買い替え特約

質問

初めまして、築１７年の一戸建てから築２２年のマンションに買い替えを希望しているものです。一戸建ての残債は１４００万円で売却価格も１４００万程度です。マンションの値段は１６００万円のものを購入しようと考えているのですが、停止条件付契約（買い替え特約）で契約してうまく引越しできるものでしょうか？また銀行、不動産のどちらに相談をしたらよいのでしょうか？マンションの値段を１２００から１３００万円に値下げ交渉も視野に入れているのですが、また一般媒介できるのか不動産関係は初心者ながら考えています。今は自宅をリフォームし仮住まいにいます。よいアドバイス宜しくお願いします。

回答No.1

kuni123456 · ベストアンサー

そもそもこのご計画はどの程度進んでいるお話でしょうか？
質問者様が構想しているのみなのか、
不動産会社や買い換え物件の売主も交えて相談されている事なのか・・

もし前述の通りであれば、是非仲介業者の営業マンに相談すべきことです。
ご存知の通り『買い換え特約』とは
質問者様の持ち家が売却できた事を条件に、買い換え先の購入も成立、
という停止条件付の契約になります。
従って売主は買主の売却が成立するまで宙に浮いた状態で待たねば
ならないのです。
一応契約成立済みですので他の方の商談も事実上困難です。
以上のことから、余程柔軟な売主さん、仲介業者の営業マンでない限り
応じてくれない事も多々みられます。
仮に買い換え特約付で契約するにしても、
期限(いつまでに)、売却価格(いくら以上で)等も約定に入れる事になり
計画通り行くとも限りません。
交渉なので一概に言えませんが、
期限は１ヶ月～３ヶ月とか、
また売却価格は相場より安めの設定で資金計画、
契約する意味の有る現実的な内容でないと無理でしょう。

また値下げ交渉も２割以上の指値は厳しいのでは？
売主も事情があって売却するのでしょうから。
（住宅ローンの返済や、次の住宅の購入など売却資金など次の予定があるでしょう）

何れにしても出来る営業マンを見つけてよく相談してみてください。

お礼

ご意見ありがとうございました。
そうです構想しているのみです。
やはり仲介業者に相談するのが一番良いのですか！有難うございます。
一般媒介の物件なのでいろいろ出来る営業マンを見つけて結果を出したいと思います。前向きにやっていこうと思います、有難うございました。

回答No.2

mifu33

マンション売却を経験しましたが、売主からすれば、住宅ローン特約はやむを得ないにしても、白紙に戻る危険性の高い「買い替え特約」はまず受け入れられません。その上、値切りの話などすれば、９部９厘門前払いです。
購入希望物件が既に空き家であれば、不動産屋に下取りしてもらう事を条件に値下げ交渉するのが現実的です。ただし、下取り価格は相場よりも低めとなってしまいます。購入希望物件の引渡し時期が先であれば、下取り特約付きで媒介契約を結びましょう。
ローンさえ通れば、売りと買いを別個に対応する事も可能ですが、現在の住まいが売却出来るまでは二重にローンを払っていく事になります。