すぐに売らなくてもよい買い替え特約？

質問

新築マンション購入予定者です。よろしくお願いします。

約２年先に完成するマンションの抽選がもうすぐです。
当たったら今の住まい（マンション）を売却して資金の一部にあてますが、買い替え特約を付けて「いついつまでに
いくら以上で売れなければキャンセル。手付金返還」ということにしようと思っています。

買い替え特約って、自分では当選後すぐに売るというのが
条件だと思っていましたが、売る時期を自分で選べたりも
するのでしょうか？

販売会社によれば「すぐ売って賃貸に住むのを嫌う方も
多いので１年半後に売り始め、新しいマンションに住む時期に合わせる方法もある」といいます。その場合も売れなかったら手付金は返還されるそうです。

それってこちらにとっては都合いいですが、どこかに大きな落とし穴がありそうな気もしないではありません。
こういうシステムって普通でしょうか。
買い替え特約の売る時期を選べるバージョンだと単純に思っててよいのでしょうか？

回答No.4

lemonbarm

＃３のlemonbarmです

販売会社のいうとおり物件によって価格の変動幅は違います。従って、基準を現段階で決めるのは、難しいかなと思います。
但し、契約書に「査定価格が折り合わなければ解除できる」旨の特約を入れるか、資金計画でいくら必要かが既に読めていると思いますので、その金額から逆算した金額を最低価格の最低金額として話しあわれてはいかがでしょうか。
但し、後者の逆算の場合生活情勢によって自己資金等変動する可能性がありますから、最低金額とはいっても少し余裕をもって話しをされた方が良いと思います。（最低かかくというよりは、最低希望金額といったほうが正しいかもしれませんね）

または、販売会社の「あまりに下がる場合」の基準を聞いてみて判断しても良いのではないでしょうか。

補足

Lemonbarm様、再度ありがとうございます。
契約書に「査定価格が折り合わなければ解除できる」旨の特約を入れることを販売会社に頼んでみようと思います。今の状態では「あまりに下がる場合は特約でキャンセル」というだけ、しかも本契約前の口約束ですからね、心配です。

資金計画上は、現在の住まいにローン残がないため、3800万で売れなくともそれこそ、手付金以外全てローンでも買えてしまうことになっています（念の為といわれ、９０％をローンにする場合の審査を受けさせられ、受かって
しまっています）。

だた、当方としては９０％のローン、いえいえ、５０％のローンだって組む気はなく、どんなに悪くても１年半後に3400万あたりで売却し、残りを現金プラス少しのローンで次を購入したいと思っています。

回答No.3

lemonbarm

販売会社の話しの細かな部分が分からないので、参考意見としてください。

新築の販売をおこなっていたのですが、同じような買い換え特約を設けていました。
特約の条件価格を設定するのですが、早い時期に売り出しを行う時はその設定価格より高い目で販売をしていました。
２回分の引越代や賃貸の費用も考えてです。

１回の引越ですまそうとすると期間も限られますし、今から１年半という期間で相場が変わってしまう可能性もあります。
物件のエリアや基本価格によりますが、現実に早く売りに出してお客さんがついたのですが、引越やなんだかんだが面倒くさいのと、結構高値でお客さんがついた為に、欲と安心が勝ってしまったのでしょう。実際の売値は無惨なぐらい下がってしまいました。確か当初４０００万ぐらいでお客さんがついていたのですが最終的には３０００万少しになってしまい、引越代も賃貸も借りておいた方がましだったと思います。
だから、そのあたりの事もふまえて仲介の担当者と相談されるのが良いと思いますよ。
私の事例のお客さんは、結局どうしても引っ越ししたいから（ここまで下がるマンションは嫌だと思われたみたいです）これだけ値が落ちても売られました。

買い換え特約は新築購入にとても助かる方法だと思います。だから、担当者と欲話し合って下さい。
それと過剰な要求は結局損のもとになると思うので、自分自身できっちりラインを設けておくべきだと思います。

お礼

どうもありがとうございます。今日再度、販売の会社から説明を受けました。
やはり、時期を選んで売ることができる買い替え特約だということです。

１年半後に査定をしなおし、そこで売却額を決める＝資金計画も確定する、のですが、
その時点で今すぐ売る場合の査定額(当方の場合3800万円)よりは下がると思うが、
「あまりに下がる場合」は特約を使ってキャンセルも可＝手付金返納、ということでした。

当然、下がった価格で売却してもよいわけですが、それでうまく買い手がつかなかった場合も手付金が戻りキャンセル可ということです（これは普通の買い替え特約ですね）。

「あまりに査定額が下がる場合」というのが曖昧で心配だったので「今より２割以上査定額が下がったら売らずにキャンセル可」等々、基準をしっかり取り決めてなくてよいのか？と聞いたのですが「お客さんの持ってる物件によって下落幅が違うので、そういう基準を一律に設けることができない」という説明でした。

こんなふうですが、進めてしまって問題ないでしょうか？相手は大手で、新しく購入する物件は大きな駅に近いタワーマンションです。
もし何かまたアドバイスあれば是非お願いいたします。

回答No.2

gamigami

停止条件は売主の意向が働くので、一概にどうとは言えませんが、
私がしたことのある売主は「売買契約時に必ず媒介契約を結び売却活動をすること」が条件になってました。
だから、売り出すときに引き渡し時期に「応相談」と入れてやってましたね。
また、金額については買主の意向を汲むことが出来ませんでした。査定価格の８５％程度でしか受けなかったですね。
このあたりは営業が勝手に決められるものではないので、もうちょっと突き詰めて相談されて置くほうがいいでしょう。

回答No.1

noname#11216

不動産用語でいう停止条件↓のことです。
http://www.e-bukken-list.com/word/a-g.html

停止条件付き契約が普通かどうかはわかりませ
んが、先日見に行った○京さんのマンションは
停止条件付き契約でした。
販売会社さんがおっしゃっているのは今すぐ売ると
引っ越しを二回しなければならないので新しいマン
ションに住む時期に合わせて売ると引っ越しその他
が一回で済みますよということだと思います。