◆ひどい！！・・・正当事由も立退き料もない！？

質問

２年更新の契約で貸家に居住し、丸３年になりますが、
次回の更新まであと１年あるにもかかわらず、　　　
大家が「定年になります。３ヵ月後に明渡してください」と
不動産屋を通して言ってきました。

入居時に「何回でも更新できます」と言われていたし、
３ヶ月後とは、あまりにも突然だったので不快に思いましたが、
不動産屋（京王線沿線の大手電鉄系業者）が、「正当事由だ」と言うので、
仕方が無いので引越先を見つけて、来週引越することにしました。

でも、ひょんなことから、大家がこっそりと第三者に売却したと分かりました。

しかも、
「大家さんがリフォームをするので、家の中の写真を撮らせて欲しい」
と言って撮った家の写真は、
時期的なことから考えると、買主のために撮ったもののようです。

私達としては、もう引越しの準備もしているし、
このまま居座る度胸はありませんが、
何か釈然としない不快な気持ちが残っています。

「定年で戻るつもりだったが、途中で気が変わって売却した」ことを不服とした立退き料を
引越し後に請求することができるのでしょうか？

また、嘘をついて写真を撮った不動産屋に対して、
慰謝料の請求ができますか？

時間や費用をかけずに請求するには、
どういった形が考えられるか、
どなたか教えて頂けませんでしょうか？

また、立退き料の相場も教えてください。

どうぞ、よろしくおねがいします。

回答No.7

utama

たくさん意見がついた後で、反対意見を書くのは気が引けるのですが・・・

確かに、大家さんのいうような理由は正当事由ではないですから、法律上立ち退く義務は無かったことに異論はありません。

また、一般的には、立ち退き料を支払うことも、正当事由が成立する条件の一つで、正当事由があるからといって、立ち退き料を支払わなくていいなんてことはありませんから、立ち退き料を支払わないというのは、あまりに非常識だと思います。

ただ、今回の場合、ご質問者が、立ち退き料をもらわないことを納得した上で、賃貸契約を解除することに合意してしまったという点に問題があります。

裁判で訴えても、「確かに、あなたには、立ち退き料を請求する権利はあったかもしれないけれど、いらないといった（放棄した）でしょ。」といわれてしまいます。

騙されていたから、解除の合意は無効だということも、できなくはないですが、これは、騙されていたというのを立証するのが難しいです。

退去に合意する前だったら、ほかの方が言うように、十分、立ち退き料を請求することができるのですが・・・

お礼

お忙しい中、丁寧な回答を頂きまして、ありがとうございました。

引越１週間前に、不動産会社の本社に対して「営業所において、不当な退去要求を受けたので、退去を取り消したい。騙されていた。」と交渉をしたところ、かなり迅速・丁寧に対応を受け、
実損（敷金、更新料や火災保険料の残分）の他、慰謝料として、相当額を不動産会社より受領することになりました。

調査の結果、大家ではなく仲介業者である自社の責任だとして、処理することになったそうです。

売買契約への影響が大きいからからもしれませんが・・。

法的な根拠や一般常識（これが一番大事な点ですよね！？）を色々と教えてくださったおかげで、堂々と自己の権利を主張することができました。

本当に、ありがとうございました！

回答No.6

noname#59315

正当事由とは非常に厳格なものです。
例えば、「譲渡するため」というのは正当事由にはなりません。

また、家主は自由に建物を譲渡できますが、賃借人は新しい家主に対しても借家権が保証されます。すなわち、現に居住していることをもって第３者に対抗できるということです。

なお、質問者さんから訴訟を起こす必要はありません。家主が契約の解除と立ち退きを要求しての訴訟をおこすまでは、何もする必要はないのですから。

お礼

お忙しい中、丁寧な回答を頂きまして、ありがとうございました。

引越１週間前に、不動産会社の本社に対して「営業所において、不当な退去要求を受けたので、退去を取り消したい。騙されていた。」と交渉をしたところ、かなり迅速・丁寧に対応を受け、
実損（敷金、更新料や火災保険料の残分）の他、慰謝料として、相当額を不動産会社より受領することになりました。

調査の結果、大家ではなく仲介業者である自社の責任だとして、処理することになったそうです。

売買契約への影響が大きいからからもしれませんが・・。

法的な根拠や一般常識（これが一番大事な点ですよね！？）を色々と教えてくださったおかげで、堂々と自己の権利を主張することができました。

本当に、ありがとうございました！

回答No.5

sihourouninn

こんにちは、＃３で回答した者です。

＞嘘をついて写真を撮った不動産屋に対して、
＞慰謝料の請求ができますか？

同意を得て撮影されてますから、慰謝料を取るには、その同意は「だまされていたから無効だ」といえなければなりません。

そのためには、嘘をついていたことを証明しないといけません。しかし、そこが問題です。

「大家さんがリフォームをするので」という部分は本当かもしれません。つまり、他人に売るためにリフォームすることだって十分あります。

ですから、問題は他人に売ることを「隠していたこと」になるでしょう。

そうすると、不動産屋にはそんなことまで説明する義務があるかが焦点となり、そんな義務はないと考えるのが自然なような気がします。

もちろんウソだと証明できればいいわけですから、あらかじめ、油断しているときに「あれはウソだったんだよ」と認めさせて、それをテープにでも録音できれば請求できます。

＞敗因としては、どういった相手の主張が考えられるのでしょうか？

そもそも、大家さんが他人に売ることになっていたとしても「正当事由」にあたるという主張が考えられます。

正当事由は、建物を必要とする理由ですので、別に自分が住むためでなければならないわけではりません。定年後の生活のために家を売る必要があったともいえます。

また、大家さんが他人に家を売ったという証拠や、定年後は自分が住む予定だと言った証拠、とかが無いと訴訟で負ける恐れがあります。

訴訟の手間を考えたら、「ほんとは居座ってもいいんだぞ」ぐらいの姿勢で、敷金の返還を求めるのが現実的かなというのが、私の意見です。（引越しを決めてないなら、立退き料を請求できたのですが・・）

お礼

お忙しい中、丁寧な回答を頂きまして、ありがとうございました。

引越１週間前に、不動産会社の本社に対して「営業所において、不当な退去要求を受けたので、退去を取り消したい。騙されていた。」と交渉をしたところ、かなり迅速・丁寧に対応を受け、
実損（敷金、更新料や火災保険料の残分）の他、慰謝料として、相当額を不動産会社より受領することになりました。

調査の結果、大家ではなく仲介業者である自社の責任だとして、処理することになったそうです。

売買契約への影響が大きいからからもしれませんが・・。

法的な根拠や一般常識（これが一番大事な点ですよね！？）を色々と教えてくださったおかげで、堂々と自己の権利を主張することができました。

本当に、ありがとうございました！

回答No.4

lemonbarm

まず、３ヶ月後退去は正当事由にならないと思います。
定年は何年も前からわかっているわけですから、通常の６ヶ月前予告が該当します。

まだ、退去されていないのですね？
では、退去にあたり、こちらは仕方なしに退去するのだからということで正当性を書面にしてもらって受け取られてはいかがですか？
立ち退かなければいけない理由、期日、今後の予定として申し出された内容です。記載内容に相違無いという署名押印ももらっておけばいいでしょう。

少額裁判という方法があります。金額が少額の場合、通常の裁判と違い即日結審しますので費用も少なくてすみます。
その場合、申し出があった日にすでに契約されていた等を確認してもらう方法があります。
知り合いの不動産業者がいるのであれば、その物件がいつから販売に出されていたか（場合によっては契約日を知る事もできます）調べてもらって、嘘の申し出であったこととを立証するのが一番確かな方法だと思います。

通常家主理由の退去の場合、預けておいた金額の全額返還と引っ越し代金を出されることが多いです。（居住中の経緯経過もあるので、一般的な内容です）

お礼

細やかなアドバイスをありがとうございました！
証拠が大事なのですね。

回答No.3

sihourouninn

こんばんは

契約書にたとえ「３ヶ月前に予告できる」なんて書いてあっても、そんなの無効です。強行法規ですから（借地借家法３０）。

６ヶ月前までに、正当事由のある更新拒絶が必要です（同法２８）。

それが無いんだから、引っ越した後に、正当事由が無かったことの埋め合わせをして欲しいと言うわけですね。

＞立退き料を引越し後に請求することができるのでしょうか？

引っ越した後には、あなたの側で建物を必要とする理由がありませんから「立退き料」の請求は無理です。

しかし、ウソをついて写真をとったり、正当事由が無いのにあるように装ったりする行為は、賃貸借の債務不履行、ないしは不法行為にあたると考えられます。

ですから、立退き料ぐらいのお金を請求する権利はあると思います。ただ、名目が損害賠償になっただけです。
（額については分かりません）

＞時間や費用をかけずに請求するには、
＞どういった形が考えられるか、
＞どなたか教えて頂けませんでしょうか？

僕だったら、敷金の交渉で、本来減額されるべき額を、減らさないように請求します。

敷金だって、本当はそのまま返ってくるはずのお金ですが、なんだかんだいって減額されますよね。その減額をさせないというか、その分を相殺すると言うか、とにかく、相手の弱みを攻撃します。

裁判する気もないし、しても勝てるとは限りません。敷金の交渉でがんばるのが「落としどころ」ではないでしょうか。

お礼

適切なアドバイスをありがとうございました！

不動産屋に対しての慰謝料請求についても、
詳しくお伺いしたかったです。。。

あと、このケースで「裁判をしても勝てるとは限らない」とは、驚きました！
敗因としては、どういった相手の主張が考えられるのでしょうか？

回答No.2

noname#59315

借地借家法では、正当事由がない限り契約解除することはできません。これに反する契約内容は無効です。
これを前提に考えてください。

定年になるからというのは正当事由にあたらないと考えます。家主が他に住むところがないのなら正当事由の可能性がありますが、第３者に売却したのならそうではないことになります。

不動産会社が言葉巧みに写真を撮ったことについては慰謝料請求は無理でしょう。
リフォームの設計資料であることには間違いないと言われればそれまでですから。

立ち退き料を請求したいのなら、今立ち退いてはいけません。
居座らないと立ち退き料請求の意味がありません。
立ち退き料としては、相場はよく知りませんが、少なくとも立ち退きに要する費用(引っ越し、移転先での費用）は請求すべきでしょう。

なお、私なら今の住居に居座って、立ち退きの準備に要した費用を、家主と不動産屋に対して損害賠償請求しますがね。人を騙すことに対する制裁が必要だと思います。

お礼

分かりやすく丁寧なご説明を頂きまして、ありがとうございました！

回答No.1

noname#15025

契約書は読みましたか？
必ず大家都合の立ち退きの場合「何ヶ月前までに予告」等書いてあるはずです。
確認してください。
なお貴方が読もうが読むまいが判子を押した段階で書いてあることを貴方が承認した事に法律上なりますので、契約書通りなら貴方が文句をいう事は出来ません。
(契約書を読まなかったのは貴方の勝手)