最近の中古マンションの需要・供給の動向

質問

安目のマンションを探し始めてから半年以上経つ中年夫婦です。
探し始めた頃は、不動産屋があまりにうるさいため内覧も殆ど断り続けていたら、いつの間にかどことも音信普通になっていました。

一ヶ月ほど前、(やはりこの場所この物件しかない!)と思い、すぐ近くの不動産屋に聞いてみると、「つい最近売却済みになった」とのことで大変ショックを受けました。

とりあえずそこの不動産屋に要望を伝えましたが今のところ全く連絡なしで、その後インターネットで資料請求した不動産屋も「資料を送付する」と一度電話を頂いたきり音沙汰がありません。今は時々ネットで検索をしているだけです。

そこで、最近ネット上で、物件がすぐに無くなるような気がするのです。代わりに新しいものが出てくる訳でもなさそうで、表示件数が少なくなってきている気がします。ちなみに地域は足立区(希望は北千住)です。

だとすると、もっと妥協(例えば「国道沿いの騒音」など気にしない等)して早く購入しないと大変なことになってしまうのでしょうか？それとも、このまま売却済みの物件に似たものが出てくるのを待つ姿勢でよいのでしょうか？
焦りと不安が高まる今日この頃です。

長々とまとまりのない文章で申し訳ありません。
気が付がれたこと何でも結構ですのでアドバイス宜しくお願いいたします。

回答No.6

noname#17334 · ベストアンサー

北千住は地価はここ1年では横ばいですが、つくばエキスプレスや再開発の進展で
人気度は増していて、今後横ばいもしくは上昇機運にあります。
中古市場は、業者さんの査定価格に対して、売主がどこまで強気で値付けするか
で価格が決まってきます。
中古物件の売主さんは、周辺の物件の売れ行きを細かく見ているものです。類似
条件の物件の売れ行きがよければ強気の値付けになるし、売れなければ弱気に
なります。
買主さんは、間取りや方位や立地条件など細かく評価しますが、売主が気にするのは
売値だけです。

ですから、まず占有面積（坪）あたりの単価をみて、北千住の築10年以内、15年　２０年
20年以上のそれぞれの単価を計算して目安をつくります。
物件が出たら、坪単価が割安かどうかをまず見る習慣をつけましょう。
次に、角部屋か中住戸かの区別、階数を確認するのです。
ご自身のなかで優先順位を決めておくことです。
中住戸は嫌。田の字は嫌。５階以下は嫌。
なんでもいいです。それである程度ふるいにかけて紹介してもらえばもう少し効率的に
なるでしょう。

市場的には、ここ数年の大規模マンション高層マンション新築ラッシュで、中古市場も
買い替えで物件が豊富だったわけですが、ここへきて新築の供給が少し緩やかに
なってきている傾向にあります。
中古の出物も少なくて、「売ってください」ビラが多数入ってきているマンションもあり
ます。北千住の築10年～15年のマンションはほとんど地価の高い時期の物件で
すから今後、破格の値段で出てくる可能性は少ないかもしれませんね。

お礼

北千住は今後横ばいもしくは上昇機運、売主さんの値段のつけ方は周辺の売れ行きに従って絶えず動いているとのことですので、やはりのんびりはしていられなそうですね。
築年数ごとに坪単価リストを作っておけば、出た物件がどれくらいなのか一目瞭然なので、早速やってみようと思います。

>ここへ来て新築の供給が少し穏やか、今後破格の値段で出る可能性は少ない・・・やはり北千住だけに拘らず範囲を広げてみることも視野に入れてみようと思います。

北千住についての詳しい状況とタイムリーなマンション市場の動向、是非今後の参考にさせて頂きます。
専門的な貴重なご回答を頂けまして大変勉強になりました。
本当にありがとうございます。

回答No.8

noname#45950

半年ほど前に、中古マンションを購入した者です。
やはり自分がよいと思う物件は他の方もよいと思うもので、決まるまで大変でした。

でも、もし質問者様の方で差し迫った理由（転勤等）がなければ、落ち着いて探された方がいいと思います。

何点か、気づいた点を。

１．ネットは物件のあたりはつけても、探すのには適さない
→いつまでも売れない物件か、もう売れたのに掲載している”サクラ”物件が多い。もしあなたが不動産屋だったら、ネットを見て問合せをしてくる、購入意志・可能性のわからない人よりも、希望や年収のわかっている顔馴染み客に営業をかけますよね？

２．相性のいい営業マンをみつける
→不動産の営業って、申し訳ないですけど強引な人多いですよね。で、どこの不動産にも言われると思いますが、物件は基本的にどの不動産屋からも購入できますし、高い買い物ですので、信頼の出来る営業マンを探して、その人にお願いするといいと思います。
ちなみに、私は引越し前の部屋から歩いてすぐのところでモデルルームをやっていて、「高くてとても手の出ない物件だけど、家から近いし」と思って行った先で、不動産の営業らしからぬ「ぬぼー」とした人と出会って、その人にお願いしました（密かにダンナと「ぬーぼー」ってあだ名つけてました）。

３．あまりにも希望と離れていなければ、とにかく内見
→やはり「百聞は一見に如かず」で、見てみないとわからないことって、いっぱいあるんです。あと、物件広告のイメージに惑わされていたりとか。車での内見で、「近くにあるんで、ついでに見ていきましょう」ってことで、見せてもらったのが意外とよかった、なんてことも・・・・そう、我が家はこのパターンでした。

そして、住宅を購入して思ったのは、「不動産屋って大変なんだなぁ、高額な仲介手数料も仕方ないかも」ということです。内見に案内して、物件の入れ替わりをチェックして、買い手に連絡をとって、購入申込みをしてもらって、買い手の銀行ローンの審査がおりて、数々の書類をそろえて、成約、となって始めて売り上げがたつわけですから。しかも、「別にどこの不動産でも買える」わけですから、ちょっと強引でも「契約」に持ってかなきゃ！ってなるんだろうなと。
はっきり言って、買う気があるかわからない、冷やかし（と思われる）客なんて、相手にしてられないなぁ、と思いました。

ちなみに、そうやって購入した我が家、とっても満足しています。
いい家がみつかるといいですね。

お礼

マンションご購入ほやほやとのこと、やはり大変だったのですね、とにかく本当におめでとうございます！

ネット検索だけに頼らず、相性の良い営業マンを見つけ、広告にあまり拘らず内覧してみる、等々、マンション探しの具体的なコツをわかり易くご説明頂きましてとても助かりました。

相性の良い営業マンという訳ではないのですが、探し始めの半年前頃に一度、自宅(23区内)の最寄り駅にある不動産屋を訪ねた際の営業の方は、あらゆる地域のチラシを集めて何度かポストに入れてくれたりして熱心だったことを思い出しました。今は音信普通です。内覧の際は多少不便になりますが、再度伺ってみても良いものでしょうか。

いずれにしても、頂いたご回答を肥やしにして、これからの方向を落ち着いて考え、主人と話し合っていこうと思います。

大変参考になるご回答を下さり、本当にありがとうございました。

回答No.7

futarinosaru

はじめまして。色々とお悩みのこととお察しします。
私も足立区の住民です。北千住は再開発もかかり足立区では一番便利かもしれませんね。ですが、思い切って川を越えられるとご希望の物件が豊富ではないでしょうか？北千住ほど賑やかではありませんが、五反野、梅島、あたりでも商店街もあったり遅くまでスーパーも開いていたり、国道沿いでなくても比較的新しい中古物件もあります。区役所も近いです。新築マンションでも駅近だと五反野から５分のところと西新井から５分のところに施工中ですよ。
私は新築ですが２度ほど購入しています。
子供もおりますので環境重視、住居専用地域限定で
探しました。駅まで７分。商店街やスーパーまで５分
の住居専用地域にあるマンションに住んでいます。
利便性は良いし、夜や休日はとても静かで満足しています。ですが、広さや間取りなどは少々妥協です。
チャンスがあればまた買い換えできたらいいと思っています。そんなところがマンションの利点ではないでしょうか。

お礼

新築を２度も購入されている回答者様からのアドバイスで、マンションの利点から見た購入方法を今一度考え直す良い機会を得られました！

五反野は北千住から２つ目ですし…かなり気になってきました。頑固な主人を説得できれば、どんな所なのか駅周辺を今度見に行こうと思います。

足立区住民の方からの貴重なアドバイス、大変参考になりました。
どうもありがとうございます。

回答No.5

takasan1029

ご返事頂戴いたしましてありがとうございます。
私も現金2000万、最寄り駅北千住、築15年以内(平成2年(1990年)以降)築で、ネット上で探してみましたが、確かに物件ありませんね。北綾瀬ならありそうです。
広さ(何m2以上)、間取り(例えば2LDK)、階数(低層階以外など)はどのようなご希望をお持ちなのでしょうか？
ご希望によっては、待っても物件が出てこない可能性がある地域のような気がします。
と申しますのも、つくばエクスプレス開業で、今以上に人気が出てくる地域のような気がするからです。
ちなみに一ヶ月ほど前にこの物件しかないと思われた物件はどのような物件でしょうか？
もし、マンション名等が特定できるようでしたら、不動産業者の営業担当にその旨伝え、物件が出たらすぐに連絡してもらえるよう、頼まれてもいいかもしれません。
それと、ご存知であれば申し訳ないのですが、中古の仲介の場合は値引きがきく場合があります。
業界では値引きとは言わず、指値(さしね)というのですが、これは売主さんの事情にもよりますが、可能性としてはあるということをお伝えしておきます。
但し、これは売主さん次第であり、確証できるものではありません。
詳細については営業担当者さんにお尋ね下さい。
また、住宅ローンをお組になる事は全くお考えになられていないのでしょうか？
自己資金が2000万円あり、共働きのご夫婦でしたら月々の返済も現在お支払いになられている家賃より負担をかけられることなく、組める可能性があるように思われます。
資金計画等については、営業担当者にお願いすれば、大まかなプランは立ててもらえます。その辺もご検討材料に加えていただければ、北千住でも築浅マンションにお住まいになる事ができるかと思われます。
なお、仲介業の中でも有名な会社のリンク先を下記に貼り付けておきます。
物件検索のご参考にしていただければと思います。
既にお知りになられているという事でしたら、お詫び致します。

参考URL：

http://www.homenavi.or.jp/cgi-bin/cpcgigw.exe?AQUACE_CNFNAME=KAIINLST

お礼

再度ご回答下さいましてありがとうございます。
ネット検索までして頂きまして。確かになぜか北綾瀬はありますね。綾瀬から同じ千代田線なのに一駅乗換えが必要なためかと素人判断しています。

希望は50m2以上、2DK以上、2階以上で、売却された1,600万円の物件は勿論これに適っていますが、駅近で大通りから小道に入った静か目な商店街という場所が気に入った次第です。総戸数29の小さなマンションなのですが、万一物件が出たら教えて欲しいと頼んでみようと思います。

手元にあるチラシは徒歩20分近くや1階や昭和56年の建築法改定以前の物件で、かろうじて内覧してもいいかと思うのは1件くらいでした。(昭和63年築、徒歩18分が気になりますが。)
多少2000万円を上回っていても可能性はあるとのこと、また、ローンについても考えてみようかと思います。

とても参考になりました。有名な仲介会社リンク先まで多数紹介して下さり大変重宝しそうです。
本当にありがとうございます。

回答No.4

takasan1029

ご希望の地域は北千住という事ですが、これには理由がおありですか？
中古マンションの仲介の場合、ある程度範囲を拡げられたほうが、いい物件にめぐり合える可能性は高くなります。
ですが、冒頭で申し上げましたとおり、どうしても北千住でなければならない理由(ご主人のお勤め先の関係、町内会の関係、風水での方角等)があるのでしたら、気長に待つ必要があるかと思います。
私はこの地域には詳しくありません(行った事はありますが)。従って、中古マンションの相場がどうなっているのか把握しきれませんが、yahoo不動産で売り物件を見る限り、1,000万円台から3,000万円前半までの価格帯が多い地域のようですね。23区内では、板橋区の価格帯に近い気がします。
安目と仰られているのは、ご希望の価格帯が1000万円台前半でしょうか？
不動産業界には「せんみつ」という用語があります。これは、お客さんのご要望をすべて満たす物件は、1,000件中3件しかないという意味です。従いまして紹介する側も、紹介したくてもできない状況にあるのかもしれません。ご予算が少ない方ですと、ご予算をお持ちの方より、更にいい物件にめぐり合う確率は、少なくなってしまいます。
それと、気になっている点があります。
と申しますのも、ご質問の中では中年夫婦でいらっしゃるというお話ですが、住宅ローンをお組になるのを前提でお探しになられているのでは？と思ったからです。
不動産屋さんが、物件を紹介しないのは、もしかしたら物件を購入できる属性の方ではないと判断したのかなと思いましたものですから。
住宅ローンは確かに75歳完済等というものまで幅広くありますが、これはあくまで建前であり、金融機関も返済していただける可能性の高い方にはローンを承認しますが、年齢が高い方ですと、なかなか承認したがりません。
ご年齢や勤務先等によっては、現金一括購入しか手段がないというお客さんの場合もあります。
資金計画等(特にご予算)については、不動産業者に正確にお伝えする必要があると思います。
酷な言い方をする部分もありましたが、少しでもお役に立てばと思います。

お礼

北千住の理由は、二人の勤め先からの交通の便が比較的良いこと、駅周辺にスーパーや商店街が沢山あり共働きにとって大変便利な駅だからです。安めの地域で他の駅にも実際色々下車してみたのですが、やはりこの駅が一番だと意見が一致したものでして。

結婚して丸12年強賃貸生活ですので今更ローンで購入してこれ以上支出を増やしたくない事と今後が不安なので、現金で2,000万円以内のもの、年齢(共に39歳)を鑑みて築15年以内のもの(厳密な根拠はありません)を希望しております。
やはりピックアップされるのはそれなりのもの(徒歩15分以上、そこだけ工業地帯で雰囲気が悪い、国道沿い、線路沿い等々)しか無いようなので、築年数は建築法改定直後からOKなど妥協が必要か、または自分達の要望と現実がいびつに噛み合わないものになってしまっているのかもしれません。

とりあえず来週内覧して決まらなければ範囲を少し広げてもらうことも必要だということ、それでも北千住がいいと思えば気長に待っても大丈夫だろう、ということですよね。

「せんみつ」という用語、初めて知りました。
親身なご回答を下さり感謝いたします。また何かございましたら宜しくお願いいたします。

回答No.3

kensaku

これから先、都内では高層マンションがどんどん売り出されます。新築物件が多く出るということは、既存物件から移る人も多いので、空きが出る可能性は高いです。

あわてることはないですよ。縁のようなものなので、自分に合う物件が出るのを待つほうがいいです。

違うエリアにも目を向けてもいいと思いますけれど。

お礼

今日早速、地域の不動産屋さんに行き、そこの駅だけに絞ったチラシを５～６枚もらい、来週末にピックアップした物件を内覧させて頂く形になりました。
しかしながら、今ざっと見た限りではどれも今一つで、前に売却済みだった嬉しい物件に近いものはありません。来週内覧後、ある程度妥協しても決められない場合、営業の方の対応が怖いけれど、「買う気はある」旨を伝えて引き続きお願いするしかないですよね？
回答者様から「慌てることはない」という根拠ある力強いアドバイスを頂き、焦りと不安の気持ちが少し楽になりました。(主人が未だにかなりカリカリしているのが気がかりですが。）
大変参考になりました。どうもありがとうございました。

回答No.2

toruchan

>探し始めた頃は、不動産屋があまりにうるさいため内覧も殆ど断り続けていたら、いつの間にかどことも音信普通になっていました。

内覧すら断っていたということは、「真剣に住居探しをしていない」というようにとらえられてもしかたありません。

不動産業者の営業さんに動いてもらえるようにするのはもちろんですが、質問者さまもそれなりに動くべきです。

お礼

ある不動産業者の営業さんには５～６件内覧させて頂きましたが、結局その地域はやめることにしました。
自分の希望の地域では実際に物件数が少ないのかもしれませんが、No.1の回答者様の仰るようにネットに出る前に売れてしまうものもあるとのことなので、もう一度地域の仲介店店頭に出向こうと思います。
ご回答ありがとうございました。

回答No.1

gamigami

不動産というものはタイミングを逃すと二度と同じものは手に入れられません。
希望の地域で重点的に探されるのであれば、もう一度地域の仲介店店頭に出向き、希望を伝えて物件を探してもらうように「買う意思」を明確にしておき、営業に動いてもらうようにしないといけません。
営業だって成約できなきゃタダ働きになるので、あまりに相手にしてもらえないと疎遠になります。
ちなみに売れる物件はネット掲載などせずにあっという間に売れてしまいます。レインズの掲載ですぐ決まる例だってあります。
もしかしたらおいしい物件を逃してるかもしれませんよ。

お礼

>不動産というものはタイミングを逃すと二度と同じものは手に入れられません。
そうなんですか？ショックです。
早速もう一度地域の仲介店店頭に出向こうと思います。
早々のアドバイス大変ありがとうございました。