湘南で一人暮らし、２０００万以下の中古マンション購入は？

質問

女性で一人身ですが、海の近くで且つ都心に通いやすいところということで、湘南方面での中古マンション購入を考えています。ただ、やはり将来の予定がわからないため、あまりローン等で無理をしない物件をと思っています。
現在の年収（税込み）６５０万で頭金として使える予定のお金は２００万ほどしかありません。ローン／居住年数ともに１０年ぐらいに押さえたいと思っています。そうすると高くとも　1000万-1500万ぐらい物件が妥当かと思うのですが、小田急江の島線の藤沢～片瀬江の島間あたりで探すと、築３０年以上の物件もしくは駅から離れた広いファミリータイプぐらいに絞られてくるように思われます。独りなのであまり広い物件や駅から遠いのはさけたいのですが、みなさんの回答を読んでいると、１０００万前後の古い／狭い１R物件などはやはり、手を出さないほうが賢明でしょうか？１０年後に資産価値があまりなくても、マイナスにならなければよいかなと思っているのですが。。。また１０年後は築４０年以上になるわけですが、実際にそれぐらい古いマンションにお住まいの方がいらっしゃいましたら、ご意見がきければと思います。

回答No.1

gamigami · ベストアンサー

築年数の古い物件は価格が安いのですが、建物をいつまで同じ状態で維持するのかが課題です。
70年代前半から、高層化、エレベーターの設置などで、今のマンションに近くなってきており、生活に関してそれほど不便を感じにくいようには出来ますが、水回りの維持の限界が近づいており、
配管が躯体の中にあるようなものでは、躯体をつぶさないと交換できないことから建て替えの議論が出てきます。
ご質問内容では、マイナスにならなければという言葉ですが、単純な検討でも
●　売値が土地代程度のもの（区分所有の割合程度のもの）
●　管理状況が良好であること（主に修繕積立について）
●　マンション全体で捉え、もし建て替えるとなった時には今のものより大きな建物が建てられること
（容積率・建蔽率に余裕があること、条例等で高度建築物が可能であること）
（これは建て替えには有利に働きます）

40年の物件を売り抜けするのは至難の業です。
一般的な償却期間が47年となっているので、ローンがつかない可能性があります。
ですので、建て替えのときに区分所有を買い上げてもらえるような事を考慮して、
これくらいの点を押さえられるほうがいいかと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。たとえ新築でもいつかは４７年という焼却期間がやってくることを考えると、生涯立て替え無しで同じマンションにすみ続けることはむずかしそうですね。今３１歳ですから、平均寿命まで４０年ぐらいはあります。そうすると、長生きすれば、一回はいずれ、立て替えやまたマンションもしくは持ち家の購入を経験しなければならなくなるわけですね。自分の収入のみでしか売値を検討していませんでしたが、周りの土地の売値との比較や過去の積み立て金、立地などももっと詳しく調べてから慎重に話を進めたいと思います。

回答No.3

setamaru

立地のよいところなら、築３０年でも、取引はかなりありますし、どんどん転売されている事例もあります。しかし、湘南となると立地はよくないので、転売は無理かもしれませんね。
その前提で考えましょう。ずっと長く住むつもりなら、自分さえ気に入ればよいので、通勤距離と、居住性だけを考慮すればよいでしょう。

頭金が２００万円ですと、かなり少ないように思います。
　購入時には、ほかにも資金が要ります。

　湘南にもいろいろありますが、江ノ島ですと３０平米で
　４００～５００万円程度、茅ヶ崎になると、３０平米で７００～８５０万円か。平塚あたりでも都心に通勤している人はいるので、「都心に通いやすい」は疑問ですが、不可能ではないかもしれません。

お礼

回答ありがとうございます。まだ貯金する必要がありますね。
少しゆっくり計画を練ろうと思います。通勤時間は現在住んでいるところが、約一時間圏内なのでできれば同じぐらいと考えると江ノ島／藤沢ぐらいがベストかなと思っています。

回答No.2

noname#39684

■なぜそんなに甘い見込みをするのかわかりません．築30年マンションの10年後，すなわち築40年の不動産物件価値は粗大ゴミと同じです．

■「資産価値があまりなくても、マイナスにならなければよいかな」どころではありません．マンションが壊れるまで使いつぶしてやっと元が取れるかどうかです．当然大きな補修メンテナンスや立替えがあれば一挙にマイナスです．

■築30年の物件が売りに出ているとすれば，それが「最後の売り」です．売主の「あー売れてよかったー」と厄介払いの声が聞こえてきそうです．

お礼

ご回答ありがとうございます。やっぱりコツコツもう少しお金を貯めて、少しでも新しい物件、築１５年ぐらいのもので、それこそ築３０年で「最後の売り」ができそうな物件も範疇にできるようにした方がよいようですね。