土地購入に必要なお金は？

質問

初めて土地を買います。遠隔地でそれほど高額な買物ではないので、現地に行かずに買う事になります。不動産購入申込書というのを郵送してもらったのですが、そこには
販売価格とともに、販売価格の５％に当たる報酬額というのが書かれています。私が支払うべき金額は、販売価格と
報酬額の合計なんでしょうか？
販売価格に消費税は上乗せされるのでしょうか？
あと、登記費用とか他にかかる費用にはどんなものがありますか？　登記費用はいくらくらいかかるんでしょうか？
素人で何も知りませんので宜しくお願いします。

回答No.2

guramezo · ベストアンサー

「５％の報酬額」
⇒仲介手数料のことで、２００万円以下の取引の場合が５％、２００～４００万円が４％、４００万円以上が３％になります。
従って、お買いになる土地は２００万円以下でしょうね。
あなたが支払うのは、売主に対して支払う土地代金と、仲介の不動産業者に対して支払う５％の報酬額になります。

「消費税」
⇒土地の売買には仲介手数料はかかりません。（建物にはかかります）
但し、仲介手数料にはかかりますので、ご注意を。

「他にかかる費用」
(1)契約印紙代：１００～５００万円の取引で、２千円

(2)登記費用：登録免許税が、固定資産税評価額の１％かかります。
２００万円の物件なら、評価額が１００万円程度と思われますので、１万円。
別途、司法書士に払う手数料がかかりますが、１万円ほど見ればいいでしょう。

(3)不動産取得税：買ってから数ヶ月して、支払いの通知がきます。
固定資産税評価額の４％ですから、４万円ほどかかります。

(4)固定資産税：毎年、評価額の１．４％（別途、都市計画税０．３％かかる地域あり）かかります。
１万円強でしょうね。
現在の所有者が支払済みの固定資産税を、引渡しの日で按分しますので、代金清算時にこの分１万円ほども、売主に支払うことになります。

代表的なものは、以上です。
ローンを使う場合は、この費用が別途かかります。（ローン手数料、抵当権設定費用など）
尚、上記の費用計算は、当初に土地に建物を建てたり、居住すれば、軽減措置があります。

回答は以上ですが、アドバイスとして、
○金額的に「投資物件」でしょうか？
二束三文の土地を高く売る業者が多いので、お気をつけてください。
○建物が建てられない「調整区域」ではないでしょうか？
上記のケースで使われることが多いです。転売も困難ですし、固定資産倒れになりかねません。
○土地は、現物を見ないで購入するのは、相当危険です。
登記面積は十分でも、実測が狭い、極端な場合は登記だけ存在して、現物がない場合さえあります。
（最低限、測量士による実測図はもらいましょう）
○土地所有者になると、管理責任が生じます。
草刈、保安などは当然ですが、違法廃棄物などが捨てられた場合も、所有者としての責任が生じます。

・・・小額の投資で、大きな負担が生じないように、十分な検討と調査をお勧めします。

補足

詳細で分かりやすい回答ありがとうございます。
実は、土地購入価格は150万円なのですが評価額は数百万円です。土地の地番が二つにまたがっているのですが、それぞれの評価額を合計すると645万円になります。その土地の上に古家があり、評価額は約230万円です。評価額が大きいので１％でも大金です。

質問1.司法書士に払う手数料は評価額に応じて変わるのでしょうか？

質問2.現地での固定資産税の納期を調べてみますと、5・7・9・11月に分納します。今買うとすると売主から１月と２月分を当方がもらうということにはならないのですか？
3年に1度、1月1日に課税標準額を決めると市のサイトに書かれていました。

質問3.<<金額的に「投資物件」でしょうか？>><<「調整区域」ではないでしょうか？>>--物件を図示した地図や評価通知書を送ってもらって見ましたが、どこにも調整区域ということは書かれていません。土地の登記地目に雑種地とあり、課税地目に宅地と書いてます。これは問題ないでしょうか？

質問4.<<土地は、現物を見ないで購入するのは、相当危険です>>--行ければ勿論行きたいのですが・・・。HOMESと提携する大手の業者でも、そんなダマシをするのでしょうか？そんなことをすれば、訴えられて、ネットでも言いふらされて、以後HOMESにも載せられなくなるではないかと、素人は思うのですが、甘いですか？

宜しくお願いします。

回答No.4

guramezo

＃２です。補足についてお答えします。

質問1：変わります。
従来は共通の規定がありましたが、今は自由に決められるようになっています。
目安としては、５００万円までが３万円弱、１０００万円までが３万円強かかります。

質問2：固定資産税の納付書は、１月１日時点の所有者宛に発行されます。
従って、今回の税金は現在の所有者が支払うことになりますので、例えば２月末に引渡しを受けるとすると、１年分の税金は納付書宛名の現所有者が支払い、２か月分をあなたが精算金として現所有者に支払うことになります。

質問3：「雑種地」で「宅地評価」であれば、調整区域ではないでしょう。
しかし、まずは「重要事項説明書」を送ってもらい、問題がないかを確認する必要があります。

更に、「物件を図示した地図や評価通知書」とありますが、先の回答で言いましたように、「土地測量図」が必須でしょうね。

「評価通知書（固定資産税評価額でしょうね？）」は、実測の面積ではなく、登記上の面積となりますよ。
超過額が数百万円の土地と、２３０万円の古屋（この評価も、相当高いですね。築数年も経過すれば、数十万円と思われます）が、１５０万円で購入できるのは、よほどの事情がなければありえません。

最もあり得るのが、登記上は広いが、実測は狭く、結局時価は１５０万円以下、というケースです。
あとは、抵当権付とか、居住者がいるとか、道路に面しておらず、建て替えが利かないとか、多くの理由が考えられます。

ですから、現地を確認しないで購入するのは「無謀」なのです。

質問4：相手が「ダマシ＝違法な行為」をしているとは限りませんが、「買手に著しく不利な取引をする」ことは、「適法」です。
安い価値の物件を、いくら高く売っても、その価格で買う人がいれば、問題ではありません。
一般の商取引と同じです。
私なら、「以上に安い物件」であれば、かえって手を出しません。検討もしません。

違法でなければ、ネットで言いふらされても、買った人が笑われるだけですし、役所も業者が説明責任を果たしていれば指導もできません。

以上ですが、下記追加と再度のアドバイスを・・・

土地建物合わせて５００万円の評価とすると、初期費用以外に、毎年固定資産税が７万円ほどもかかってきます。
それだけの価値がありますか？

購入する動機・理由はなんでしょうか。
お住まいに使われるのであれば、現地確認は絶対に必要です。
投資目的であれば、前の回答のように、最悪「当資金がゼロになる」だけでは済まないこともお考えください。
このような買い方をした方で、（不法投棄物の処理などの）管理責任を問われながら、売ってしまうことも、自治体に寄付をすることもできずに、悲惨な状態になっている人も多いのです。

不動産に「掘り出し物」はありません。自分の需要に合ったものが見つかれば「お得」、多少安めに手に入れば「お得」ですが、時価の何分の一などということは、あり得ません。極端に安いのは、それなりの理由があります。

もし、「見ず天」で購入して、大問題が発生しても、損害賠償が認められても、「買主の不注意」で、かなり相殺されることも念頭に置いてください。

投資のプロでも、土地を見なかったり調査もせずに買うことはありません。
まして、不動産の知識がない方が手を出せば、間違いなく火傷をしますね。

お礼

アドバイスありがとうございます。
細心の注意を払ってことを進めたいと思います。

回答No.3

noname#58431

○ご購入される土地の謄本記載地と、引渡し地の写真の土地が合致していることを確認されないで良いのですか？
○不動産取引に詳しくない方が、業者の言いなりになって、安易に取引した結果、業者の提示した写真と、実際の取引の土地が別物だったというような事例は珍しくありません。
○少なくとも現場をご自身で確認され、取引や登記に関して不安なときは、司法書士にご相談されるようお勧めします。

お礼

アドバイスありがとうございます。
<<ご購入される土地の謄本記載地と、引渡し地の写真の土地が合致していることを確認されないで良いのですか？>>--確認するいい方法はないですかね？現地の役所に電話して地番を言って調べてもらったのですが、色々詳細を調べてくれた上、不動産屋も詳細を掌握しているはずだから、不動産屋さんに質問したら、もっと正確なところが分かりますよ、とエラク不動産屋を信用している感じでした。
何を信用したらいいのか分からなくなりました。

回答No.1

kaz1916

よく分からないのですが、国内の話ですか？　販売価格の５％と言うのは何でしょう？　仲介手数料ではないようですね。

土地には消費税はかかりません。

登記費用に関しては「登記費用」で検索してください。　色々なサイトで詳しく解説しています。

気になるのですが、現地を見ないで買う、というのは余り賛成しません、というより危険です。

昔、原野商法という、山奥の「箸にも棒にもかからないような土地」を売る詐欺まがいの商法がありましたがその辺は大丈夫ですか？

補足

実は、私の義兄も"原野商法"にひっかかったので用心はしているのですが・・・。

北海道宅地建物取引業協会に問い合わせてみましたら、当該業者は、勿論、協会のメンバーで北海道では最大手の業者とのことでした。例えば他の業界であれば営業マンがそんなデタラメなことをすることは普通考えられませんが、
不動産業界では、大手でも詐欺商法はあり得るということですか？