借り換え断られました。。＞＜

質問

現在みずほ銀行で残2940万、変動金利2.375％残年数29年で借りています。今回新生銀行の５年1％ローンの申し込みをしましたが、建ぺい率オーバーで見送られました。。土地面積53.19で床面積は105なので200％にはなってません。。当行の基準で・・と言われましたが他の銀行でも無理なんでしょうか？？簡便だと聞いた新生銀行に断られショックです＞＜

　５年後をめどに住み替えを検討してるんですが、もう借り換えをせずに繰り上げをしていく方がいいのでしょうか？

住み替えといっても、この物件が売れるかどうか不安になってきました。。もし（ほぼ）残債がある場合住み替えローンだと残債込みで貸してもらえるんですよね？でも、このような断られるような物件では難しいのでしょうか。。よろしくお願いします。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

本来の建築確認と実際がどうなっているのか、建蔽率197%が法令の範囲内なのかがわかりませんが、ローン否決の理由が建蔽率だけなのでしょうか？　銀行ではよくＮＯの場合には、銀行所定の審査基準を満たさない、とか総合判断により、として否決理由を開示してくれないケースがあります。

建蔽率や建物構造が理由の場合は、転売時に購入希望者にもローンが通らないことになりますので、売却先が制限される気がします。但し、みずほ銀行ではローンができている訳であり、建物基準が理由とは考えにくいのですが。（みずほがローン審査に甘いという話は聞かないです）

新生銀行としても、金利１％という好条件で貸す以上今後の取引面でのメリットを考えて、取引拡大の妙味がないと考えて、その他のローン条件（担保評価、返済比率、転職歴等一般ローンより件が厳しいのでは、と推測）に絡めて否決の回答をしたのでは、という気がしますが。

この辺りをある程度明確にしておかないと、買換計画や繰上げ返済を進めるべきかと言った問題へも方向感を付けにくいのではないか、と考えます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
他に思い当たることもあったので、無理かなと思ってましたが本当の理由がわからないのは困りますよね。。

思い当たる理由とは、主人の職歴が２年（以前の会社の関連会社への移動なので転職とは違いますが）なのと、購入後６年の間２年間賃貸として他人に貸しており、銀行の返済予定表などの住所や確定申告の住所がバラバラだったこと。。などです。

あと、建築確認申請書と確認済み書がなかったこと（建築確認概要書で代用しました）です。建て売りだったので、売り主さんが確認申請書を持っていて５年経過したので処分したと言われました。
しかし、市役所で確認したところ確認申請はだしていましたが、検査はうけていないようでした。。
５年くらい前ではよくあることと、市役所の方はおっしゃってましたが、違法建築では？？と不安でした。

で、今回２番目に回答して下さった方の意見を参考に調べてみたらやはり違法建築のようでした。。
こうなると、住み替えも難しいんですよね。。
なんだかがっかりです。。

この家は主人が前の結婚の時に購入したものなので
私としては気に入ってもないし、早く住み替えたかったのですが。。

ご回答ありがとうございました。

回答No.3

koala0305

回答者さんは関西の方じゃないかと思います。どういうわけか、関西、特に大阪の金融機関は建築基準法違反の建物の扱いが他の地方とまったく違うようです。つい最近まで、違法な建物でも都銀がけっこう普通に融資していました。というか、10％程度の容積率違反なら今でも条件次第で融資してくれる場合もあるだろうと思います。地銀・信用金庫なら、当然もっと甘いです。

もっとも、この状況も将来的には変わってくるでしょうから、売るのならローンを組むのが不可能ではない今のうちが良いかもしれませんね。

もし大阪の方でなかったら失礼しました。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。。すっかり送った気でいましたが、送れてませんでした。koalaさんのおっしゃるとおり大阪です。この物件を購入した時はすごく甘かったようですね。。あと１年後に買っていれば完了検査も義務づけられていたのに。。と悔やまれます。今は売っても残債がかなりあるので５年後しか売れません。そのころにはどうなっているのやら。。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前住宅ローンを担当していたこともあるＦＰです。

私から見れば、建ぺい率オーバーで、最初のみずほ銀行の貸付が受けられたことの方が不思議です。
後から増築でもされたのですか？
住宅ローンでは、建ぺい率オーバーなどの「建築基準法違反」では融資が受けられなくても当たり前です。
https://www.homeloan.co.jp/column/column0411_archilaw.html

住み替えをしようと思っても、購入希望者が住宅ローン融資を受けられない可能性は大ですから、購入資金を全額現金で用意できる人がいればともかく、そうでなければ売ることもできませんね。

ところで、建ぺい率とは、建物の投影面積の敷地に対する割合のことですよ？
お住まいが何階建てかは存じませんが、「土地面積53.19で床面積は105（単位は坪ですか？m2ですか？）なので200％にはなってません」というのは、【容積率】のことです。
http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-b-02.htm
http://www.jyukou.go.jp/navi/shutoku/kensetsu/main/02/youto.html

現在のお住まいが建っている場所の用途地域の建ぺい率と、現在のお住まいの実際の建ぺい率を再度調べてみてください。
大体のところであれば、「１階部分床面積÷敷地面積×100」で実際の建ぺい率が算出できます。
これが、用途地域により定められた建ぺい率より大きいのではありませんか？
床面積が105とのことですから、仮に、３階建てで、１階～３階の床面積が全て同一だとしても、建物の投影面積は35になります。
35÷53.19×100＝65.80％です。
近隣商業地域や商業地域ならば建ぺい率は80％です（防火地域で角地ならば100％もありえます）が、「200％にはなってません」と200％を気にされているようですから、現在のお住まいが建っているのは、容積率の最高を200％とする第一種低層住居専用地域か第二種低層住居専用地域でしょうか？
でしたら、角地でなければ建ぺい率の最高は60％となりますから、65.80％の建ぺい率は、明らかに「建築基準法違反」になります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
建ぺい率、勘違いしてました。。早速調べてみたところ、１階床面積38.73m2で土地面積は53.19m2でした。（登記簿参照）この土地は準工業地域なので建ぺい率は60%です。。計算すると、72.8%。。あきらかにオーバーで違法建築ですよね＞＜

でも、建築計画概要書では建築面積が31.59m2になってるんです。なので59.4%でギリギリＯＫになるようになってます。建築確認申請書がないのでわかりませんが、これで申請してるってことですよね？だとしたら銀行もそれを信じてＯＫをだしたのでしょうか？

いずれにしても、こんな明確な違法建築の物件では売るに売れないのでしょうか。。
ガッカリです。現金で家を購入するような方がこんな狭小住宅購入するとは思えないし。。

よく、売れない場合は不動産やさんが買い取ってくれるようなことが書かれていますが、違法建築でも買い取ってくれるんでしょうか？もちろん普通の評価よりも安くなるんでしょうけど。。

いずれにしても、ありがとうございました。。