戸建て売買契約の解除の違約金の減額と分割払いについて交渉したい

質問

手付金9万円を支払い、土地付き一戸建て住宅を購入する契約をして、ひと月もたたぬうちに、転勤の話が出たため、解除を申し出ました。契約では、売買総額の10%(約250万)の違約損害金を払うこと、またこの額は、実際の損害額に関わらず増額も減額もしないと書かれてあります。
契約の前後に、間取りを決め、設計図を作り、いくつかのオプション契約をし、地盤の補強をしています。そして着工（基礎工事を始める）の日の朝、連絡して工事をストップしてもらいました。(家のことは残念ですし、売り主にも申し訳ないのですが、着工前であったことは不幸中の幸いでした。売り出したら即完売という人気の地域なので、売り主は、また更地から売りに出せるからです。)
問題は、私は違約損害金を支払う意思はあるのですが、蓄えがないので約250万を即支払うことはできません。毎月の収入からの分割払いにしてほしい。また、上記のような状況であるので、実際の損害額の明細を出してもらって(それが250万未満なら)、その額に違約損害金を減額してほしいのです。相手は、できれば契約解除してほしくない、違約金は即全額入金と言っています。ご相談したいことは、具体的にどのように交渉を進めればよいかということです。

回答No.3

tk-kubota · ベストアンサー

この問題は、「手付金9万円」で「違約金２５０万円」が果たして有効か。
と云うことと「契約の前後に、間取りを決め、設計図を作り、いくつかのオプション契約をし、地盤の補強をしています。」の部分の損害をどう償うか。
と云うことがポイントです。
また「売り出したら即完売という人気の地域」と云うことも現実問題として考慮する必要があります。
この解決は、簡易裁判所に調停の申立するのが一番いいです。
裁判所は「私は違約損害金を支払う意思はある」や「分割要求」も組入れ、適切な判断で和解勧告があるに違いないです。
金額も大きいので是非そうして下さい。
簡易裁判所に行くと用紙もありますから聞きながら書き込み提出して下さい。
弁護士に依頼する必要はないです。

お礼

ありがとうございます。
調停の申立という新たな提案に、少し希望が持てそうな気がしてきました。相手との話し合いで折り合いがつかなければ、調停を考えてみます。

回答No.2

jyamamoto

契約締結後なので契約金の20%以内の手付違約金は合法的ですから、交渉不成立なら諦めざるを得ませんね。
私なら、このまま解約するのではあまりにももったいないので、次の事項を検討してみますね・・・。

(1)建物の部分のみ解約ということにして、違約金の交渉をしてみる。土地が購入価格と同価値程度で転売できれば被害は小さくできます。

(2)このまま契約どおり建物を作って、賃貸に出す。または、時期と価格を見て売却する。
転勤がある会社であれば、会社と折衝して借り上げ社宅として使ってもらうなどの折衝ができないものでしょうか?

いずれにせよ、２５０万円をそのまま捨てるのはもったいないと思いますが・・・。

お礼

ありがとうございました。ご提案考えてみました。

(1)土地と建物をセットで販売していて、バラ売りはしないそうです。がダメモトで言ってみたいと思います。
(2)住宅ローンはそこに住まないと借りられないので、賃貸にも出せません。あとは売却するかどうかですね。確かに新築ならまだ高く売れるかな、考えてみます。最後の社宅の案ですが、住宅手当さえない職場なので無理なようです。　

いずれにせよ、２５０万円をそのまま捨てるのはもったいないという気持ちに共感していただいてありがたく思います。でも最終的には諦めざるを得ないのかな。このまま契約して住宅ローンを背負うのも怖いし。

ご意見ありがとうございました。

回答No.1

6dou_rinne

契約書に増額、減額はしないと明記されているのなら減額は無理でしょう。ただ交渉してみて相手方が了解してくれれば別ですが。
分割払いも相手方が了解しなければ無理ですし、その場合は利息分ほかの上乗せは必要でしょう。

お礼

ありがとうございました．やはり減額は無理なのでしょうか。私も初めての経験なので、何が妥当で何が不当なのか判断つかない点があるのです。相手の損害に対して支払うことは納得できますが、損害に見合う金額になっているのか。また分割払いについてですが、契約書には、違約金の支払い方法についての記述まではありませんでしたので、当然話し合いで決められるものと思っていました。　
　ご意見ありがとうございました。