　　土地の持ち主と貴方は関係ないと思いますので契約に書いても意味が無いでしょう

何はともあれ仲介業者に貴方の心配な点を素直に相談すれば、その契約内容だとどうなるかを丁寧に説明してくれますよ

具体的な内容は契約（特約）毎に異なりますから．．．。

お礼

アドバイスどおり、契約に家主から解除出来ない期間を書き込んでもらいます
一番気になったのは、「正当な理由がないのに６ヶ月前に通告して一方的な契約解除」が出来るかどうかです。　そのような法律がなければ、やはりこちらが退去するしかないのかなぁと思いまして・・・

2について、「退去する場合も相応の補償金が見込めます」とありますが、そういうものなんですか
ちょっと安心しました　たしかに、相手が違うのに、契約書に書きようがないですよね

どうもありがとうございました